Η πολεοδομική εξουσία που πρέπει να μείνει στην τοπική αυτοδιοίκηση – Άρθρο 90

Η συνιδιοκτησία ακινήτου δημιουργεί συχνά ένα δύσκολο πολεοδομικό αδιέξοδο. Τι συμβαίνει όταν ένας ιδιοκτήτης έχει νόμιμο δικαίωμα να αναπτύξει την ιδιοκτησία του, αλλά ένας ή περισσότεροι συνιδιοκτήτες δεν συναινούν στην υποβολή της πολεοδομικής αίτησης; Η απαίτηση ομοφωνίας μπορεί, σε ορισμένες περιπτώσεις, να καταστήσει ένα νόμιμο αναπτυξιακό δικαίωμα ουσιαστικά ανεφάρμοστο. Σε αυτή ακριβώς την ανάγκη απαντά το άρθρο 90 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου.

Πρόκειται για ειδική διάταξη, η οποία επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, την υποβολή αίτησης για πολεοδομική άδεια χωρίς τη συγκατάθεση όλων των συνιδιοκτητών. Δεν αποτελεί μέσο παράκαμψης των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων τρίτων. Αντίθετα, εξισορροπεί το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να αξιοποιήσει νόμιμα την περιουσία του με την προστασία των ανέσεων και των δικαιωμάτων των υπολοίπων συνιδιοκτητών.

Η διάταξη καλύπτει, μεταξύ άλλων, περιπτώσεις όπου η ανάπτυξη αφορά τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας που εμφανώς αντιστοιχεί στο μερίδιο του αιτητή βάσει προηγούμενης άδειας ή συμφωνίας διανομής, περιπτώσεις εγγεγραμμένου δικαιώματος ανάπτυξης, καθώς και ανάπτυξη ιδιοκτησίας με μερίδιο σε κοινόκτητο τμήμα. Οι διοικητικές διευκρινίσεις αναφέρονται επίσης, υπό προϋποθέσεις, σε προσθηκομετατροπές υφιστάμενων οικοδομών και επεμβάσεις εντός περιορισμένης κοινόκτητης ιδιοκτησίας.

Το άρθρο 90, συνεπώς, δεν παρέχει λευκή επιταγή. Η ανάπτυξη δεν πρέπει να επηρεάζει τα νόμιμα ιδιοκτησιακά συμφέροντα και τις ανέσεις των άλλων συνιδιοκτητών. Τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα εξακολουθούν να διέπονται από τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224. Η πολεοδομική διαδικασία δεν δημιουργεί ιδιοκτησιακό δικαίωμα εκεί όπου αυτό δεν υφίσταται.

Ιδιαίτερη σημασία έχει και η διαδικαστική προστασία των συνιδιοκτητών. Όταν δεν υπογράφουν όλοι την αίτηση, προβλέπεται γνωστοποίησή της στους υπολοίπους και, όπου αυτό δεν είναι δυνατό, δημοσίευση σχετικής ειδοποίησης. Στις περιπτώσεις του άρθρου 90(1)(α) και (γ), συνιδιοκτήτης που θεωρεί ότι επηρεάζονται οι ανέσεις ή τα νόμιμα ιδιοκτησιακά συμφέροντά του μπορεί να υποβάλει ένσταση εντός τριάντα ημερών.

Το άρθρο 90 μετά τη μεταρρύθμιση

Με τη μεταρρύθμιση της τοπικής αυτοδιοίκησης, ουσιώδεις αρμοδιότητες πολεοδομικού ελέγχου μεταφέρθηκαν στους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης. Η Κ.Δ.Π. 307/2024 εκχωρεί σε λειτουργούς των ΕΟΑ σημαντικές εξουσίες που προηγουμένως ασκούνταν στο πλαίσιο της κεντρικής διοίκησης.

Στην πράξη, η αίτηση του άρθρου 90 υποβάλλεται και εξετάζεται από τον αρμόδιο ΕΟΑ. Το άρθρο 90(5), όμως, προβλέπει ότι, προτού η Πολεοδομική Αρχή χορηγήσει ή αρνηθεί την πολεοδομική άδεια, ζητά τη σύμφωνη γνώμη του Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως. Στην εφαρμογή της διαδικασίας ζητούνται επίσης απόψεις του Υπουργείου Εσωτερικών. Η εγκύκλιος της 25ης Ιουνίου 2025 επιβεβαιώνει τον ουσιαστικό συντονιστικό ρόλο του Διευθυντή στην εφαρμογή του άρθρου 90.

Η ομοιόμορφη εφαρμογή του Νόμου είναι θεμιτή. Άλλο, όμως, ο επιτελικός συντονισμός και η έκδοση γενικών κατευθυντήριων γραμμών και άλλο η διατήρηση υποχρεωτικής σύμφωνης γνώμης της κεντρικής διοίκησης σε συγκεκριμένη αίτηση που εξετάζεται από τον αρμόδιο ΕΟΑ.

Αποκέντρωση και επικουρικότητα

Εδώ πρέπει, κατά την άποψή μου, να γίνει το επόμενο βήμα της μεταρρύθμισης. Η μεταφορά μιας αρμοδιότητας στην τοπική αυτοδιοίκηση αποκτά ουσιαστικό περιεχόμενο όταν συνοδεύεται από την πραγματική ευθύνη άσκησής της. Οι ΕΟΑ δεν πρέπει να αποτελούν απλώς το τελικό διοικητικό στάδιο μιας διαδικασίας στην οποία η κεντρική κυβέρνηση εξακολουθεί να ασκεί καθοριστική επιρροή.

Η θέση αυτή βρίσκει θεσμικό έρεισμα στον Ευρωπαϊκό Χάρτη Τοπικής Αυτοδιοίκησης, τον οποίο έχει κυρώσει η Κυπριακή Δημοκρατία. Το άρθρο 4 § 3 εκφράζει την αρχή της επικουρικότητας, ότι οι δημόσιες αρμοδιότητες πρέπει, κατά προτίμηση, να ασκούνται από τις αρχές που βρίσκονται πλησιέστερα στον πολίτη, λαμβανομένων υπόψη της φύσης και της έκτασης της αρμοδιότητας και των απαιτήσεων αποτελεσματικότητας και οικονομίας.

Καταληκτική άποψη

Κατά την άποψή μου, μετά τη μεταρρύθμιση της τοπικής αυτοδιοίκησης δεν δικαιολογείται μακροπρόθεσμα η διατήρηση της υποχρεωτικής σύμφωνης γνώμης της κεντρικής διοίκησης στις επιμέρους αιτήσεις του άρθρου 90. Ο Διευθυντής του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως μπορεί να διατηρεί επιτελικό και συντονιστικό ρόλο, εκδίδοντας γενικές κατευθύνσεις για την ομοιόμορφη εφαρμογή του Νόμου.

Η ουσιαστική κρίση κάθε συγκεκριμένης υπόθεσης, όμως, πρέπει να ανήκει αποκλειστικά στον αρμόδιο ΕΟΑ, ο οποίος γνωρίζει τις τοπικές συνθήκες και έχει την ευθύνη της πολεοδομικής αδειοδότησης. Η πραγματική αποκέντρωση δεν ολοκληρώνεται με την μεταφορά του φακέλου, αλλά ολοκληρώνεται με την μεταφορά της ευθύνης και της εμπιστοσύνης για τη λήψη της απόφασης. Αυτή είναι, τελικά, η πρακτική εφαρμογή της αρχής της επικουρικότητας και το επόμενο λογικό βήμα για μια ώριμη τοπική αυτοδιοίκηση.

* Δικηγόρος στη Λάρνακα