Στεγαστικά: Πώς άλλαξαν οι δόσεις μέσα σε μία δεκαετία – Εκατοντάδες ευρώ επιπλέον τον μήνα για κάποιους δανειολήπτες

Με το βλέμμα στραμμένο σε μια νέα πιθανή αύξηση των επιτοκίων της ΕΚΤ, ο Κύπριος δανειολήπτης βρίσκεται ξανά αντιμέτωπος με την αβεβαιότητα γύρω από το κόστος του στεγαστικού του δανείου. Η συνεδρίαση του διοικητικού συμβουλίου της ΕΚΤ στις 10 Σεπτεμβρίου αναμένεται να δώσει το σήμα για την πορεία των επιτοκίων, με τις εκτιμήσεις να κάνουν λόγο για νέα αύξηση κατά 0,25%, στο 2,50%.

Η εξέλιξη αυτή έρχεται να προστεθεί σε μια ήδη έντονη δεκαετία για τους Κύπριους δανειολήπτες, οι οποίοι γνώρισαν δύο εντελώς διαφορετικές εποχές στο κόστος δανεισμού, κυρίως στα στεγαστικά δάνεια.

Αυτό σημαίνει ότι  για το κυπριακό νοικοκυριό, που μπήκε τα τελευταία χρόνια στη διαδικασία να αγοράσει σπίτι, η λέξη επιτόκιο  απέκτησε μια διαφορετική έννοια. Από την περίοδο των εξαιρετικά χαμηλών επιτοκίων και του φθηνού χρήματος, η αγορά πέρασε στις απότομες αυξήσεις του 2022, του 2023 και 2024. Αντίθετα, το 2025 το κόστος δανεισμού βρέθηκε σε φάση αποκλιμάκωσης, χωρίς όμως τα επιτόκια να έχουν επιστρέψει στα επίπεδα της περιόδου 2020-2021.

Το 2026 επανέρχονται οι αυξήσεις, καθώς στις 11 Ιουνίου 2026 το διοικητικό συμβούλιο της ΕΚΤ πήρε απόφαση για αύξηση κατά 0,25%. Στις 23 Ιουλίου 2026 αποφασίστηκε να μην γίνει αύξηση, ενώ για τη συνεδρίαση που είναι προγραμματισμένη στις 10 Σεπτεμβρίου 2026 οι αγορές προεξοφλούν νέα άνοδο 0,25%, στο 2,50%.

Ουσιαστικά, ένας Κύπριος που πήρε στεγαστικό δάνειο όταν τα επιτόκια ήταν κοντά στο 2%, βρέθηκε, μέσα σε λίγα χρόνια, αντιμέτωπος με μια δυνητική αύξηση της δόσης κατά €300 τον μήνα ανά €200.000 δανείου. Σήμερα, η κατάσταση είναι σαφώς καλύτερη από την κορύφωση του 2023-2024, αλλά τα επιτόκια παραμένουν αρκετά υψηλότερα από την εποχή των ιστορικά χαμηλών επιτοκίων. Η Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου σημειώνει, πάντως, ότι τα σημερινά νέα στεγαστικά επιτόκια στην Κύπρο είναι πλέον συγκρίσιμα με τον διάμεσο της Ευρωζώνης.

Τρεις εποχές σε δέκα χρόνια

Πριν από δέκα χρόνια, το 2016, τα στεγαστικά επιτόκια βρίσκονταν σε υψηλότερα επίπεδα, στο 3,36%,  από αυτά που θα βλέπαμε λίγα χρόνια αργότερα. Η πτωτική πορεία των επόμενων ετών δημιούργησε σταδιακά ένα πολύ πιο ευνοϊκό περιβάλλον για τον δανεισμό.

* Το 2017 και 2018 το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου ήταν 3,18% και 2,5% αντίστοιχα.

* Το 2019, το μέσο επιτόκιο για αγορά κατοικίας ήταν κοντά στο 2,1%. Για ένα νοικοκυριό αυτό σήμαινε σχετικά χαμηλό κόστος χρηματοδότησης.

* Το 2021 η πανδημία και η εξαιρετικά χαλαρή νομισματική πολιτική δημιούργησαν συνθήκες ιστορικά χαμηλού κόστους δανεισμού. Για  ένα νοικοκυριό που αναζητούσε δάνειο, η διαφορά ήταν σημαντική, μικρότερη μηνιαία δόση και πολύ χαμηλότερο συνολικό κόστος τόκων.

* Η κατάσταση άρχισε να αλλάζει σταδιακά το 2022, όταν η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αποφάσισε να αυξήσει τα βασικά επιτόκια, για να αντιμετωπίσει τον πληθωρισμό. Η άνοδος πέρασε σταδιακά και στα κυπριακά στεγαστικά δάνεια. Τον Μάιο 2022, το μέσο επιτόκιο στεγαστικών ήταν ακόμη μόλις 2,16%, ενώ μέχρι το 2023 είχε ήδη κινηθεί αισθητά υψηλότερα.

* Η μεγάλη αλλαγή έγινε ορατή το 2023, που έφθασε στο 3,7% με 4% και κορυφώθηκε στις αρχές του 2024. Τον Ιανουάριο του 2024, το μέσο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων στην Κύπρο έφτασε στο 5,19%. Πρόκειται για ένα επίπεδο που απέχει σημαντικά από το 2% που είχαν συνηθίσει οι δανειολήπτες λίγα χρόνια νωρίτερα. Για ένα μεγάλο στεγαστικό δάνειο, ακόμη και μία ή δύο ποσοστιαίες μονάδες, μπορούν να μεταφραστούν σε εκατοντάδες ευρώ τον χρόνο και  σε χιλιάδες ευρώ επιπλέον τόκους.

