Σε δισεκατομμύρια εκτιμάται ότι ανέρχεται η αξία των δωρεάν κινήτρων που παραχωρήθηκαν από το 2013 και αξιοποιήθηκαν κυρίως από επιχειρηματίες στον κατασκευαστικό τομέα, χωρίς το κράτος να εισπράξει ο,τιδήποτε υπό μορφή αντισταθμίσματος.
Η κυβέρνηση παραχώρησε τσάμπα εθνικό πλούτο υπό τη μορφή συντελεστή δόμησης, επικαλούμενη την δυσχερή κατάσταση στην οποίαν περιήλθε η οικονομία του τόπου. Με τα κίνητρα που δόθηκαν ανατράπηκε η πολεοδομική πολιτική που ίσχυε και αντί να παραχωρείται συντελεστής δόμησης με βάση επιστημονικά πολεοδομικά κριτήρια, παραχωρείτο υπό μορφή πολιτικών αποφάσεων. Μάλιστα, σε κάποιες περιπτώσεις επήλθαν αλλαγές «κατά παραγγελία» οργανωμένων συνόλων.
Η αύξηση του συντελεστή επίσπευσε τις συζητήσεις που είχαν αρχίσει ήδη για την ανέγερση πύργων και αν ακόμη αντιδρούσε κανείς, επικαλούμενος την αλλαγή του χαρακτήρα των πόλεων και την ποιότητα ζωής των πολιτών ή την υπερβολική διάθεση πόρων αποκλειστικά για ευκατάστατους ή για αποκλεισμό των πολιτών από την προσιτή στέγη, μιλούσε σε ώτα μη ακουόντων.
Για να καταδειχθεί το μέγεθος των επενδύσεων που κατέστησαν δυνατές λόγω και των κριτηρίων, αξίζει ν’ αναφερθεί, πως διαμερίσματα σε πύργους πουλήθηκαν ακόμη και πέραν των €15 εκατ. Βεβαίως, αυτά περιλαμβάνονταν στα «προνομιούχα» διαμερίσματα ενός πύργου πέραν των 30 ορόφων αλλά και τα υπόλοιπα δεν διατέθηκαν στις εκπτώσεις.
Κάποιοι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, αφού εξασφάλισαν τα κίνητρα δεν έσπευσαν να επενδύσουν ώστε να δώσουν ανάσες στην οικονομία αλλά ανέμεναν τον κατάλληλο χρόνο, κοινώς «κάθισαν κλούβα», για να τα αξιοποιήσουν όταν θα έκριναν ότι έφτασε η κατάλληλη στιγμή ή για να τα πουλήσουν εισπράττοντας την υπεραξία που απέκτησαν με τα κίνητρα και χωρίς να χρειαστεί να κουνήσουν έστω και το μικρό τους δακτυλάκι. Αυτό σήμαινε στην πράξη, ότι τα κίνητρα δεν χρησιμοποιούνταν για να ορθοποδήσει η οικονομία αλλά για να αυξήσουν κάποιοι την αξία της περιουσίας τους ή για να την σώσουν αν ήταν υποθηκευμένη σε τράπεζες.
Η κρίση αντιμετωπίστηκε σταδιακά, αλλά τα κίνητρα ανανεώνονταν χωρίς, όπως υποστηρίζουν άτομα που ασχολούνται με την ανάπτυξη, να απαιτείται οποιαδήποτε στήριξη, αφού η ζήτηση αυξήθηκε σε σημείο που η αγορά λειτουργούσε και λειτουργεί από μόνη της.
Όταν δόθηκαν τσάμπα κίνητρα θυμήθηκαν αντισταθμιστικά μέτρα
Η τελευταία παράταση των κινήτρων (Σχέδιο Παροχής Πολεοδομικών Κινήτρων για Ανάκαμψη της Επιχειρηματικότητας στην Κύπρο) μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024, αποφασίστηκε προ μερικών ημερών (20 Δεκεμβρίου 2023) από το Υπουργικό Συμβούλιο και το ερώτημα είναι γιατί έγινε κάτι τέτοιο; Η κυβέρνηση απαντά μέσω της ανακοίνωσης που εξέδωσε καταγράφοντας και τα ακόλουθα: «Η απόφαση για επέκταση της ισχύος του Σχεδίου για έναν επιπλέον χρόνο λήφθηκε μετά από αξιολόγηση των μέχρι στιγμής θετικών αποτελεσμάτων των κινήτρων στην ενθάρρυνση της επιχειρηματικής δραστηριότητας στην Κύπρο. Επιπλέον, κρίθηκε σκόπιμο όπως το Σχέδιο ενισχυθεί, με την ενσωμάτωση σε αυτό τροποποιήσεων σε ευθυγράμμιση και με τους νέους στόχους και πολιτικές που προωθούνται από την Κυβέρνηση και αφορούν, μεταξύ άλλων, τον τομέα της στέγασης, την απλοποίηση της διαδικασίας αδειοδότησης της ανάπτυξης, κοκ».
