Νέοι κανόνες για τα πράσινα κτίρια: Αναβαθμίσεις, ηλιακή ενέργεια και πρόστιμα έως €250.000

Νέες υποχρεώσεις για την ενεργειακή αναβάθμιση υφιστάμενων κτιρίων, αυστηρότερες προδιαγραφές για τις νέες οικοδομές και συγκεκριμένες προθεσμίες εγκατάστασης συστημάτων ηλιακής ενέργειας προτείνει το νομοσχέδιο για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων. Οι αλλαγές επεκτείνονται στις ενοικιάσεις, με ενεργειακό πιστοποιητικό και κατά την ανανέωση συμβολαίου, στις υποδομές φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων και στις κυρώσεις, με πενταπλασιασμό του ανώτατου διοικητικού προστίμου.

Το νομοσχέδιο, το οποίο εγκρίθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο στις 6 Αυγούστου 2026, προτείνεται να αντικαταστήσει τη νομοθεσία του 2006 έως 2020, ενσωματώνοντας την ευρωπαϊκή Οδηγία 2024/1275. Η βασική μεταβολή είναι η εισαγωγή συγκεκριμένων στόχων και χρονοδιαγραμμάτων για το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα, παράλληλα με τη μετάβαση των νέων οικοδομών στο πρότυπο μηδενικών εκπομπών.

Οι ρυθμίσεις δεν θα εφαρμοστούν όλες ταυτόχρονα. Εφόσον το κείμενο ψηφιστεί χωρίς αλλαγές, ορισμένες υποχρεώσεις θα συνδέονται με την κατασκευή, την ανακαίνιση ή τη διάθεση ενός ακινήτου, ενώ άλλες θα ενεργοποιούνται σταδιακά. Αρκετές τεχνικές λεπτομέρειες θα καθοριστούν με διατάγματα και μέτρα εφαρμογής.

Αναβάθμιση και χωρίς προγραμματισμένη ανακαίνιση

Από τις σημαντικότερες αλλαγές είναι η θέσπιση ελάχιστων επιπέδων ενεργειακής απόδοσης για τα υφιστάμενα μη οικιστικά κτίρια. Γραφεία, καταστήματα και άλλα κτίρια αυτής της κατηγορίας θα πρέπει να συμμορφωθούν με όρια που θα καθοριστούν με υπουργικό διάταγμα.

Με βάση το κτιριακό απόθεμα της 1ης Ιανουαρίου 2020, θα προσδιοριστούν όρια που διαχωρίζουν τα κτίρια με τις χειρότερες επιδόσεις. Από το 2030 θα απαιτείται συμμόρφωση με το όριο του χειρότερου ενεργειακά 16% και από το 2033 με εκείνο του 26%.

Η αλλαγή σημαίνει ότι ιδιοκτήτες ενεργοβόρων επαγγελματικών κτιρίων μπορεί να χρειαστεί να προχωρήσουν σε παρεμβάσεις ακόμη και χωρίς προγραμματισμένη μεγάλη ανακαίνιση. Τα ποσοστά δεν αποτελούν απαίτηση ισόποσης εξοικονόμησης για κάθε κτίριο. Οι αναγκαίες εργασίες θα εξαρτώνται από την επίδοσή του και το όριο συμμόρφωσης.

Προβλέπονται δυνατότητες εξαίρεσης, μεταξύ άλλων για σοβαρές δυσκολίες ή δυσμενή ανάλυση κόστους–οφέλους. Εάν η συνολική ανακαίνιση δεν είναι οικονομικά συμφέρουσα, θα απαιτείται τουλάχιστον η εφαρμογή επιμέρους μέτρων που παρουσιάζουν ευνοϊκή σχέση κόστους–οφέλους.

Στόχοι για τις κατοικίες

Για σπίτια και διαμερίσματα, το νομοσχέδιο καθορίζει διαφορετική προσέγγιση. Προβλέπει μείωση της μέσης χρήσης πρωτογενούς ενέργειας του συνολικού οικιστικού αποθέματος κατά τουλάχιστον 16% έως το 2030 και 20–22% έως το 2035, σε σύγκριση με το 2020.

