Δες περισσότερα άρθρα του philenews όταν αναζητάς ειδήσεις στην Google

Add philenews.com on Google


 

Ο στόχος του προτεινόμενου Νομοσχεδίου («Ο περί Διαχείρισης Κοινόκτητων Οικοδομών και Συναφών Θεμάτων Νόμος του 2022»), είναι η εποπτεία λειτουργίας των κοινόκτητων οικοδομών και των Διαχειριστικών Επιτροπών. Φαίνεται να υπάρχει ενδιαφέρον και από τον νυν υπουργό Εσωτερικών, αν κρίνουμε από τον πρωτοσέλιδο τίτλο της εφημερίδας Ο Φιλελεύθερος της 14-03-2023, όπου αναφέρεται «Με οδηγίες του υπουργού Εσωτερικών Κωνσταντίνου Ιωάννου, επισπεύδεται η διαδικασία προώθησης του νομοσχεδίου».

Η λύση οποιουδήποτε προβλήματος, συμπεριλαμβανομένου και των προβλημάτων που αντιμετωπίζουν οι κοινόκτητες οικοδομές και οι Διαχειριστικές Επιτροπές, προϋποθέτει αντίληψη και ανάλυση του πρόβλήματος.

Το Πρόβλημα

Με βάση επίσημα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, στην Κύπρο υπάρχουν περίπου 30000 κοινόκτητες οικοδομές και περίπου 200000 μονάδες. Σε κοινόκτητες οικοδομές διαμένει περίπου ο μισός πληθυσμός της Κύπρου.

Το πρόβλημα που καλείται να λύσει το προτεινόμενο Νομοσχέδιο, είναι η καθημερινή διαχείριση αυτού του τεράστιου αριθμού ενδιαφερομένων, που εμπλέκονται σε κοινόκτητες οικοδομές. Έχοντας μελετήσει το προσχέδιο του Νομοσχεδίου του Ιουνίου 2022 και λαμβάνοντας υπόψιν ότι ακόμα ισχύουν οι βασικές αρχές του Νομοσχεδίου, ξεκινούμε δυστυχώς με το συμπέρασμα ότι το προτεινόμενο Νομοσχέδιο θα αποτύχει από την πρώτη ημέρα εφαρμογής, εκτός αν υπάρξουν ριζικές αλλαγές.

Το προτεινόμενο Νομοσχέδιο προβλέπεται να υλοποιηθεί από την αρμόδια Οικοδομική Αρχή. Σήμερα υπάρχουν στην Κύπρο 36 Οικοδομικές Αρχές, που απαρτίζονται από τους 30 Δήμους, τις 5 Επαρχιακές Διοικήσεις και τον Άγιο Τύχωνα. Το προτεινόμενο Νομοσχέδιο προβλέπει μόνο 5 Επαρχιακά Συμβούλια Τοπικής Αυτοδιοίκησης, που εκτός από την έκδοση αδειών οικοδομής, θα έχουν την ευθύνη για την

  • Δημιουργία και τήρηση μητρώου των κοινόκτητων οικοδομών
  • Δημιουργία και τήρηση μητρώου των Διαχειριστικών Επιτροπών

Δημιουργία και τήρηση μητρώου των κοινόκτητων οικοδομών

Το Νομοσχέδιο προνοεί τη δημιουργία από κάθε Συμβούλιο μητρώο κοινόκτητων οικοδομών, με τρόπο που θα αποφασιστεί από κάθε Συμβούλιο.

Χωρίς να γνωρίζουμε τί θα αποφασίσει το κάθε Συμβούλιο, η σωστή δημιουργία μητρώου κοινόκτητων οικοδομών πρέπει να συμπεριλαμβάνει,

  • Αυτοματισμό με χρήση ηλεκτρονικών υπολογιστών και εξειδικευμένου λογισμικού
  • Εκπαιδευμένο προσωπικό

Ως αποτέλεσμα η διαδικασία αρχικά θα είναι χρονοβόρα και με μεγάλο κόστος σχετικά με την υποδομή που χρειάζεται για έμψυχο και άψυχο υλικό. Εξ ίσου χρονοβόρα και με μεγάλο κόστος σε ανθρώπινο δυναμικό, θα είναι η καθημερινή ενημέρωση του μητρώου.

