Όταν οι συνιδιοκτήτες διαφωνούν, το Κτηματολόγιο δίνει λύση

Τρία αδέλφια κληρονομούν ένα ακίνητο και το κατέχουν εξ αδιαιρέτου. Ο ένας επιθυμεί να αξιοποιήσει τη μερίδα του και ζητά διαχωρισμό, ενώ οι άλλοι διαφωνούν. Μπορεί η άρνηση τους να τον υποχρεώσει να παραμένει επ’ αόριστον εγκλωβισμένος σε μια συνιδιοκτησία που δεν επιθυμεί;

Το άρθρο 29 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224, παρέχει ουσιαστική διέξοδο. Επιτρέπει στον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, υπό τις προϋποθέσεις του Νόμου, να προχωρήσει σε διαχωρισμό συνιδιόκτητης ακίνητης ιδιοκτησίας και στην εγγραφή των νέων τεμαχίων στους δικαιούχους, χωρίς να απαιτείται κατ’ ανάγκην η ομόφωνη συγκατάθεση όλων.

Από την αίτηση στο σχέδιο διαχωρισμού

Η γενική αρχή του άρθρου 29(1) είναι ότι αίτηση μπορεί να υποβληθεί από οποιονδήποτε συγκύριο. Στις περιπτώσεις, όμως, του άρθρου 29(9), που εμπίπτουν στο άρθρο 27(1)(α) και αφορούν ακίνητα σε περιοχές ανάπτυξης όπου απαιτούνται σχετικές άδειες, αίτηση μπορεί να κατατεθεί από έναν ή περισσότερους συγκυρίους που είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες τουλάχιστον του 25% της ακίνητης ιδιοκτησίας. Το ποσοστό αυτό μπορεί, συνεπώς, να συμπληρώνεται αθροιστικά από περισσότερους συγκυρίους.

Η διαδικασία αρχίζει με την εξωτερική οριοθέτηση του ακινήτου και την ετοιμασία προκαταρκτικού χωρομετρικού σχεδίου από αδειοδοτημένο χωρομέτρη. Το σχέδιο πρέπει να συμμορφώνεται με το ισχύον Σχέδιο Ανάπτυξης, την πολεοδομική νομοθεσία, τις απαιτήσεις ρυμοτομίας και πρόσβασης και τις τεχνικές προδιαγραφές του Κτηματολογίου.

Στη συνέχεια, το σχέδιο εξετάζεται και προσαρμόζεται στις απαιτήσεις της αρμόδιας αδειοδοτικής αρχής, σήμερα του οικείου ΕΟΑ, για εξασφάλιση της πολεοδομικής άδειας διαίρεσης και της σχετικής άδειας διαχωρισμού, όπως προβλέπει το άρθρο 29(9). Στην πράξη, το Κτηματολόγιο μπορεί να παραχωρήσει στους συνιδιοκτήτες προθεσμία δύο μηνών για υποβολή προτεινόμενων σεναρίων διαχωρισμού.

Δεν μετρά μόνο το εμβαδόν, αλλά και η αξία

Η κατανομή δεν γίνεται μηχανικά με βάση τα τετραγωνικά μέτρα. Δύο τεμάχια ίσου εμβαδού μπορεί να έχουν διαφορετική αξία λόγω θέσης, πρόσοψης, πρόσβασης ή αναπτυξιακών δυνατοτήτων. Γι’ αυτό, μετά την ολοκλήρωση των τελικών σχεδίων, ακολουθεί εκτίμηση της αξίας των νέων τεμαχίων, ώστε η διανομή να ανταποκρίνεται όσο το δυνατόν περισσότερο στην αξία της ιδανικής μερίδας κάθε συγκύριου.

Όταν αυτό δεν είναι πρακτικά δυνατό, το άρθρο 29(4) επιτρέπει στον Διευθυντή να εξισορροπήσει τη διαφορά με χρηματική αποζημίωση. Ο συγκύριος ή οι συγκύριοι που λαμβάνουν τεμάχια μεγαλύτερης αξίας από εκείνη που τους αναλογεί μπορούν να υποχρεωθούν να αποζημιώσουν εκείνους που λαμβάνουν μικρότερη αξία ή δεν λαμβάνουν τεμάχιο. Η αποζημίωση καθορίζεται με βάση τις αντίστοιχες μερίδες και την αξία των τεμαχίων.

Η καταβολή της διασφαλίζεται από τον Νόμο. Μέχρι την εξόφληση, ο υπόχρεος συγκύριος δεν μπορεί να συναλλαχθεί σε σχέση με το τεμάχιο που του παραχωρήθηκε χωρίς τη συναίνεση του δικαιούχου της αποζημίωσης. Εάν αυτή δεν καταβληθεί εντός 42 ημερών από την τελική διαταγή, ο Διευθυντής δύναται να θέσει το τεμάχιο προς πώληση με πλειστηριασμό και να καταβάλει την αποζημίωση από το προϊόν της πώλησης.

Και ποιος θα πάρει ποιο τεμάχιο;

Ο Διευθυντής, στον βαθμό που είναι δυνατό, λαμβάνει υπόψη τις επιθυμίες των συγκύριων. Εάν όμως δεν υπάρχει συμφωνία ως προς το τεμάχιο που θα παραχωρηθεί στον καθένα, το άρθρο 29(3) προβλέπει ως τελικό τρόπο επίλυσης της διαφωνίας την κλήρωση ενώπιον του Διευθυντή.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου στην υπόθεση Clerides v. Vassiliades (1978) 1 CLR 180. Το Δικαστήριο διευκρίνισε ότι η αίτηση για διαχωρισμό θέτει τη διαδικασία του άρθρου 29 σε κίνηση χωρίς να απαιτείται συμφωνία ή συναίνεση των άλλων συγκύριων. Εάν υπάρχει συμφωνία ως προς τον διαχωρισμό, το ζήτημα ολοκληρώνεται αναλόγως. Εάν, όμως, δεν υπάρχει συμφωνία ή υπάρχει διαφωνία ως προς το ποιο τεμάχιο θα λάβει κάθε συγκύριος, το ζήτημα επιλύεται τελικά με κλήρωση. Ο Διευθυντής δεν έχει διακριτική ευχέρεια να επιλέξει ο ίδιος την κατανομή που θεωρεί δικαιότερη.

* Δικηγόρος στη Λάρνακα