Αντίδραση στη μονιμοποίηση των…προσωρινών κινήτρων
Όταν το 2018 ο τέως Πρόεδρος της Δημοκρατίας εξήγγειλε πρόθεση μονιμοποίησης των πολεοδομικών κινήτρων που παραχωρήθηκαν το 2013, το ΕΤΕΚ, το οποίο αποτελεί τον τεχνικό σύμβουλο του κράτους, αντέδρασε χαρακτηρίζοντας την προσέγγιση ως απόλυτα λανθασμένη και ζημιογόνα για το δημόσιο συμφέρον, την οικονομία και το περιβάλλον. Υπενθύμισε δε, πως το Επιμελητήριο είχε καταθέσει δημόσια τη διαφωνία του κατά την πρώτη εξαγγελία των κινήτρων. Το ΕΤΕΚ υπέδειξε, πως «τα όποια κίνητρα δίνονται, θα πρέπει πρώτιστα να επικεντρώνονται στην αναζωογόνηση των υφιστάμενων οικισμών, να εξυπηρετούν και τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις, να εναρμονίζονται με την περιβαλλοντικά συνετή ανάπτυξη, αλλά και να ενθαρρύνουν την αξιοποίηση κενών, εγκαταλειμμένων και αδρανών κτηρίων και απαξιωμένων εμπορικών περιοχών».
Το ΕΤΕΚ υπενθύμισε επίσης, πως αναγνωρίζοντας τον στόχο της ενθάρρυνσης της ταχείας επανεκκίνησης της οικοδομικής δραστηριότητας και της άμεσης ανάγκης μαζικής δημιουργίας νέων θέσεων εργασίας, είχε επισημάνει, πως «τα όποια κίνητρα πρέπει κατ’ ελάχιστον να συνοδεύονται από προθεσμίες υλοποίησης και οι επωφελούμενες αναπτύξεις να έχουν δεσμευτικό χρονοδιάγραμμα ταχείας ολοκλήρωσης». Δυστυχώς, προσέθετε το ΕΤΕΚ, αντί προβληματισμού, παρατηρούμε πως η Πολιτεία, χωρίς στοιχειώδη μελέτη κόστους- οφέλους συνεχίζει την λανθασμένη πεπατημένη προώθησης μη μελετημένων και ατεκμηρίωτων προσεγγίσεων στον τομέα της ανάπτυξης γης, που δεν είναι προς όφελος του δημοσίου συμφέροντος.
Το ΕΤΕΚ υποδείκνυε επίσης, πως με το νέο πολεοδομικό καθεστώς που προώθησε η Κυβέρνηση «με μία και μόνο απόφαση διπλασιάζεται ο ήδη, από την τελευταία αναθεώρηση της Δήλωσης Πολιτικής, αδικαιολόγητα υψηλός επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης».
Κίνητρα επί κινήτρων
Τα πολεοδομικά κίνητρα του 2013, αφορούσαν αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 30% σε κάθε τεμάχιο γης, με εμβαδόν άνω των 1000 τ.μ. Για παράδειγμα, αν υπολογιστούν τα κίνητρα για ένα τέτοιο τεμάχιο, το οποίο είχε αρχικό συντελεστή 80% προκύπτει ότι:
-Χρήση στο κτήριο ανανεώσιμων πηγών ενέργειας 5% – 5% Χ 80% = + 4%
-Μεταφορά συντελεστή από διατηρητέα 20% – 20% Χ 80% = +16%
-Δημόσιοι χώροι στάθμευσης 50% (καταργήθηκε) – 50% Χ 80% = +40%
-Ειδικά κίνητρα Υπουργικού Συμβουλίου 30% – 30% Χ 80% = +24%
-Προσέλκυση επιθυμητών αναπτύξεων 50% – 50% Χ 80% = +40%
-Σύνολο 204%
Σημειώνεται πως το 2019 καταργήθηκε το κίνητρο που αφορούσε τους χώρους στάθμευσης.