Το προτεινόμενο Νομοσχέδιο δεν αναφέρεται σε αυτοματισμό, οπότε το Συμβούλιο μπορεί να αποφασίσει να υλοποιήσει το μητρώο με χειρωνακτικό τρόπο, με χαρτί και μολύβι. Αυτή η λύση δεν θα μπορεί να ανταποκριθεί στις βασικές ανάγκες του που υπάρχουν για κοινόκτητες οικοδομές και Διαχειριστικές Επιτροπές.

Είναι αδιανόητο να υπάρχει εισήγηση για δημιουργία μητρώου κοινόκτητων οικοδομών από κάθε Συμβούλιο όταν ήδη υπάρχει μητρώο κοινόκτητων οικοδομών στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα που θα παρουσιαστεί, είναι το γεγονός ότι το μητρώο κοινόκτητων οικοδομών που θα δημιουργήσει και θα τηρεί η Αρμόδια Αρχή, δεν θα είναι απόλυτα συγχρονισμένο με το μητρώο των κοινόκτητων οικοδομών του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

Ένα απλό παράδειγμα: Μετά από μια μεταβίβαση μονάδας, το μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας θα είναι ενημερωμένο, αλλά όχι το μητρώο κοινόκτητων οικοδομών του Συμβουλίου. Στην καλύτερη περίπτωση, θα υπάρχει αυτόματη ενημέρωση του μητρώου του Συμβουλίου από το μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Η αυτόματη ενημέρωση είναι μόνο εφικτή αν οι δύο βάσεις δεδομένων (Συμβουλίου και Κτηματολογίου) είναι συμβατές. Αυτό σημαίνει ότι το κάθε Συμβούλιο πρέπει να έχει ηλεκτρονικό σύστημα που να είναι συμβατό με το ηλεκτρονικό σύστημα του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, κάτι που δεν προνοείται από το Νομοσχέδιο, το οποίο δεν κάνει αναφορά σε κοινό λογισμικό ή γενικότερα σε λογισμικό.

Είναι κοινή λογική και από τις βασικές αρχές της δημιουργίας βάσης δεδομένων, ότι δεν πρέπει να υπάρχουν δύο αρχεία με τις ίδιες πληροφορίες. Αν προχωρήσει η εισήγηση με τη δημιουργία νέων μητρώων από τα Συμβούλια, τότε το έργο βαδίζει σε πλήρη αποτυχία. Το αρχείο πρέπει να είναι ένα και συνεπώς πρέπει να βρεθεί τρόπος αξιοποίησης του αρχείου του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

Τίθεται και νομικό θέμα του ποιο αρχείο θα υπερισχύει σε περίπτωση διαφωνίας του μητρώου του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας με τα μητρώα των Αρμοδίων Αρχών.

Δημιουργία και τήρηση μητρώου Διαχειριστικών Επιτροπών

Η κατάσταση σήμερα όσον αφορά στη λειτουργία Διαχειριστικών Επιτροπών μπορεί να χαρακτηριστεί ως τραγική.

Δεν θα ήταν παράτολμο να υπολογίσει κάποιος ότι από τις 30000 κοινόκτητες οικοδομές, πολύ μικρό ποσοστό έχει νόμιμη Διαχειριστική Επιτροπή. Το ποσοστό σίγουρα δεν υπερβαίνει το 10%. Το 90% των κοινόκτητων οικοδομών, είτε δεν έχουν καθόλου Διαχειριστική Επιτροπή, είτε η Διαχειριστική Επιτροπή δεν έχει συγκροτηθεί σωστά βάσει της κείμενης Νομοθεσίας.

