Η εξεύρεση βιώσιμης και αξιοπρεπούς στέγασης, ιδίως όσον αφορά τις νεαρές οικογένειες, είναι ένα ογκούμενο πρόβλημα που αντιμετωπίζουμε και εδώ στην Κύπρο και κυρίως στη Λεμεσό, λόγω της μεγάλης επιρροής στην οικονομία της πόλης από πολλούς εύπορους Ρώσους, κυρίως, αλλά και λόγω της επέκτασης του airbnb σε μια κατεξοχήν τουριστική πόλη, με τρόπο που προσφέρει πολύ μεγαλύτερα οικονομικά οφέλη στους ιδιοκτήτες ακινήτων, με αποτέλεσμα τα ενοίκια να έχουν εκτοξευθεί στα ύψη.

Συνέβαλε σε αυτό και η υπεραξία που δημιουργήθηκε από τις οικοδομές που ανεγέρθηκαν στο πλαίσιο του Κυπριακού Επενδυτικού Προγράμματος, όπως αναγνωρίζει και η επικαιροποιημένη (Σεπτέμβριος 2020) μελέτη του Υπουργείου Οικονομικών.

Και πανευρωπαϊκό πρόβλημα

Σύμφωνα με έρευνα που διενήργησε η Eurostat, η οποία δημοσιεύθηκε στις 12/8/2020, ένα πολύ μεγάλο ποσοστό των νέων ηλικίας 25 έως 34 ετών στην Κύπρο, που φτάνει στο 38%, ζούσαν με τους γονείς τους, γιατί δεν μπορούσαν να ανταπεξέλθουν στο ολοένα και αυξανόμενο κόστος στέγασης, ιδίως σε περιοχές όπως της Λεμεσού, όπως αναφέρθηκε πιο πάνω.

Σύμφωνα με έρευνα του Eurofound, που ζητήθηκε από το Ευρωκοινοβούλιο, η ανεπαρκής στέγαση κοστίζει στις οικονομίες της ΕΕ περίπου 195 δισεκατομμύρια ευρώ ετησίως. Ο αριθμός των ανθρώπων που ζουν στην ΕΕ και δυσκολεύονται να καλύψουν το κόστος της στέγασης ή δαπανούν δυσανάλογα ποσά για το σπίτι τους, σε σχέση με το εισόδημά τους, παρουσιάζει αύξηση.
Ειδικότερα, οι μονογονεϊκές οικογένειες, οι πολύτεκνες οικογένειες και οι νέοι που εισέρχονται στην αγορά εργασίας, διαπιστώνουν δυστυχώς ότι το εισόδημά τους είναι ανεπαρκές για την κάλυψη του κόστους ενός ενοικίου, αλλά ταυτόχρονα είναι αρκετά υψηλό για να μην θωρούνται δικαιούχοι επιδοτούμενης στέγασης.

Το Ευρωκοινοβούλιο, με ψήφισμα του στις 21/1/2021, επισημαίνοντας ότι το 25,1% των Ευρωπαίων ενοικιαστών δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για ενοίκια, ενώ οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται συνεχώς, καλεί τα κράτη μέλη να θεσπίσουν νομικές διατάξεις για την προστασία των δικαιωμάτων των ενοικιαστών και των ιδιοκτητών, να διασφαλίσουν τη διαφάνεια των ενοικίων, καθώς και να στηρίξουν τις οργανώσεις που ασχολούνται με την προστασία των ενοικιαστών και των ιδιοκτητών, και να θεσπίσουν διαδικασίες επίλυσης νομικών διαφορών όσον αφορά το χαμηλό ελάχιστο όριο.

Το παράδειγμα της Νορβηγίας

Η Νορβηγία, αν και δεν είναι μέλος της ΕΕ, δείχνει μια κατεύθυνση:

Το 2012, το ΕΔΑΔ (Lindheim κ.α. κατά Νορβηγίας) διαπίστωσε παραβίαση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ (προστασία ιδιοκτησίας), λόγω νομοθεσίας του 1996, που επέτρεπε στους ενοικιαστές να παρατείνουν τις μισθώσεις χωρίς αύξηση και χωρίς προθεσμία, κάτι που επέβαλε δυσανάλογη επιβάρυνση στους ιδιοκτήτες.

Ως αποτέλεσμα αυτής της απόφασης, το 2015 το νορβηγικό κοινοβούλιο τροποποίησε το νόμο περί μίσθωσης, δίνοντας στους ιδιοκτήτες το δικαίωμα να ζητούν αναπροσαρμογή του ετήσιου μισθώματος, αλλά με την ύπαρξη ανώτατου ορίου μισθώματος, ήτοι επιβολή πλαφόν που αντιστοιχούσε στο 0,6% της αξίας του ακινήτου.

Το The Karibu Foundation, ένα νορβηγικό ίδρυμα με έδρα το Όσλο, το οποίο συμμετέχει σε διεθνείς αναπτυξιακές εργασίες, συμπεριλαμβανομένης της υποστήριξης εκκλησιαστικών οργανώσεων και έργων στη Νότια Αφρική, ως ιδιοκτήτης ενός ακινήτου που εκτιμήθηκε στα 16,8 εκατομμύρια ευρώ το 2018, διεκδίκησε δικαστικά αύξηση ενοικίου κατά ποσοστό 1% της αξίας του ακινήτου που είχε εκμισθώσει, το οποίο υπερέβαινε το ανώτατο όριο ενοικίου.
Το ίδρυμα επικαλέστηκε ενώπιον του Δικαστηρίου του Όσλο την απόφαση του ΕΔΑΔ Lindheim κατά της Νορβηγίας, επίκληση που απορρίφθηκε, κάνοντας αναφορά στην ανάγκη να εξισορροπηθεί διαφορετικά το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου αναφορικά με τα δικαιώματα του ενάγοντος ιδρύματος με το άρθρο 8 (δικαίωμα σεβασμού της ιδιωτικής και οικογενειακής ζωής) όσων κατοικούν μόνιμα στις κατοικίες σε αντίθεση με τις εξοχικές κατοικίες όπως ήταν τα γεγονότα στην απόφαση Lindheim.