Δεν επιβάλλεται σε κάθε ιδιοκτήτη η ίδια ποσοστιαία μείωση ούτε καθολική υποχρέωση ανακαίνισης μέχρι το 2030. Η αρμόδια αρχή θα καθορίσει την εθνική πορεία και τα μέτρα επίτευξης των στόχων.

Προτεραιότητα αποκτούν τα πιο ενεργοβόρα σπίτια. Τουλάχιστον το 55% της προβλεπόμενης εξοικονόμησης πρέπει να προέλθει από ανακαινίσεις στο 43% των κατοικιών με τις χειρότερες ενεργειακές επιδόσεις. Η πρόνοια δεν σημαίνει ότι ολόκληρο αυτό το τμήμα του αποθέματος πρέπει να ανακαινιστεί μέχρι το 2030.

Παραμένουν, παράλληλα, απαιτήσεις ενεργειακής αναβάθμισης όταν γίνεται μεγάλη ανακαίνιση ή αντικαθίστανται στοιχεία του κελύφους. Η εφαρμογή τους συνδέεται με την τεχνική, λειτουργική και οικονομική εφικτότητα.

Νέες οικοδομές μηδενικών εκπομπών

Στις νέες κατασκευές, η αλλαγή αφορά τη μετάβαση από τη σχεδόν μηδενική κατανάλωση ενέργειας στις μηδενικές εκπομπές. Το πρότυπο θα εφαρμόζεται από την 1η Ιανουαρίου 2028 στα νέα κτίρια που ανήκουν σε δημόσιους φορείς και από την 1η Ιανουαρίου 2030 σε όλα τα νέα κτίρια.

Οι οικοδομές αυτές δεν θα παράγουν επιτόπου ανθρακούχες εκπομπές από ορυκτά καύσιμα και θα συμμορφώνονται με αυστηρότερα ενεργειακά όρια. Η επιτρεπόμενη ενεργειακή ζήτηση θα είναι τουλάχιστον 10% χαμηλότερη από το αντίστοιχο όριο που ίσχυε για κτίρια σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης στις 28 Μαΐου 2024.

Καθοριστική θα είναι η ημερομηνία υποβολής της αίτησης οικοδομικής άδειας. Το νομοσχέδιο εξαιρεί από τη συγκεκριμένη απαίτηση αιτήσεις που υποβλήθηκαν πριν από τις αντίστοιχες προθεσμίες.

Νέα υποχρέωση αποτελεί και ο υπολογισμός του κλιματικού αποτυπώματος ολόκληρου του κύκλου ζωής της κατασκευής. Θα αρχίσει το 2028 για νέα κτίρια άνω των 1.000 τετραγωνικών μέτρων και το 2030 για όλα τα νέα κτίρια, με προβλεπόμενες εξαιρέσεις για προγενέστερες αιτήσεις άδειας. Τα αποτελέσματα θα δημοσιοποιούνται μέσω του ενεργειακού πιστοποιητικού.

Ηλιακή ενέργεια με προθεσμίες

Το νομοσχέδιο εισάγει αναλυτικό χρονοδιάγραμμα εγκατάστασης συστημάτων ηλιακής ενέργειας, εφόσον είναι τεχνικά κατάλληλα και οικονομικά και λειτουργικά εφικτά.

Για νέα δημόσια και μη οικιστικά κτίρια άνω των 250 τετραγωνικών μέτρων, η προθεσμία είναι το τέλος του 2026. Στα υφιστάμενα δημόσια κτίρια η εφαρμογή κλιμακώνεται ανάλογα με το μέγεθος: άνω των 2.000 τετραγωνικών μέτρων μέχρι το τέλος του 2027, άνω των 750 μέχρι το τέλος του 2028 και άνω των 250 μέχρι το τέλος του 2030.

