Όταν σταμάτησε να κτίζει η Κύπρος – Η πενταετία που έκανε τη ζημιά στο στεγαστικό

Μπορεί να έχουν περάσει περισσότερα από 13 χρόνια από το κούρεμα των καταθέσεων και την οικονομική κρίση, που έστειλαν την Κύπρο εκτός επενδυτικού χάρτη και διεθνών αγορών και μπορεί η χώρα μας σήμερα να έχει ξαναβρεί τα πόδια της και η οικονομία της να έχει ενισχυθεί, όμως μια άλλη πτυχή εκείνης της κρίσης φαίνεται να μας επηρεάζει μέχρι σήμερα.

Η σημερινή στεγαστική κρίση δεν φαίνεται να είναι αποτέλεσμα μόνο των τελευταίων χρόνων, ούτε μόνο της αύξησης των τιμών ή/και των ακριβών ακινήτων που απευθύνονται κυρίως σε εύπορους αλλοδαπούς, αλλά και ενός μεγάλου κενού των προηγούμενων ετών στην ανέγερση νέων κατοικιών.

Με βάση τα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας που ανέλυσε ο «Φ» για την περίοδο 1995 μέχρι και το 2024, η Κύπρος «πληρώνει» σήμερα, στο στεγαστικό, τις μεγαλύτερες συνέπειες της οικονομικής κατάρρευσης της προηγούμενης δεκαετίας.

Σε ό,τι αφορά τη στέγαση, σήμερα φαίνονται τα αποτελέσματα της μεγάλης υποχώρησης της οικοδομικής δραστηριότητας που καταγράφηκε τότε.

Με χρονοκαθυστέρηση

Στο στεγαστικό, οι συνέπειες της κατάρρευσης, τότε, της οικοδομικής δραστηριότητας αποδείχθηκαν πολύ πιο έντονες μακροπρόθεσμα και αφορούν ολόκληρο τον πληθυσμό. Επιπτώσεις που ήρθαν με μεγάλη χρονική καθυστέρηση.

Η Κύπρος συζητά σήμερα για στεγαστική κρίση, όμως οι ρίζες του προβλήματος δεν βρίσκονται στο σήμερα, ούτε στο χθες, ούτε καν στα τελευταία πέντε χρόνια. Φτάνουν πίσω στην περίοδο κατά την οποία η παραγωγή νέων κατοικιών είχε συρρικνωθεί δραματικά. Μάλιστα, το μεγαλύτερο μέρος του παραγωγικού κενού δημιουργήθηκε από το 2012 μέχρι και το 2018.

Τι δείχνουν τα στοιχεία

Για να αποφευχθεί η σύγκριση με τα χρόνια της ακραίας οικοδομικής ανάπτυξης πριν από την οικονομική κρίση, χρησιμοποιήσαμε ως βάση την περίοδο 1995-2002.

Κατά την περίοδο 1995-2002 εκδίδονταν κατά μέσο όρο άδειες για περίπου 10,5 οικιστικές μονάδες ανά 1.000 κατοίκους τον χρόνο. Για τους υπολογισμούς χρησιμοποιήθηκε ακόμη πιο συντηρητικά ως σημείο αναφοράς ο ρυθμός των 10 οικιστικών μονάδων ανά 1.000 κατοίκους.

Θα πρέπει να σημειωθεί πως η σχέση με τον πληθυσμό είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς αποτελεί έναν από τους πιο χρήσιμους τρόπους για να διαπιστωθεί κατά πόσο δημιουργήθηκε παραγωγικό κενό. Ο αριθμός των νέων οικιστικών μονάδων σε σχέση με το μέγεθος και την αύξηση του πληθυσμού δίνει σαφέστερη εικόνα της δυνατότητας της αγοράς να ακολουθήσει τις αυξανόμενες ανάγκες για στέγαση.

