Η συμμετοχή κάθε κυρίου μονάδας στις δαπάνες για την καθαριότητα, συντήρηση, ασφάλιση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση κοινόκτητης οικοδομής απαιτείται, ώστε να διασφαλίζεται αποτελεσματικά και απρόσκοπτα η εύρυθμη λειτουργία της. Αν ο κύριος μονάδας παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που αυτός οφείλει για τη μονάδα του. Η υποχρέωση του κυρίου μονάδας για καταβολή κοινοχρήστων προκύπτει από το Νόμο και δεν χρειάζεται λήψη απόφασης από τη Διαχειριστική Επιτροπή, εκτός εάν αφορά συνεισφορά στο πάγιο ταμείο όπου απαιτείται απόφαση. Επομένως, ο κύριος μονάδας υπέχει υποχρέωση καταβολής του ποσού που του αναλογεί στις δαπάνες των κοινοχρήστων με βάση το εμβαδό της μονάδας του. Η εξεύρεση της αναλογίας των κοινοχρήστων εξόδων που βαρύνουν τον ιδιοκτήτη μονάδας προκύπτει από το σύνολο του εμβαδού της κοινόκτητης οικοδομής και του εμβαδού της κάθε μονάδας ξεχωριστά. Ιδιαίτερη βαρύτητα πρέπει να αποδίδεται στα πλαίσια της ακρόασης αγωγής για ανάκτηση κοινοχρήστων στην απόδειξη του ποσού που οφείλεται, αφού η παρουσίαση κατάστασης λογαριασμού από μόνη της δεν αποτελεί απόδειξη των όσων καταγράφει. Οι εκάστοτε χρεώσεις και πιστώσεις πρέπει να αποδεικνύονται μία προς μία προς επαλήθευση της κατάστασης λογαριασμού. Αρκετές αγωγές απορρίφθηκαν λόγω μη προσκόμισης αποδεκτής μαρτυρίας προς απόδειξη των καταστάσεων εξόδων και λογαριασμού.
Σημαντική είναι η πρόνοια του Νόμου που καθιστά υπόχρεο τον νέο κύριο της μονάδας στην πληρωμή οφειλόμενων κοινοχρήστων ανεξάρτητα του χρόνου που προέκυψαν. Συνεπώς, ο αγοραστής μονάδας σε κοινόκτητη οικοδομή οφείλει να διασφαλίζει κατά το χρόνο αγοράς της ότι ο πωλητής δεν οφείλει οποιαδήποτε κοινόχρηστα μέχρι την ημέρα που αναλαμβάνει την κατοχή της. Το άρθρο 38ΚΗ(2) του Κεφ.224 προνοεί ότι κάθε συνεισφορά που επιβάλλεται μπορεί να απαιτηθεί και πρέπει να καταβληθεί μετά τη λήψη της σχετικής απόφασης και η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί με αγωγή να ανακτήσει τη συνεισφορά από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της λήψης της απόφασης και από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της έγερσης της αγωγής, αφού και οι δύο ευθύνονται από κοινού και χωριστά. Προκύπτει ότι ο νέος κύριος της μονάδας ευθύνεται από κοινού με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη ή ακόμη ξεχωριστά στην καταβολή οφειλόμενων κοινοχρήστων ανεξάρτητα του χρόνου δημιουργίας της οφειλής.
Ανάλογη πρόνοια απαντάται και στον Κανονισμό 5 των πρότυπων Κανονισμών του Πίνακα Β που αναφέρει ότι μόλις αναλάβει την κατοχή της μονάδας του, κάθε κύριος έχει υποχρέωση να καταβάλει στη Διαχειριστική Επιτροπή ή τον πωλητή, αν δεν έχει ακόμα διοριστεί Διαχειριστική Επιτροπή, το ποσό των χρημάτων που θα καθοριστεί σύμφωνα με τους Κανονισμούς, το οποίο θα αντιπροσωπεύει το μερίδιό του για την κάλυψη των αρχικών εξόδων διαχείρισης και διεύθυνσης της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Περαιτέρω προνοείται ότι κάθε κύριος θα συνεισφέρει έναντι του ποσού αυτού ανάλογα με το εμβαδόν της μονάδας του, όπως προβλέπεται στο άρθρο 38ΙΑ του Νόμου και όπως φαίνεται στον Πίνακα Β που επισυνάπτεται στους Κανονισμούς. Κάθε πρόσωπο που καθίσταται σε μεταγενέστερο στάδιο κύριος μονάδας έχει την ίδια υποχρέωση συνεισφοράς έναντι του ποσού αυτού.
Ο δικαστής κ. Κ. Κωνσταντίνου σε σχετική απόφασή του, ερμήνευσε την ανωτέρω διάταξη ότι «ο εκάστοτε κύριος μονάδας κοινόκτητης οικοδομής, κατ’ αναλογία του μεριδίου του ως κυρίου της μονάδας, το οποίο καθορίζεται με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας, οφείλει να συνεισφέρει επί του συνολικού ποσού που συνθέτει τις δαπάνες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και τούτο, ανεξάρτητα από το χρόνο που κατέστη κύριος της μονάδας κάποιος. Είναι φανερό, ότι ο νομοθέτης, με το να καταστήσει τον εκάστοτε κύριο μονάδας, υπόχρεο να συνεισφέρει κατ’ αναλογία του μεριδίου του στο ποσό που συνθέτει τις παραπάνω δαπάνες, ανεξάρτητα από το πότε αυτές προέκυψαν χρονικά, είχε ως κύριο μέλημά του να διασφαλίσει όσο πιο αποτελεσματικά γίνεται, την απρόσκοπτη και εύρυθμη λειτουργία ολόκληρης της οικοδομής, έργο καθόλου ευχερές, χωρίς τη συνδρομή των εκάστοτε κυρίων των μονάδων αυτής.»
Η αμφισβήτηση της ύπαρξης νομίμως συσταθείσας Διαχειριστικής Επιτροπής και κατ’ επέκταση της νομιμοποίησής της στην έγερση αγωγής, εγείρεται προδικαστικά στην υπεράσπιση, αλλά για να έχει πιθανότητες επιτυχίας, δεν εξετάζεται στα πλαίσια της ακρόασης της αγωγής. Η αμφισβήτηση της ύπαρξής της μπορεί να γίνει μόνο στο ορθό δικονομικό πλαίσιο, μέσω της υποβολής αίτησης για διαγραφή της αγωγής εκ μέρους ανύπαρκτου διαδίκου.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