Το Δικαστήριο του Borgarting το 2018 αποφάνθηκε ότι η εφαρμογή του «ανώτατου ορίου ενοικίου» ήταν εντός των ορίων της διακριτικής ευχέρειας και περιλάμβανε μια προσεκτική εξισορρόπηση των ανταγωνιστικών συμφερόντων, επικυρώνοντας την απόφαση του Δικαστηρίου του Όσλο, το οποίο έκρινε ότι το μίσθωμα δεν ήταν τόσο χαμηλό ώστε να συνεπάγεται παραβίαση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου και ότι σε κάθε περίπτωση η απόφαση εμπίπτει στη διακριτική ευχέρεια των αρχών.

Το Ανώτατο Δικαστήριο της Νορβηγίας το 2019, επικυρώνοντας την απόφαση του Δικαστηρίου του Borgarting, απέρριψε τελεσίδικα την έφεση και ως εκ τούτου το ίδρυμα καταχώρησε προσφυγή ενώπιον του ΕΔΑΔ.

Τι αποφάσισε το ΕΔΑΔ

Το ΕΔΑΔ δέχτηκε ότι η εφαρμογή του «ανώτατου ορίου ενοικίου» αποτελούσε παρέμβαση στα δικαιώματα ιδιοκτησίας, ωστόσο διαπίστωσε ότι οι ιδιοκτήτες συνέχισαν να λαμβάνουν το 0,60% της αξίας του ακινήτου ετησίως και οι αντικειμενικές αξίες είχαν καθοριστεί από ειδικούς εκτιμητές.

Το ΕΔΑΔ διαπίστωσε ότι το προσφεύγον ίδρυμα είχε τη δυνατότητα για εκτεταμένο δικαστικό έλεγχο της αναπροσαρμογής των μισθωμάτων και έκρινε ότι η εφαρμογή του «ανώτατου ορίου ενοικίου» από τις αρχές ήταν εντός των ορίων της διακριτικής ευχέρειας και περιλάμβανε μια προσεκτική εξισορρόπηση των ανταγωνιστικών συμφερόντων.

Το ΕΔΑΔ αποφάνθηκε ότι τα ανταγωνιστικά συμφέροντα ιδιοκτήτη/ενοικιαστή είχαν ληφθεί επαρκώς υπόψη, με τα δικαστήρια να εφαρμόζουν τα σχετικά πρότυπα ανθρωπίνων δικαιωμάτων, σύμφωνα με τη Σύμβαση και τη νομολογία του Δικαστηρίου και απέρριψε την προσφυγή, αφού δεν διαπίστωσε παραβίαση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Σύμβασης.
Προφανώς και η εξισορρόπηση των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών κατοικιών και του δικαιώματος βιώσιμης και αξιοπρεπούς στέγασης δεν είναι ποτέ εύκολη διαδικασία και απαιτούνται προσεκτικοί και ευέλικτοι νομικοί αλλά και πρακτικοί χειρισμοί, τόσο από τη νομοθετική εξουσία όσο και από την κυβέρνηση που θα κληθεί να εφαρμόσει σχετικές νομοθετικές ρυθμίσεις.

Δυνατότητα προσφυγής στη Δικαιοσύνη

Στην Κύπρο, θα μπορούσαμε να αντλήσουμε νομικά και όχι μόνο επιχειρήματα από την πιο πάνω απόφαση του ΕΔΑΔ αλλά και τον τρόπο με τον οποίο αντιμετώπισε νομοθετικά το ζήτημα η Νορβηγία, ακόμη και με την υπό όρους επιβολή πλαφόν.

Μπορούμε να ενεργοποιήσουμε εν γένει μια υφιστάμενη νομοθεσία, που ισχύει μόνο για τη θέσμια ενοικίαση και η οποία προσομοιάζει με το τι ισχύει στη Νορβηγία, όπως στο άρθρο 8 του σχετικού νόμου, που ορίζει ότι αν κάποιος αισθάνεται αδικημένος από το ύψος του ενοικίου μπορεί να αποτείνεται στο Δικαστήριο, το οποίο έχει την εξουσία να διεξάγει δική του έρευνα, με λειτουργούς εκτιμήσεων που υπηρετούν παρά τω Δικαστηρίω.

Είναι, θεωρώ, αναγκαίο όπως εκπονηθεί ένα μακρόπνοο σχέδιο, με στοχευμένες πολιτικές, τόσο σε νομοθετικό όσο και σε κοινωνικό και οικονομικό επίπεδο, που να μπορεί να αντιμετωπίσει ένα τεράστιο πρόβλημα, που δυστυχώς δεν φαίνεται να μπορεί να αυτορυθμιστεί από το λεγόμενο χέρι της αχόρταγης, όπως φάνηκε, αγοράς.

Advocates-Legal Consultants