Η οικοδομική βιομηχανία αποτελεί διαχρονικά μία από τις βασικότερες ατμομηχανές της κυπριακής οικονομίας, ενισχύοντας όχι μόνο την ανάπτυξη και την απασχόληση, αλλά και τις επενδύσεις σε ακίνητα τόσο από ντόπιους όσο και από ξένους.
Τα τελευταία χρόνια, η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε φάση ανασύνταξης, καθώς οι μεταβολές στο νομοθετικό πλαίσιο και οι ευρωπαϊκές επιταγές διαμορφώνουν νέα δεδομένα για ιδιώτες, επιχειρήσεις και επενδυτές.
Σε αυτό το πλαίσιο, το Υπουργικό Συμβούλιο προχώρησε πρόσφατα στην έκδοση διαταγμάτων που τροποποιούν τους Πίνακες 5 και 8 του περί ΦΠΑ Νόμου (95(Ι)/2000). Οι αλλαγές αυτές, που τέθηκαν σε ισχύ με τη δημοσίευση του σχετικού νόμου στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 27 Φεβρουαρίου 2026, φέρνουν αναθεωρημένους ορισμούς και νέες παραμέτρους στη φορολογική μεταχείριση των ακινήτων και ειδικότερα στην παράδοση και ανέγερση κατοικιών.
Παράδοση Κτηρίων: Τι Ισχύει από 1η Σεπτεμβρίου 2026
Με βάση τις νέες ρυθμίσεις, από την 1η Σεπτεμβρίου 2026 η εφαρμογή ΦΠΑ στην παράδοση κτιρίων διαφοροποιείται ανάλογα με το αν η μεταβίβαση γίνεται πριν ή μετά την πρώτη εγκατάσταση του ακινήτου:
∙ Οι παραδόσεις πριν από την πρώτη εγκατάσταση υπόκεινται σε ΦΠΑ, όπως και πριν.
∙ Οι παραδόσεις μετά την πρώτη εγκατάσταση απαλλάσσονται γενικά από ΦΠΑ, εφόσον έχει γίνει πραγματική χρήση για τουλάχιστον 18 μήνες.
∙ Αν δεν έχει γίνει χρήση για 18 μήνες, στην επόμενη πώληση ο αιτητής μπορεί να ζητήσει την εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ, εφόσον πληρούνται τα σχετικά κριτήρια και η συναλλαγή εμπίπτει στα πλαίσια επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Για σκοπούς του Πίνακα 8, «πρώτη εγκατάσταση» νοείται η πρώτη χρήση του κτιρίου μετά την παράδοση ή ανέγερσή του, συμπεριλαμβανομένης της ιδιοκατοίκησης, ιδιοχρησιμοποίησης, ενοικίασης ή οποιασδήποτε άλλης χρήσης που πραγματοποιείται συστηματικά. Επιπλέον, ως «πρώτη χρήση» θεωρείται η συστηματική χρήση ή εκμετάλλευση του κτιρίου για χρονικό διάστημα τουλάχιστον 18 μηνών.
Οι διατάξεις αυτές στοχεύουν στην ενίσχυση της διαφάνειας και στην ορθολογική εφαρμογή του ΦΠΑ, δημιουργώντας ένα σαφέστερο πλαίσιο για το πότε και πώς επιβάλλεται ο φόρος στις πωλήσεις ακινήτων.
Μειωμένος Συντελεστής ΦΠΑ στην Κατοικία: Οι Σημαντικές Αλλαγές
Ο Τροποποιητικός Νόμος περί ΦΠΑ (Ν.42(Ι)/2023), που ισχύει από τις 16 Ιουνίου 2023, έφερε σημαντικές αλλαγές στην εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ (5%) για την παράδοση ή ανέγερση κατοικίας που προορίζεται για κύρια και μόνιμη διαμονή.
Σύμφωνα με τις νεότερες πρόνοιες, είχε προβλεφθεί μεταβατική περίοδος κατά την οποία οι ενδιαφερόμενοι μπορούσαν να επωφεληθούν από το προηγούμενο καθεστώς (μειωμένος ΦΠΑ στα πρώτα 200 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού), υπό δύο βασικές προϋποθέσεις:
∙ Εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας ή υποβολή αίτησης για έκδοσή της μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023.
∙ Υποβολή συμπληρωμένης αίτησης για μειωμένο ΦΠΑ στο Τμήμα Φορολογίας εντός τριών ετών από την έναρξη ισχύος του τροποποιητικού νόμου (δηλαδή έως 15 Ιουνίου 2026).
Με την πρόσφατη τροποποίηση, δίνεται η δυνατότητα στον Έφορο Φορολογίας να εξετάζει αιτήσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, εφόσον η καθυστέρηση οφείλεται στις πολεοδομικές αρχές. Παράλληλα, γίνεται σαφές ότι αιτήσεις που θα υποβληθούν από τις 16 Ιουνίου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, για ακίνητα που πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια (π.χ. πολεοδομική άδεια μέχρι 31 Οκτωβρίου 2023, άδεια οικοδομής μετά την 1η Ιανουαρίου 2025 ή μη έκδοση άδειας έως 31 Δεκεμβρίου 2026), θα γίνονται δεκτές για σκοπούς μειωμένου ΦΠΑ στα πρώτα 200 τ.μ.
Αντίθετα, για περιπτώσεις όπου η άδεια οικοδομής είχε εκδοθεί μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024, η προθεσμία για αίτηση στο Τμήμα Φορολογίας παραμένει η 15η Ιουνίου 2026. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οι ενδιαφερόμενοι οφείλουν να τηρούν στενά τα χρονοδιαγράμματα και να ενημερώνονται για κάθε νέα εξέλιξη, ώστε να μην χάσουν το δικαίωμα επωφελείας από τον μειωμένο συντελεστή.
Συμπεράσματα
Οι πρόσφατες αλλαγές στο νομοθετικό πλαίσιο του ΦΠΑ αναμένεται να επηρεάσουν σημαντικά την αγορά ακινήτων και τους εμπλεκόμενους στην οικοδομική βιομηχανία. Η ανάγκη για έγκαιρη ενημέρωση και ορθή ερμηνεία των νέων διατάξεων καθίσταται επιτακτική, προκειμένου να αποφευχθούν δυσάρεστες εκπλήξεις και να αξιοποιηθούν πλήρως τα διαθέσιμα φορολογικά κίνητρα.
* Senior Manager, Tμήμα Έμμεσης Φορολογίας, ΚPMG Κύπρου