Τα προβλήματα που παρουσιάζονται στη λειτουργία των Διαχειριστικών Επιτροπών είναι αποτέλεσμα πολλών παραγόντων, που αφορούν τους εμπλεκόμενους:

  • Ιδιοκτήτες μονάδων: Η συντριπτική πλειοψηφία των ιδιοκτητών μονάδων δεν αντιλαμβάνεται τις υποχρεώσεις που έχει λόγω της ιδιοκτησίας, δεν γνωρίζει την Νομοθεσία και δυστυχώς η πολιτεία είναι απούσα. Τα μεγαλύτερα προβλήματα που έχουν οι Διαχειριστικές Επιτροπές που προσπαθούν να εφαρμόσουν την Νομοθεσία είναι με τις Οικοδομικές Αρχές και την Αστυνομία. Είναι σύνηθες φαινόμενο, η πλειοψηφία των ιδιοκτητών μονάδων να προβαίνει σε παρανομίες για προσωπικό όφελος, με την ανοχή των υπολοίπων ιδιοκτητών, της Οικοδομικής Αρχής και της Αστυνομίας. Η συντριπτική πλειοψηφία των ιδιοκτητών που εμπλέκονται σε Διαχειριστικές Επιτροπές, το αντιμετωπίζουν ως αγγαρεία και ως χάρη που κάνουν στους υπόλοιπους ιδιοκτήτες. Το αποτέλεσμα είναι ότι η συντριπτική πλειοψηφία των Διαχειριστικών Επιτροπών δεν λειτουργεί βάσει της Νομοθεσίας και είναι παράνομη.  
  • Οικοδομική Αρχή: Όταν η ίδια η Αρμόδια Αρχή δεν σέβεται την Νομοθεσία σε θέματα χορήγησης πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής, δεν υπάρχει περίπτωση να λειτουργήσει σωστά ως η οντότητα που θα δημιουργήσει και θα τηρεί μητρώο των κοινόκτητων οικοδομών και των Διαχειριστικών Επιτροπών. Σήμερα, η Οικοδομική Αρχή δεν ενδιαφέρεται για την ομαλή λειτουργία της κοινόκτητης οικοδομής και στην πλειοψηφία των περιπτώσεων χορηγούνται πολεοδομικές άδειες και άδειες οικοδομής κατά παράβαση της Νομοθεσίας, που ρητά αναφέρει ότι πρέπει να ενημερώνονται όλοι οι ιδιοκτήτες μονάδων πριν την έκδοση πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής. Επίσης είναι σύνηθες φαινόμενο η Οικοδομική Αρχή να χορηγεί  πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής που αλλοιώνουν την εξωτερική όψη της κοινόκτητης οικοδομής, που είναι εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία όλων των ιδιοκτητών μονάδων.
  • Αστυνομία: Δεν υπάρχει η γνώση και η διάθεση από τα μέλη της Αστυνομίας να ασχοληθούν με θέματα κοινόκτητων οικοδομών. Υπάρχουν πολλά παραδείγματα όπου η Αστυνομία έχει επιδείξει μεροληπτική συμπεριφορά σε θέματα κοινόκτητων οικοδομών.
  • Δικαστήρια: Εκτός από το γεγονός ότι υπάρχει καθυστέρηση στην εκδίκαση των υποθέσεων, υπάρχουν δυστυχώς αποφάσεις Δικαστηρίου που δεν συνάδουν με την Νομοθεσία και που ειδικότερα αναφέρονται σε μη εγγραφή Διαχειριστικής Επιτροπής, όταν δεν υπάρχει πρόνοια στο Νόμο για εγγραφή Διαχειριστικής Επιτροπής και σε συνελεύσεις Διαχειριστικής Επιτροπής όπου ορισμένοι ιδιοκτήτες «βρέθηκαν» και αποφάσισαν να δημιουργήσουν Διαχειριστική Επιτροπή, όταν ο μόνος τρόπος για δημιουργία ανύπαρκτης Διαχειριστικής Επιτροπής ή Διαχειριστικής Επιτροπής η θητεία της οποίας έχει λήξει, είναι με εμπλοκή του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Να αναφέρουμε ότι για τη λανθασμένη απόφαση η κυρίως ευθύνη βαρύνει του δικηγόρους και όχι τον Δικαστή.