Με βάση τα πιο πάνω, με συντελεστή δόμησης 80% και εμβαδόν τεμαχίου 1000 τμ, το δομήσιμο εμβαδόν υπό κανονικές συνθήκες θα ήταν 800 τμ. Ωστόσο, με τη χρήση των πολεοδομικών κινήτρων αυξάνεται στα 2.040 τμ, δηλαδή ο αρχικός όγκος του κτηρίου αυξάνεται κατά δυόμιση (2,5) φορές, όπως πιθανότατα και ο αριθμός των ορόφων, με ό,τι αυτό συνεπάγεται στις εισπράξεις του αιτητή.
Επιπλέον, το δομήσιμο εμβαδόν αυξανόταν και από άλλες πρόνοιες, με βάση τις οποίες κάποια εμβαδά δεν υπολογίζονται στον συντελεστή δόμησης, όπως υπόστεγα και όροφοι για χώρους στάθμευσης, μεσοδάπεδα, μηχανολογικοί όροφοι, το 30% του εσωτερικού χώρου σε καλυμμένες βεράντες, μέρος κλιμακοστασίων και σχεδόν όλων των ανελκυστήρων, προθάλαμοι και κλιμακοστάσια ισογείων απεριορίστου εμβαδού, τα αποχωρητήρια των αναπήρων και οι κάθετοι αγωγοί υπηρεσιών. Πρόσφατα μάλιστα για τις αναπτύξεις μεγάλης κλίμακας έχουν περιληφθεί 15 νέες χρήσεις, των οποίων τα εμβαδά δεν υπολογίζονται, όπως π.χ. spa, γυμναστήρια, χώροι εκθέσεων και εκδηλώσεων, εστιατόρια προσωπικού και πολλά άλλα.
Λειτούργησε ως άλλοθι η στεγαστική πολιτική στην Κύπρο
Το σημείο το οποίο μπορεί να πει κανείς ότι αποτελεί άλλοθι για την κυβέρνηση (για την επέκτασης του σχεδίου για άλλο ένα χρόνο) είναι «η ευθυγράμμιση και με τους νέους στόχους και πολιτικές που προωθούνται από την Κυβέρνηση και αφορούν, μεταξύ άλλων, τον τομέα της στέγασης».
Βεβαίως, ένα από τα ερωτήματα που εγείρονται και το οποίο δεν φορά την παρούσα αλλά την προηγούμενη κυβέρνηση, είναι «γιατί δεν επιβλήθηκαν προηγουμένως τα αντισταθμιστικά μέτρα»; Γιατί αφού υπήρχε η δυνατότητα να ασκηθεί κοινωνική πολιτική στον τομέα της στέγασης δεν μερίμνησε η προηγούμενη κυβέρνηση να εισπράξει μέρος του πλούτου που χάρισε στους επιχειρηματίες, ώστε να αμβλυνθεί το πρόβλημα της στέγασης (απόκτηση κατοικίας από τους κοινούς θνητούς ή και μείωση των ενοικίων;). Κάποιοι λένε, πως άλλες ήταν οι προτεραιότητες της κυβέρνησης, οπόταν δεν ασχολήθηκε με «ψιλά γράμματα».
Όσον αφορά την παρούσα κυβέρνηση και ανεξαρτήτως των λόγων που την οδήγησαν στην ανανέωση των κινήτρων, είτε αυτά χρειάζονταν στην παρούσα φάση είτε απλώς υπέκυψε στις πιέσεις (είχε βουίξει ο τόπος ότι τα κίνητρα θα ανανεώνονταν) μπορεί κάλλιστα να προτάξει τον τομέα της στέγασης και της προσιτής κατοικίας και να ξοφλήσει, παραπέμποντας και στην πολιτική που ακολούθησε η προηγούμενη κυβέρνηση.
Αξίζει, πάντως, να σημειωθεί, πως από το 2013 δεν είχαν επιβληθεί αντισταθμιστικά, κάτι το οποίο έγινε για πρώτη φορά το 2018, όταν δεν έπρεπε καν να ανανεωθούν τα κίνητρα, υπό την έννοια ότι από το 2016 η κυπριακή οικονομία άρχισε να επανέρχεται σε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης και να στηρίζεται στα πόδια της. Τώρα, με την τελευταία απόφαση του Υπουργικού, απλώς αυξάνεται το ποσοστό του αντισταθμίσματος.
