Οι συνθήκες που επικρατούν στην αγορά των ακινήτων προσαρμόζουν ανάλογα και τις ενοικιαστικές τους αξίες και για εκείνα που υπάγονται στο ενοικιοστάσιο υπάρχει η προστασία του Δικαστηρίου. Ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου στις θέσμιες ενοικιάσεις, σύμφωνα με την επιφύλαξη του άρθρου 8(4)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, γίνεται με αναζήτηση του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής και του αγοραίου ενοικίου αυτής. Συνεπώς, εάν το ενοίκιο του ακινήτου είναι χαμηλότερο από το 90% του μέσου όρου, μπορεί να αυξηθεί στο ποσοστό αυτό, εκτός εάν ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς, οπότε το ποσοστό δεν μπορεί να υπερβαίνει το 80%. Για τον καθορισμό του απαιτείται η ετοιμασία έκθεσης από εμπειρογνώμονα εκτιμητή, είτε ιδιώτη είτε διορισμένο από το Δικαστήριο, καθώς και να έχουν παρέλθει δύο χρόνια από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε την κατοχή του ακινήτου ή από την ημερομηνία της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου.
Το άρθρο 8(5) του νόμου προνοεί ότι θα πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, ως επίσης να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεστεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών, καθώς και οι παρεχόμενες υπηρεσίες. Το νομικό πλαίσιο και η διαδικασία που ακολουθείται για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου εξηγείται από την Πρόεδρο του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κα Χρ. Ραγουζαίου στην απόφαση 30.6.2022 σε αίτηση ιδιοκτήτη που ζητούσε τον καθορισμό του ενοικίου καταστήματος του. Τόνισε ότι ενώ στην παράγραφο (α) του άρθρου 8 υπάρχει ρητή πρόνοια για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου με ποσοστό που «θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου», στην αμέσως επόμενη παράγραφο (δηλαδή στην επιφύλαξη του άρθρου αυτού) υπάρχει διαφορετική πρόνοια. Στην επιφύλαξη αυτή γίνεται αναφορά στον «μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής» και στον καθορισμό του δικαίου ενοικίου δυνάμει αυτού του μέσου όρου.
Είναι προφανές, αναφέρει το Δικαστήριο, ότι το ποσοστό του πρώτου εδαφίου του άρθρου 8(4)(α) έχει παραμείνει μηδενικό από την 21.4.2013 σε μια προσπάθεια περιορισμού των αρνητικών συνεπειών της οικονομικής ύφεσης του 2013 (και ακόλουθα) που βίωνε η Δημοκρατία. Η περίπτωση, όμως, της επιφύλαξης του άρθρου 8(4)(α), τόνισε, είναι διαφορετική αφού σε αυτήν γίνεται αναφορά στον «μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής» και στον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου δυνάμει αυτού του μέσου όρου. Η πρόνοια για τον καθορισμό του ενοικίου, με βάση το μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής, μπορεί να τροποποιηθεί ή να καταργηθεί μόνο με νομοθετική πράξη. Σημείωσε ότι την ίδια εποχή που βίωνε η Κύπρος την οικονομική ύφεση του έτους 2013 και ακόλουθα κατατέθηκαν στη Βουλή, διαδοχικά, αντίστοιχες προτάσεις Νόμου για την κατάργηση της επιφύλαξης του δεύτερου εδαφίου του άρθρου 8(4)(α). Καμία όμως από αυτές τις προτάσεις νόμου εξασφάλισε την απαιτούμενη πλειοψηφία και έτσι οι πρόνοιες του εδαφίου 2 του άρθρου 8(4)(α) έχουν παραμείνει αμετάβλητες μέχρι σήμερα.
Το Δικαστήριο κατέληξε, ως εκ τούτου η αγορά των ακινήτων έχει πλέον αφεθεί από την πολιτεία να προσαρμόζει μόνη της τις ενοικιαστικές της αξίες. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, στις περιπτώσεις αιτήσεων καθορισμού ενοικίου, εφαρμόζει ελεύθερα τις πρόνοιες της επιφύλαξης του δεύτερου εδαφίου του άρθρου 8(4)(α) (αναζητώντας τον μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής, καθώς και το αγοραίο ενοίκιο της ίδιας περιοχής, κτλ.), προκειμένου να εξάγει συμπέρασμα για το ύψος του δίκαιου ενοικίου. Στην έρευνα αυτή του Δικαστηρίου συνδράμει ο εκάστοτε λειτουργός εκτιμήσεων του Κτηματολογίου, και ο κάθε διάδικος, εφόσον διαφωνεί με τα συμπεράσματα του λειτουργού εκτιμήσεων, έχει τη δυνατότητα να παρουσιάσει τη μαρτυρία εμπειρογνώμονα δικής του επιλογής.
Το Δικαστήριο δεν αποδέχθηκε την εισήγηση του ενοικιαστή περί της καθολικής απαγόρευσης των αυξήσεων στα ενοίκια των θέσμιων ενοικιάσεων, τονίζοντας ότι με το μηδενισμό του ποσοστού του πρώτου εδαφίου του άρθρου 8(4), ο μοναδικός μηχανισμός καθορισμού του ενοικίου είναι πλέον αυτός του υπολογισμού του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Αποδέχθηκε την εισήγηση του λειτουργού εκτιμήσεων και έκρινε ότι δικαιολογείτο αύξηση στο ενοίκιο του καταστήματος, διατάσσοντας τον καθορισμό του αναδρομικά από την καταχώρηση της αίτησης.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