Αν οι πιο πάνω εμπλεκόμενοι δεν αναλάβουν τις ευθύνες τους βάσει του Νομοσχεδίου, τότε οι πιθανότητα επιτυχίας του Νομοσχεδίου είναι πολύ μικρή.  

Ο ρόλος της Διαχειριστικής Επιτροπής είναι ουσιώδης για την επιτυχία του Νομοσχεδίου. Η Διαχειριστική Επιτροπή πρέπει να είναι νόμιμη, διότι σε αντίθετη περίπτωση δεν θα μπορεί να λάβει σωστά μέτρα. Πρέπει να υπάρχει γρήγορος έλεγχος για τη νομιμότητα της Διαχειριστικής Επιτροπής, δεδομένου του γεγονότος ότι θα υπάρχουν περίπου 30000 Διαχειριστικές Επιτροπές και ότι η θητεία της Διαχειριστικής Επιτροπής είναι 12-26 μήνες. Το Νομοσχέδιο υστερεί σε ότι αφορά στον έλεγχο της νομιμότητας της Διαχειριστικής Επιτροπής.

Εισηγήσεις

Το προτεινόμενο Νομοσχέδιο δεν μπορεί να δουλέψει και με απόλυτη σιγουριά θα προκαλέσει περισσότερα προβλήματα από αυτά που θα λύσει.

Υπάρχουν δύο πρακτικές προτάσεις που έχουν μεγάλη πιθανότητα επιτυχίας και σε οποιαδήποτε περίπτωση, πολύ μεγαλύτερη από το προτεινόμενο Νομοσχέδιο:

Ό μίσος περίπου πληθυσμός της Κύπρου διαβιεί σήμερα σε κοινόκτητες οικοδομές και είναι σημαντικό για την εύρυθμη λειτουργία των 30000 κοινόκτητων οικοδομών και 200000 μονάδων να υπάρχει γρήγορη εκδίκαση θεμάτων που αφορούν στις  Διαχειριστικές Επιτροπές, όπως το θέμα της νομιμότητας και των οφειλόμενων από ιδιοκτήτες. Λόγω του μεγάλου αριθμού των κοινόκτητων οικοδομών και ιδιοκτητών μονάδων, οι διαδικασίες εκδίκασης πρέπει να είναι απλές και γρήγορες. Το πρόβλημα μπορεί να λυθεί με τη δημιουργία ειδικού Δικαστηρίου κοινόκτητων οικοδομών και Διαχειριστικών Επιτροπών και/ή γρήγορη διαδικασία δεσμευτικής διαιτησίας.

Παραμονή υφιστάμενης Νομοθεσίας με προσθήκες και αλλαγές

Εάν η υφιστάμενη Νομοθεσία εφαρμοστεί σωστά, με ορισμένες προσθήκες και αλλαγές μπορεί να δουλέψει και έχουμε αρκετά παραδείγματα όπου δουλεύει σωστά. Ορισμένες προσθήκες και αλλαγές μπορεί να συμπεριλαμβάνουν τα ακόλουθα:

  • Να μην επιτρέπεται οποιαδήποτε μεταβίβαση μονάδας χωρίς εξόφληση των οφειλόμενων. Εδώ τίθεται το θέμα της νομιμότητας της Διαχειριστικής Επιτροπής.
  • Να υπάρχει πρόστιμο 10-20% σε οποιοδήποτε οφειλόμενο ποσό κοινοχρήστων που οφείλεται της 1/1 και 1/7 κάθε έτους.
  • Να υπάρξει πρότυπο εγγράφου για συνεδριάσεις της Διαχειριστικής Επιτροπής, ώστε να διεξάγονται οι συνεδρίες σωστά.
  • Να ορίσει ο ιδιοκτήτης της μονάδας, διεύθυνση επίδοσης στην Κύπρο και σε απουσία διεύθυνσης, να χρησιμοποιείται η διεύθυνση της μονάδας.