Το 2025 η αποκλιμάκωση

Από το 2024 άρχισε σταδιακά η αποκλιμάκωση, καθώς η νομισματική πολιτική της ΕΚΤ άλλαξε κατεύθυνση. Στο τέλος του 2025, το επιτόκιο για δάνεια αγοράς κατοικίας είχε διαμορφωθεί στο 3,73%

 Η Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου, ωστόσο, επισημαίνει μια σημαντική λεπτομέρεια: Το συγκεκριμένο ποσοστό είναι σταθμισμένος μέσος όρος και δεν σημαίνει ότι όλοι οι νέοι ή υφιστάμενοι δανειολήπτες πληρώνουν επιτόκιο 3,73%. Η σύνθεση του χαρτοφυλακίου στεγαστικών μεταβάλλεται από μήνα σε μήνα και περιλαμβάνει διαφορετικού τύπου δάνεια, όπως δάνεια για κύρια κατοικία και εξοχικές κατοικίες, με διαφορετικό κίνδυνο και διαφορετική τιμολόγηση. Για τον λόγο αυτό, ο μέσος όρος μπορεί να μεταβάλλεται ακόμη και χωρίς αντίστοιχη μεταβολή στα επιτόκια που προσφέρουν οι τράπεζες.

Τι θα γίνει μέχρι τέλος του 2026;

Η αποκλιμάκωση συνεχίστηκε στις αρχές του 2026. Τον Ιανουάριο, το μέσο επιτόκιο για δάνεια αγοράς κατοικίας υποχώρησε στο 3,70%, από 3,78% τον προηγούμενο μήνα. Την ίδια στιγμή, όμως, το διεθνές περιβάλλον άλλαξε, και η ΕΚΤ προχώρησε τον Ιούνιο σε αύξηση των βασικών της επιτοκίων κατά 25 μονάδες βάσης.

Η αύξηση αυτή δεν σημαίνει αυτομάτως ότι όλα τα κυπριακά στεγαστικά αυξήθηκαν κατά 0,25%. Η επίδραση στον κάθε δανειολήπτη εξαρτάται από το είδος του δανείου, το επιτόκιο αναφοράς, το περιθώριο της τράπεζας και το αν το επιτόκιο είναι σταθερό ή κυμαινόμενο. Και εδώ βρίσκεται ίσως η σημαντικότερη διαφορά της σημερινής εποχής, ο δανειολήπτης δεν ενδιαφέρεται πλέον μόνο για το πόσο είναι το επιτόκιο, αλλά για το πώς θα κινηθεί η δόση του σε περίπτωση νέων μεταβολών εξαιτίας των γεωπολιτικών εξελίξεων που επηρεάζουν τον πληθωρισμό.

Τι σημαίνουν όλα αυτά για έναν δανειολήπτη

Η δεκαετία 2016-2026 δείχνει πόσο διαφορετικό μπορεί να είναι το κόστος του ίδιου δανείου ανάλογα με την εποχή. Ένα νοικοκυριό που πήρε στεγαστικό όταν τα επιτόκια βρίσκονταν κοντά στο 2% βρέθηκε σε εντελώς διαφορετικό περιβάλλον όταν τα επιτόκια ξεπέρασαν το 5%.

Αντίστοιχα, όσοι πήραν δάνειο στο υψηλότερο σημείο του κύκλου είδαν στη συνέχεια το κόστος χρηματοδότησης να αποκλιμακώνεται. Για τον σημερινό αγοραστή κατοικίας, το βασικό ερώτημα επομένως δεν είναι μόνο αν το επιτόκιο είναι χαμηλό ή υψηλό. Είναι πόσο αντέχει το νοικοκυριό μια πιθανή μεταβολή της δόσης και ποιο μέρος του κινδύνου επιτοκίου επιλέγει να αναλάβει. Γιατί μέσα σε μόλις δέκα χρόνια, ο Κύπριος δανειολήπτης πέρασε από το φθηνό χρήμα, στην απότομη αύξηση του κόστους δανεισμού και στη συνέχεια στην αποκλιμάκωση. Και το 2026 δείχνει ότι ο κύκλος των επιτοκίων δεν έχει ακόμη τελειώσει.

Για να γίνει αντιληπτή η επίδραση των επιτοκίων στη μηνιαία δόση, αρκεί ένα απλό παράδειγμα. Ας υποθέσουμε ένα στεγαστικό δάνειο €200.000, με διάρκεια 25 χρόνια. από επιτόκιο 2% σε 5%, η μηνιαία δόση αυξάνεται κατά περίπου €320 τον μήνα ή σχεδόν €3.900 τον χρόνο.

Ακόμη μεγαλύτερη είναι η διαφορά στο συνολικό κόστος. Με επιτόκιο 2%, ο δανειολήπτης θα καταβάλει περίπου €54.000 σε τόκους σε 25 χρόνια. Με επιτόκιο 5%, οι συνολικοί τόκοι ανεβαίνουν σε περίπου €151.000. Δηλαδή, για το ίδιο κεφάλαιο των €200.000 και την ίδια διάρκεια, η διαφορά στο συνολικό κόστος των τόκων ξεπερνά τις €96.000. Το παράδειγμα είναι ενδεικτικό και, επιπλέον, στην πράξη τα περισσότερα στεγαστικά έχουν κυμαινόμενο ή συνδυασμένο επιτόκιο με σταθερό, επομένως η δόση για ορισμένο χρονικό διάστημα είναι σταθερή και στη συνέχεια μεταβάλλεται.