Πώς ξεκίνησαν τα κίνητρα
Πώς ξεκίνησε, όμως, και πώς «μονιμοποιήθηκε» η πολιτική των κινήτρων, η οποία θα έσωζε τον τόπο;
Το Σχέδιο Παροχής Πολεοδομικών Κινήτρων για Ανάκαμψη της Αναπτυξιακής Δραστηριότητας στην Κύπρο τέθηκε για πρώτη φορά σε εφαρμογή με την Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου με αρ. 75.172 στις 29/5/2013, «με σκοπό την ενθάρρυνση της αναπτυξιακής δραστηριότητας κατά την εξαιρετικά δύσκολη για τον τόπο περίοδο της οικονομικής κρίσης».
Ακολούθησαν οι εξής συναφείς αποφάσεις του Υπουργικού: Απόφαση υπ’ αριθμό 76.995 για τροποποίηση του Σχεδίου, απόφαση για παράταση μέχρι τις 29/6/2017, απόφαση για παροχή κινήτρων για μεγάλης κλίμακας ή στρατηγικής σημασίας αναπτύξεις σε μόνιμη βάση, απόφαση για παράταση του Σχεδίου μέχρι 29/06/2019, διευκρινίσεις Ειδικής Επιτροπής Κινήτρων (8/5/2019),απόφασης για παράταση Σχεδίου μέχρι 31/12/2020, απόφασης (Εντολή) 1/2017 στις Τουριστικές Ζώνες και στην Ειδική Ζώνη Μαρίνας του Δήμου Παραλιμνίου και Διευθέτηση Θεμάτων ΑΠΕ, απόφαση παράτασης του Σχεδίου μέχρι 31/12/2022, απόφαση για παράταση Σχεδίου μέχρι 31/12/2023 και τέλος η απόφαση στις 20/12/2023 για παράταση του σχεδίου μέχρι τις 31/12/2024. Και έχει ο Θεός!
Επιστροφή στο κράτος του 50% της αξίας του συντελεστή
Τα αντισταθμίσματα στα οποία γίνεται αναφορά, αφορούν την επιβολή ποσοστού καταβολής από τον αιτητή ποσοστού 50% της αξίας υπέρβασης του συντελεστή δόμησης από 10%-20% που είχε επιβληθεί το 2018.Το αντιστάθμισμα φτάνει στο 70% στις περιπτώσεις αναπτύξεων εκτός καθορισμένων περιοχών εφαρμογής των Κινήτρων.
Αξίζει να σημειωθεί, πως, όπως αναφέρεται σε σχετική ανακοίνωση του υπουργείου Εσωτερικών, το Σχέδιο των κινήτρων αφορά κυρίως τουριστικές αναπτύξεις ή άλλες αναπτύξεις για επιχειρηματικούς σκοπούς σε περιοχές παγκύπρια. Από την πρώτη εφαρμογή του Σχεδίου τον Μάιο του 2013 μέχρι το τέλος Νοεμβρίου 2023 υποβλήθηκαν συνολικά 1.044 πολεοδομικές αιτήσεις γι’ αναπτύξεις σε όλες τις Επαρχίες, εκ των οποίων εγκρίθηκαν οι 845 αιτήσεις.
Η ΣΥΜΒΟΛΗ ΤΟΥΣ ΚΑΙ ΣΤΗΝ ΑΝΕΓΕΡΣΗ ΠΥΡΓΩΝ
Τα κίνητρα συνέβαλαν σε μεγάλο βαθμό στην υποβολή αιτήσεων γι’ ανέγερση ψηλών κτηρίων, των οποίων η κατασκευή θεωρήθηκε από πολλούς επιχειρηματίες ως καλή επένδυση, ενόψει της προοπτικής που δημιουργήθηκε για αγορά στέγης από ξένους επενδυτές, οι οποίοι επεδίωκαν να αποκτήσουν κυπριακό διαβατήριο. Τελικά, την περίοδο 2013-2021 η Κυπριακή Δημοκρατία χορήγησε 7.205 διαβατήρια.
Μέχρι τον Ιούνιο του 2020, όταν λίγο ως πολύ ίσχυαν οι πολιτογραφήσεις, υποβλήθηκαν 126 αιτήσεις για ανέγερση πύργων παγκυπρίως. Περίπου τα δύο τρίτα των αιτήσεων αφορούσαν την Λεμεσό. Την Λεμεσό ακολουθούν η Λάρνακα και η Λευκωσία. Από τις 126 αιτήσεις για πολυώροφα κτήρια που κατατέθηκαν ενώπιον της Πολεοδομίας, 67 αφορούν κτήρια άνω των 15 ορόφων, σε όλα τα αστικά κέντρα, 11 αφορούσαν πύργους μεταξύ 26-45 ορόφους και 11 από 21 έως 25 ορόφους.