Τα μεγαλύτερα προβλήματα που αντιμετωπίζουν σήμερα οι Διαχειριστικές Επιτροπές με την υφιστάμενη Νομοθεσία είναι λόγω της συμπεριφοράς,

  • Της Οικοδομικής Αρχής
  • Της Αστυνομίας

Αν η συμπεριφορά της Οικοδομικής Αρχής και της Αστυνομίας δεν αλλάξει, κανένα Νομοσχέδιο δεν θα επιτύχει ή τουλάχιστο η Νομοθεσία πρέπει να απλουστευτεί και να μην υπόκειται σε υποκειμενική ερμηνεία.

Όσον αφορά στη δημιουργία μητρώου κοινόκτητων οικοδομών, η μόνη σωστή λύση είναι η χρήση του υφιστάμενου μητρώου που υπάρχει το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Το υφιστάμενο μητρώο πρέπει να επικαιροποιηθεί και να προστεθεί συγκεκριμένη λειτουργικότητα.

Υπάρχει μεγάλος αριθμός κοινόκτητων οικοδομών και Διαχειριστικών Επιτροπών που πρέπει να τύχουν διαχείρισης. Οι διαδικασίες για τη λειτουργία των Διαχειριστικών Επιτροπών είναι δυναμικές, επαναλαμβάνονται σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα και μπορούν να ενεργοποιηθούν ανά πάσα στιγμή, λόγω αλλαγής της σύνθεσης της Διαχειριστικής Επιτροπής. Όλες οι Διαχειριστικές Επιτροπές θα πρέπει να ακολουθούν τις διαδικασίες το αργότερο κάθε 12-26 μήνες.

Το γεγονός ότι οι διαδικασίες των Διαχειριστικών Επιτροπών επαναλαμβάνονται σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα, θα πρέπει τα ενδεχόμενα προβλήματα να λύνονται αμέσως. Ως παράδειγμα, αν υπάρχει υπόνοια ότι η εκλογή μιας Διαχειριστικής Επιτροπής δεν έγινε νόμιμα, πρέπει να υπάρχει τρόπος υποβολής ένστασης αμέσως και τρόπος επίλυσης του προβλήματος αμέσως.  

Νέο Νομοσχέδιο με εκτεταμένη αυτοματοποίηση

Για να υπάρξει πρακτική λύση στο πρόβλημα, θα πρέπει η όλη διαδικασία να είναι αυτοματοποιημένη και παράλληλα χρειάζεται μεγάλη προεργασία με επιμόρφωση των εμπλεκομένων. Επίσης η Νομοθεσία δεν πρέπει να επιδέχεται ερμηνείας. Φράσεις όπως «η Υπηρεσία οφείλει να ανταποκριθεί» δεν βοηθούν και μόνο προβλήματα μπορούν να δημιουργήσουν.

Η λύση που περιλαμβάνει αυτοματοποίηση περιλαμβάνει τα ακόλουθα βήματα:

  1. Επικαιροποίηση του μητρώου του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ώστε να εμφανίζονται τα στοιχεία όλων των κοινότητων οικοδομών.
  2. Εισαγωγή στο μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας πεδίων (fields) όπου θα αποθηκεύονται τα σχετικά στοιχεία των Διαχειριστικών Επιτροπών, όπως όνομα κοινόκτητης οικοδομής, διεύθυνση, ημερομηνία σύγκλησης γενικής συνέλευσης, όνομα προέδρου, γραμματέα, ταμία, μελών, με επισύναψη των πρακτικών ή με εισαγωγή των πληροφοριών απ’ ευθείας στο σύστημα.
  3. Να δοθεί  η δυνατότητα σε όλους τους ιδιοκτήτες να συνδεθούν με το σύστημα του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και να εισαγάγουν διεύθυνση επίδοσης, διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, αριθμό κινητού τηλεφώνου για επικοινωνία της Υπηρεσίας με τον ιδιοκτήτη. Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης δεν εισαγάγει διεύθυνση επίδοσης, θα χρησιμοποιηθεί η διεύθυνση του ακινήτου ως διεύθυνση επίδοσης. Θα πρέπει να δοθεί διορία μερικών μηνών στους ιδιοκτήτες για επικαιροποίηση των δεδομένων τους.
  4. Μετά την επικαιροποίηση των προσωπικών δεδομένων των ιδιοκτητών, να δοθεί διορία μερικών μηνών για δημιουργία Διαχειριστικής Επιτροπής και δυνατότητα της Διαχειριστικής Επιτροπής να εισαγάγουν τα δεδομένα της Διαχειριστικής Επιτροπής στο σύστημα. Μετά την ενημέρωση των ιδιοκτητών από την Υπηρεσία για την νέα Διαχειριστική Επιτροπή, να δοθεί ίσως 2-4 εβδομάδες για υποβολή ένστασης από κάποιον ιδιοκτήτη. Σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης, να θεωρείται η Διαχειριστική Επιτροπή νόμιμη. Η ένσταση θα πρέπει να συνοδεύεται από παράβολο και σε περίπτωση επιτυχίας να επιστρέφεται στον ιδιοκτήτη που υπέβαλε την ένσταση. Η Υπηρεσία θα πρέπει αμέσως να εξετάζει την ένσταση.
  5. Αν οι ιδιοκτήτες μιας κοινόκτητης οικοδομής δεν ανταποκριθούν στα χρονικά περιθώρια για δημιουργία Διαχειριστικής Επιτροπής, η Υπηρεσία να επιβάλει πρόστιμο σε όλους του ιδιοκτήτες και σε περίπτωση μη συμμόρφωσης θα μπορεί να διορίζει Διαχειριστική Επιτροπή.
  6. Μέσω της αυτοματοποίησης, Η Υπηρεσία θα γνωρίζει ανά πάσα στιγμή, τις κοινόκτητες οικοδομές που δεν έχουν Διαχειριστική Επιτροπή και θα μπορεί να δρα ανάλογα.
  7. Το σύστημα θα είναι κεντρικό, ή στη χειρότερη περίπτωση ανά επαρχία.

Επίλογος

Όπως έχουμε ήδη αναφέρει, είμαστε της άποψης ότι η προτεινόμενη Νομοθεσία θα αποτύχει από την πρώτη ημέρα εφαρμογής και θα δημιουργήσει περαιτέρω προβλήματα.

Η μόνη εφαρμόσιμη λύση μακροπρόθεσμα είναι η χρήση του υφιστάμενου αρχείου του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας με τις αναγκαίες προσθήκες και η παροχή των αναγκαίων πόρων στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για δημιουργία ενός κεντρικού συστήματος διαχείρισης που πρέπει να είναι πλήρως αυτοματοποιημένο.

Βραχυπρόθεσμα, η παρούσα Νομοθεσία δουλεύει αν εφαρμοστεί σωστά και θα ήταν πολύ χρήσιμο να προστεθούν ορισμένα πράγματα για ενίσχυση των Διαχειριστικών Επιτροπών.

Η Οικοδομικές Αρχές και η Αστυνομία πρέπει να αναλάβουν τις ευθύνες τους και να εφαρμόζουν την Νομοθεσία μακριά από σκοπιμότητες, αν οποιοδήποτε Νομοσχέδιο έχει κάποια πιθανότητα επιτυχίας.