Δες περισσότερα άρθρα του philenews όταν αναζητάς ειδήσεις στην Google

Add philenews.com on Google


Η κατάθεση πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο αποσκοπεί στην προστασία του αγοραστή, διασφαλίζοντας το δικαίωμα του για ειδική εκτέλεση. Η παράλειψη του να καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο δεν είναι χωρίς συνέπειες, αφού ενδεχομένως η νομική κατάσταση του ακινήτου να έχει αλλάξει και να επηρεάζει τα δικαιώματα του. Παρέχεται εξουσία στο δικαστήριο, κατόπιν αίτησης αγοραστή, να επιτρέψει την κατάθεση πωλητηρίου εγγράφου ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, νοουμένου ότι αυτό είναι σε ισχύ, ανεξάρτητα του χρόνου που συνομολογήθηκε, εφόσον το κρίνει δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή. Όμως, το γεγονός αυτό δεν μπορεί να επηρεάσει δικαιώματα που αποκτήθηκαν στο μεταξύ εάν το ακίνητο επιβαρύνθηκε με εμπράγματα βάρη. Οι δικαιούχοι των εμπραγμάτων βαρών ως επηρεαζόμενα πρόσωπα έχουν δικαίωμα να ακουστούν σε αίτηση αγοραστή που αξιώνει διάταγμα εκπρόθεσμης κατάθεσης πωλητηρίου εγγράφου. Παρόλο που η σχετική πρόνοια του άρθρου 12 του περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Ν.81(Ι)/2011, δεν προβλέπει την επίδοση της αίτησης σε πρόσωπα που έχουν εγγράψει εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου, εντούτοις η διαδικασία αυτή έχει ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία και επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι στην αίτηση όλα τα επηρεαζόμενα πρόσωπα. 

Ο αγοραστής οφείλει να ενεργεί με επιμέλεια στην προστασία των δικαιωμάτων του, γιατί πρόσωπα που απέκτησαν στο μεταξύ δικαιώματα στο ακίνητο δεν μπορεί να αγνοηθούν και όταν ενημερωθούν θα μεριμνήσουν για αυτά. Τα γεγονότα της απόφασης του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Π.Ε.68/2019 ημερ.8.5.2020 δεικνύουν τη σημασία της εμπρόθεσμης κατάθεσης πωλητηρίου εγγράφου για αποφυγή συνεπειών. Αγοραστής ακινήτου αποτάθηκε στο δικαστήριο για διάταγμα εκπρόθεσμης κατάθεσης πωλητηρίου εγγράφου 26 χρόνια μετά τη σύναψη του, ενώ στο μεταξύ εγγράφηκε υποθήκη και στη συνέχεια εκδόθηκε απόφαση εναντίον του πωλητή. Το δικαστήριο εξέδωσε το διάταγμα και το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο. Ενώ προωθείτο η διαδικασία εκποίησης του ακινήτου, ο αγοραστής ήγειρε αγωγή μαζί με προσωρινό διάταγμα εναντίον της διενέργειας του πλειστηριασμού από την τράπεζα, η οποία τότε πληροφορήθηκε για την ύπαρξη και κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου. 

Η τράπεζα αποτάθηκε στο Ανώτατο Δικαστήριο για επέκταση της προθεσμίας προκειμένου να καταχωρήσει αίτηση για λήψη άδειας καταχώρησης αίτησης για έκδοση εντάλματος certiorari που να ακυρώνει το διάταγμα κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου. Δόθηκε η σχετική άδεια και η τράπεζα παραπονείτο ότι ως ενυπόθηκος δανειστής ήταν επηρεαζόμενο πρόσωπο και συνεπώς η αίτηση του αγοραστή θα έπρεπε να της είχε επιδοθεί, ώστε να της δοθεί η ευκαιρία να εκθέσει τις θέσεις της για μη έγκριση της αίτησης. Το Ανώτατο Δικαστήριο με μονομελή σύνθεση έκρινε ότι το επαρχιακό δικαστήριο ενήργησε εντός των εξουσιών που του παρέχει ο νόμος, άρθρο 12, αφού δεν προνοεί την επίδοση της αίτησης σε πρόσωπα που είχαν εγγράψει εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου. 

Η τράπεζα θεώρησε λανθασμένη την απόφαση και την προσέβαλε με έφεση. Το Ανώτατο Δικαστήριο με πενταμελή σύνθεση εξέδωσε απόφαση πλειοψηφίας (3) και μειοψηφίας (2), όπου η πλειοψηφία δεν συμφώνησε ότι η τράπεζα δεν απέδειξε εκ πρώτης όψεως συζητήσιμη υπόθεση. Τόνισε ότι το άρθρο 12 ναι μεν αποβλέπει στην προστασία του αγοραστή και ναι μεν στις πρόνοιες του απουσιάζει ρητή αναφορά για επίδοση της αίτησης για κατάθεση στο Κτηματολόγιο σύμβασης σε οποιοδήποτε χρόνο σε καθορισμένα πρόσωπα, αλλά δεν μπορεί να αγνοηθεί το γεγονός ότι η διαδικασία αυτή έχει ως αντικείμενο ακίνητη περιουσία. Με αυτό ως δεδομένο, θα έπρεπε να απασχολήσει το πρωτόδικο Δικαστήριο κατά πόσο η μη συνένωση της τράπεζας στην αίτηση, η οποία είχε εγγράψει στο επίδικο κτήμα υποθήκη σε χρόνο που αυτό ήταν ελεύθερο από εμπράγματα βάρη ή άλλη επιβάρυνση, ενδεχομένως να καθιστούσε τη διαδικασία θνησιγενή και άκυρη. 

Το Ανώτατο Δικαστήριο υπενθύμισε ότι κατά πάγια νομολογία σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, κάτι που δεν συνέβη στην προκειμένη περίπτωση. Εκτός τούτου, το επαρχιακό δικαστήριο επέτρεψε την εκπρόθεσμη κατάθεση 26 χρόνια μετά χωρίς να προβληματιστεί κατά πόσο στο μεταξύ ενδεχομένως η νομική κατάσταση του ακινήτου να είχε διαφοροποιηθεί. Κατά συνέπεια, εκδίδοντας το διάταγμα εκπρόθεσμης κατάθεσης, χωρίς να βεβαιωθεί ότι δεν υπήρχαν εγγεγραμμένα εμπράγματα δικαιώματα άλλων προσώπων, φαίνεται να ενήργησε καθ’ υπέρβαση δικαιοδοσίας και παραβίασε το δικαίωμα φυσικής δικαιοσύνης τρίτων προσώπων να ακουστούν, γι’ αυτό παραμέρισε την πρωτόδικη απόφαση και παραχώρησε άδεια στην τράπεζα να καταχωρήσει αίτηση για έκδοση εντάλματος certiorari. 

* Δικηγόρου στη Λάρνακα.