Υπενθυμίζεται, πως με βάση το αρχικό σχέδιο των πολιτογραφήσεων, οι ξένοι επενδυτές υποχρεούνταν να αποκτήσουν μόνιμη κατοικία αξίας €500.000.
ΠΡΟΗΓΗΘΗΚΕ ΠΡΟΤΑΣΗ ΑΠΟ ΤΟ ΚΕΒΕ
Αξίζει επίσης να σημειωθεί, πως περίπου ένα μήνα πριν την εξαγγελία των κινήτρων και συγκεκριμένα στις 27 Μαρτίου 2013 το ΚΕΒΕ είχε υποβάλει στην κυβέρνηση, υπόμνημα προτάσεων προς αντιμετώπιση της οικονομικής κρίσης. Ειδικά για την οικοδομική βιομηχανία και την παραθεριστική κατοικία, είχε προτείνει, ανάμεσα σε άλλα, την παραχώρηση κυπριακής υπηκοότητας σε επενδυτές και τη μείωση του ποσού επένδυσης που απαιτείτο από €10 εκατ. σε €5 εκατ., την παραχώρηση άδειας μόνιμης παραμονής, αύξηση των αναπτυξιακών συντελεστών, πολεοδομικά κίνητρα στον τουριστικό τομέα, καθώς και άλλα κίνητρα.
Στην απόφαση του Υπουργικού που ακολούθησε, περιλαμβάνονταν και τα ακόλουθα:
-Παροχή πολεοδομικών κινήτρων για σκοπούς ανάκαμψης της αναπτυξιακής δραστηριότητας (προβλέπουν αύξηση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης μέχρι και 30%).
-Αναθεώρηση κριτηρίων και όρων για κατ’ εξαίρεση πολιτογράφηση αλλοδαπών επενδυτών/ επιχειρηματιών (προβλέπουν αύξηση του συντελεστή δόμησης μέχρι και 10%, μείωση του ποσού της απαιτούμενης επένδυσης στα 5 εκατομμύρια ευρώ κλπ).
-Παροχή πολεοδομικών κινήτρων για σκοπούς ανάπτυξης της τουριστικής βιομηχανίας κλπ.
ΤΑ ΚΙΝΗΤΡΑ ΣΕ ΑΡΙΘΜΟΥΣ
Σε ένα οικόπεδο 1.000 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.) με συντελεστή δόμησης 200%, μπορεί να ανεγερθεί κτήριο 2.000 τετραγωνικών μέτρων. Αν σε αυτό δοθεί κίνητρο μόνο 10%, προστίθενται επιπλέον 200 τ.μ. Αν θεωρηθεί ότι κάθε τετραγωνικό μέτρο αξίζει €2.000, τότε ο επιπλέον συντελεστής μεταφράζεται σε επιπλέον €400.000.
Για ένα μεγάλο κτήμα 25.000 τ.μ. (στη Λεμεσό το εμβαδόν πολλών κτημάτων που αναπτύχθηκαν κυμαίνεται μεταξύ 25.000-40.000 τ.μ.) στο οποίο χαρίστηκε συντελεστής 20%, ο αιτητής δικαιούται να κτίσει επιπλέον 5.000 τ.μ. Με αξία €2.000 ανά τ.μ. ο αιτητής παίρνει δώρο €10 εκατ. Ακόμη και αν θεωρηθεί ότι η αξία του συντελεστή είναι μόνο €1.000 το τ.μ. το δώρο μεταφράζεται σε €5 εκατ.
Σε ένα έργο (υπήρξε τέτοιο) εμβαδού 100.000 τ.μ. στο οποίο δόθηκε επιπλέον 50% αύξηση του συντελεστή δόμησης, το κράτος παραχώρησε 50.000 τ.μ. δωρεάν οπόταν και €1.000 το τετραγωνικό να είναι ο συντελεστής, σημαίνει ότι του δόθηκαν δωρεάν €50 εκατ.
Ένα από τα ερωτήματα που εγείρονται αφορά και το γιατί το κράτος να δώσει €5 ή €10 εκατ. σε ένα επιχειρηματία, υπό μορφή κινήτρου, όταν στην αγορά υπήρχε ζήτηση.