Οι πρώτες ενδείξεις

Οι πρώτες ισχυρές ενδείξεις είχαν φανεί αμέσως μετά την κορύφωση του 2008. Σε ό,τι αφορά τις νέες οικιστικές μονάδες που ολοκληρώθηκαν, από 18.195 το 2008, ο αριθμός υποχώρησε στις 16.644 το 2009, στις 13.434 το 2010 και στις 9.091 το 2011. Το 2012 ολοκληρώθηκαν 6.565 νέες κατοικίες, το 2013 μόλις 3.833, το 2014 2.718 και το 2015 μόλις 2.390, καταγράφοντας πτώση σχεδόν 87% μέσα σε επτά χρόνια.

Το 2016 καταγράφηκε μικρή αύξηση στις 2.570 νέες κατοικίες και το 2017 στις 2.993, με την παραγωγή, ωστόσο, να παραμένει σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα.

Η εικόνα γινόταν ακόμη πιο ανησυχητική εάν εξετάζονταν οι οικιστικές μονάδες που περιλαμβάνονταν στις άδειες οικοδομής, δηλαδή αυτό που έδειχνε τη μελλοντική προσφορά κατοικιών.

Ειδικότερα, από 16.688 οικιστικές μονάδες το 2009 και 14.312 το 2010, ο αριθμός μειώθηκε στις 8.839 το 2011, στις 5.879 το 2012, στις 4.141 το 2013 και έφτασε μόλις στις 2.855 το 2014. Ακολούθησαν 3.197 μονάδες το 2015, 3.649 το 2016, 4.939 το 2017 και 6.201 το 2018.

Το πρόβλημα είναι ακόμη πιο ξεκάθαρο εάν συγκριθεί με τα χρόνια της μεγάλης οικοδομικής ανάπτυξης, όταν οι άδειες είχαν φτάσει να αφορούν 20.486 οικιστικές μονάδες το 2007 και 20.082 το 2008.

Το κενό έφτασε στις 30.000 μονάδες

Με βάση τον συντηρητικό ρυθμό των 10 οικιστικών μονάδων ανά 1.000 κατοίκους και λαμβάνοντας υπόψη την εξέλιξη του πληθυσμού κάθε χρονιάς, η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας άφησε πίσω της ένα σημαντικό στεγαστικό κενό.

Από το 2019 και μετά, η αγορά άρχισε σταδιακά να ανακτά μέρος του χαμένου εδάφους, καθώς οι άδειες αυξήθηκαν στις 9.627 μονάδες το 2019, στις 9.292 το 2020, στις 10.506 το 2021, στις 9.842 το 2022, στις 11.041 το 2023 και στις 11.329 το 2024.

Ωστόσο, ακόμη και μετά από αυτή την ανάκαμψη, στο τέλος του 2024 το κενό υπολογίζεται ότι παρέμενε κοντά στις 25.000 οικιστικές μονάδες.

Πιο συγκεκριμένα, με βάση τον συντηρητικό ρυθμό των 10 μονάδων ανά 1.000 κατοίκους, για την περίοδο 2011-2024 θα αναμένονταν συνολικά περίπου 125.934 οικιστικές μονάδες στις άδειες οικοδομής. Στην πραγματικότητα αδειοδοτήθηκαν 101.337 μονάδες, αφήνοντας διαφορά 24.597 οικιστικών μονάδων.

Μόνο κατά την πενταετία 2015-2019 δημιουργήθηκε καθαρό παραγωγικό κενό περίπου 16.400 οικιστικών μονάδων. Πρόκειται για περίπου τα δύο τρίτα του κενού που εξακολουθούσε να καταγράφεται στο τέλος του 2024.

Ναι μεν μπορεί η μετέπειτα ισχυρότερη δραστηριότητα και η ανάκαμψη του κλάδου να περιόρισαν μέρος αυτής της απώλειας, ωστόσο, μέχρι το 2024, που υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία, το κενό δεν είχε καλυφθεί.

Όχι μόνο η αύξηση τιμών

Τα στοιχεία αυτά ρίχνουν φως και σε μια άλλη πτυχή της στεγαστικής κρίσης. Το πρόβλημα μπορεί να μην είναι μόνο αποτέλεσμα της αύξησης των τιμών ή των εξελίξεων των τελευταίων ετών, αλλά να συνδέεται και με ένα σημαντικό κενό στην παραγωγή και στην αδειοδότηση νέων κατοικιών.