Για υφιστάμενα μη οικιστικά κτίρια άνω των 500 τετραγωνικών μέτρων, προβλέπεται προθεσμία στο τέλος του 2027, στις καθορισμένες περιπτώσεις μεγάλων ανακαινίσεων ή εργασιών που απαιτούν οικοδομική άδεια.

Όλα τα νέα οικιστικά κτίρια περιλαμβάνονται στο χρονοδιάγραμμα έως το τέλος του 2029, όπως και οι νέοι στεγασμένοι χώροι στάθμευσης δίπλα σε κτίρια. Δεν θεσπίζεται αντίστοιχη καθολική υποχρέωση για όλα τα υφιστάμενα σπίτια.

Πιστοποιητικό και στην ανανέωση μίσθωσης

Στην αγορά ακινήτων, διευρύνονται οι περιπτώσεις ενεργειακής πιστοποίησης. Πέρα από την κατασκευή, την πώληση και τη νέα μίσθωση, περιλαμβάνονται οι μεγάλες ανακαινίσεις και η ανανέωση της σύμβασης ενοικίασης.

Δεν θα απαιτείται επανέκδοση όταν υπάρχει ήδη έγκυρο πιστοποιητικό. Η μέγιστη διάρκεια ισχύος παραμένει δεκαετής, ενώ προβλέπεται ψηφιακή έκδοση και καταχώριση σε εθνική βάση δεδομένων.

Στις αγγελίες θα αναγράφονται ο δείκτης και η κατηγορία ενεργειακής απόδοσης. Η κλίμακα θα εκτείνεται από Α έως Η, με το Α να αντιστοιχεί σε κτίρια μηδενικών εκπομπών. Η χαμηλή κατάταξη δεν συνιστά, από μόνη της, απαγόρευση πώλησης ή ενοικίασης.

Περισσότερες υποδομές φόρτισης

Ενισχύονται επίσης οι απαιτήσεις ηλεκτροκίνησης. Σε νέα μη οικιστικά κτίρια και μεγάλες ανακαινίσεις με περισσότερες από πέντε θέσεις στάθμευσης, προβλέπεται τουλάχιστον ένας φορτιστής ανά πέντε θέσεις. Στα γραφεία, η αναλογία γίνεται ένας ανά δύο.

Προστίθενται απαιτήσεις προκαλωδίωσης και θέσεων ποδηλάτων. Στα νέα οικιστικά κτίρια με περισσότερες από τρεις θέσεις στάθμευσης θα απαιτείται τουλάχιστον ένας φορτιστής, με επιμέρους όρους και εξαιρέσεις.

Για τους αυτόνομους λέβητες ορυκτών καυσίμων, προβλέπονται πολιτικές αντικατάστασης με στόχο την πλήρη κατάργησή τους έως το 2040. Η πρόνοια δεν συνεπάγεται άμεση αποξήλωση των υφιστάμενων εγκαταστάσεων με την ψήφιση του νόμου.

Στήριξη και αυξημένες κυρώσεις

Το πλαίσιο περιλαμβάνει χρηματοδοτική και τεχνική στήριξη, με προτεραιότητα στα ευάλωτα νοικοκυριά. Προβλέπονται υπηρεσία μίας στάσης και εθελοντική «πορεία ανακαίνισης», με εξατομικευμένο σχεδιασμό παρεμβάσεων.

Περιλαμβάνονται διασφαλίσεις για ενοικιαστές, χωρίς να καθορίζονται συγκεκριμένα ποσά επιχορηγήσεων ή ενιαίο πλαφόν αυξήσεων ενοικίου. Αυτά θα εξειδικευτούν με επόμενα μέτρα.

Το ανώτατο διοικητικό πρόστιμο αυξάνεται από €50.000 σε €250.000, ανάλογα με τη φύση και τη βαρύτητα της παράβασης, με δικαίωμα παραστάσεων και προσφυγής. Οι υφιστάμενες κανονιστικές πράξεις θα διατηρηθούν μέχρι να τροποποιηθούν, αντικατασταθούν ή καταργηθούν, ενώ τα νέα διατάγματα θα προσδιορίσουν κρίσιμες λεπτομέρειες εφαρμογής.