Σήμερα η παραγωγή έχει επανέλθει σε πολύ υψηλότερα επίπεδα, όμως καλείται ταυτόχρονα να εξυπηρετήσει έναν μεγαλύτερο πληθυσμό, περισσότερα και μικρότερα νοικοκυριά και να αναπληρώσει μέρος της παραγωγής που χάθηκε κατά την προηγούμενη δεκαετία.

Ενδεικτικό της νέας δυναμικής είναι ότι το 2025 οι άδειες οικοδομής αφορούσαν πλέον 16.171 οικιστικές μονάδες, αριθμός αυξημένος κατά 42,7% σε σχέση με τις 11.329 του 2024 και ο υψηλότερος από το 2009. Οι μονάδες αυτές, ωστόσο, αποτελούν μελλοντική προσφορά και όχι κατοικίες που έχουν ήδη ολοκληρωθεί και διατεθεί στην αγορά και αυτό είναι σημείο που πρέπει να τονιστεί.

Λιγότερα από την αύξηση πληθυσμού

Η αλλαγή φαίνεται και στην αναλογία του συνολικού οικιστικού αποθέματος προς τον πληθυσμό.

Το 2019 αντιστοιχούσαν περίπου 534 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους. Η αναλογία μειώθηκε σε περίπου 533 το 2020, 529 το 2021, 527 το 2022 και κοντά στις 526 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους το 2024.

Αντίθετα, το 1995 υπήρχαν περίπου 389 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους, με την αναλογία να αυξάνεται σταθερά τις επόμενες δεκαετίες, καθώς το οικιστικό απόθεμα αυξανόταν πολύ γρηγορότερα από τον πληθυσμό.

Ενδεικτικά, από το 1995 έως το 2011, βάσει των υπολογισμών και των στοιχείων της Στατιστικής Υπηρεσίας, ο πληθυσμός αυξήθηκε περίπου κατά 31%, ενώ το οικιστικό απόθεμα αυξήθηκε κατά περίπου 69%.

Με πιο απλά λόγια, το απόθεμα κατοικιών αυξανόταν με υπερδιπλάσιο ρυθμό από εκείνον της πληθυσμιακής αύξησης.

Μια εικόνα που άλλαξε τα επόμενα χρόνια. Από το 2019 έως το 2024 ο πληθυσμός αυξήθηκε από περίπου 902.400 σε 983.000 άτομα, δηλαδή κατά περίπου 8,9%, ενώ το οικιστικό απόθεμα αυξήθηκε από 482.000 σε 517.000 κατοικίες, δηλαδή κατά περίπου 7,3%.

Πώς συγκρίνεται η αύξηση του πληθυσμού

Ιδιαίτερα αποκαλυπτική είναι η σύγκριση των νέων κατοικιών που ολοκληρώνονται κάθε χρόνο σε σχέση με τον πληθυσμό.

Στο αποκορύφωμα της οικοδομικής δραστηριότητας, το 2008, ολοκληρώθηκαν 18.195 νέες κατοικίες, όταν ο πληθυσμός ήταν περίπου 796.900 άτομα. Αυτό αντιστοιχούσε σε 22,8 νέες κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους, ή περίπου μία νέα κατοικία για κάθε 44 κατοίκους μέσα σε έναν χρόνο.

Το 2024 ολοκληρώθηκαν 8.692 κατοικίες, με πληθυσμό περίπου 983.000. Η αναλογία φτάνει στις 8,8 νέες κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους, δηλαδή περίπου μία νέα κατοικία για κάθε 113 κατοίκους.

Αν και η οικοδομική δραστηριότητα έχει ανακάμψει σημαντικά από τα χαμηλά της προηγούμενης δεκαετίας, ο ρυθμός ολοκλήρωσης νέων κατοικιών σε σχέση με το μέγεθος του πληθυσμού εξακολουθεί να βρίσκεται περίπου 61% χαμηλότερα από τα επίπεδα του 2008.

Η συγκεκριμένη σύγκριση ωστόσο πρέπει να σημειωθεί πως χρειάζεται προσοχή, καθώς το 2008 αποτέλεσε χρονιά εξαιρετικά υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας και δεν μπορεί να θεωρηθεί φυσιολογική.