Ανάπτυξη και Συντελεστής Δόμησης

Είναι δεδομένο ότι η ανάπτυξη ακινήτων συμβάλλει στη δημιουργία νέων θέσεων εργασίας και στην αναβάθμιση της οικονομίας της Κύπρου. Η ανάπτυξη ακινήτων καθορίζεται από τις πολεοδομικές ζώνες, τόσο σε ό,τι αφορά τη χρήση, όσο και σε σχέση με τον συντελεστή δόμησης και ανάλογα με το τι διαλαμβάνουν οι ζώνες σχετίζεται και η αξία του ακινήτου.

Η περίοδος προ του 1990 είχε συντελεστή δόμησης στο 220% και μετά οι ζώνες αυτές μειώθηκαν κάθετα, σε σημείο που η μείωση αυτή δεν ενεθάρρυνε την ανάπτυξη, περιόριζε την προσφορά, με τελικό αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών σε επίπεδα που οι ντόπιοι κάτοικοι να μην μπορούν να αγοράσουν/επενδύσουν σε ακίνητα. Αυτή η νοοτροπία της συνεχούς μείωσης των συντελεστών ανάπτυξης και μετά αύξηση με χαλαρώσεις, είναι και σαθρή και λανθασμένη (για παράδειγμα η τελευταία αναθεώρηση του τοπικού σχεδίου στο Παραλίμνι, όπου μειώθηκε ο συντελεστής δόμησης στην τουριστική περιοχή από 70% σε 40% και μετά δόθηκαν χαλαρώσεις για ενθάρρυνση ανάπτυξης ξενοδοχειακών μονάδων για να καταστούν βιώσιμες – που επέτυχε στο τέλος).

Τα τελευταία 10 χρόνια, περίπου, έγινε μια προσπάθεια αύξησης των συντελεστών ανάπτυξης, αλλά σε κάθε περίπτωση αφαιρούσε στοιχεία ανάπτυξης όπως η ύπαρξη π.χ. πλατείας, αποστάσεις από σύνορα και άλλα. Δυστυχώς, υπάρχει μια νοοτροπία που επικρατεί στο Τμήμα Πολεοδομίας (και αλλού), βάσει της οποίας με τις επί μέρους αυξήσεις στον συντελεστή δόμησης θα λυνόταν το πρόβλημα. Αυτά είναι «πατσιαρίσματα», κατά την άποψη μας, και χρειάζεται η πλήρης αναθεώρηση της βάσης των ζωνών, με στόχο την αύξηση του συντελεστή δόμησης. Είναι επίσης δεδομένο ότι η αύξηση αυτή θα επιφέρει σε αρκετές περιπτώσεις και την αύξηση της αξίας των υπό ανάπτυξη κτημάτων και είναι για αυτό τον λόγο που ενθαρρύνουμε τη φορολόγηση του πρόσθετου συντελεστή δόμησης, σε περίπτωση που γίνεται η χρήση της αύξησης (φορολογία κατά 20% επί της αύξησης της αξίας), ενώ κτήματα που δεν τυγχάνουν ανάπτυξης, να υπόκεινται και αυτά σε φορολογία, για να υπάρχει το κίνητρο για διάθεση/αξιοποίηση. Έγινε από το Γραφείο μας προ 10 ετών εισήγηση (με λεπτομέρειες) πώς αυτό θα εφαρμοστεί, αλλά παρόλο που κατά καιρούς υπάρχει έκδηλη υποστήριξη σε τέτοια/παρόμοια μέτρα, το θέμα παραμένει στα συρτάρια των εκάστοτε κυβερνώντων (τώρα υπάρχει κάποια κίνηση/απόφαση για την εξαγορά της αύξησης του συντελεστή δόμησης, αλλά και πάλι γίνονται «πατσιαρίσματα»). Ιδιοκτήτες μεγάλων εκτάσεων φέρουν ένσταση (για παράδειγμα η Εκκλησία) ενώ το τέλος βελτίωσης (στο οποίο αναφέρεται ο νόμος του 1990) και η «φορολόγηση του αδρανούς πλούτου» εμφανίζονται κατά καιρούς, με ένα αόρατο όμως χέρι να εμποδίζει αυτή την εξέλιξη.

Δυστυχώς, ο συντελεστής δόμησης και η ένταξη γεωργικής γης σε αναπτυξιακή ζώνη, χρησιμοποιείται ως εργαλείο προσέλκυσης ψήφων, τόσο σε κατώτερο επίπεδο (εκείνων των τοπικών συμβουλίων), όσο και σε ανώτερο (κόμματα/κράτος), με οδυνηρά αποτελέσματα (βαριές βιομηχανικές δίπλα από οικιστικές ζώνες – τελευταίο πρόβλημα τα ασφαλτικά εργοστάσια).

Και όμως, η αύξηση του συντελεστή δόμησης ως κίνητρο για την αναβάθμιση μιας περιοχής έδειξε τα αποτελέσματά της τα τελευταία 3-4 χρόνια, με την αναβάθμιση των ξενοδοχειακών μονάδων (τα πλείστα ξενοδοχεία έχουν εκτελέσει έργα αναβάθμισης), ενώ η υιοθέτηση της ανάπτυξης «πύργων», αλλά σε λελογισμένη χρήση, είναι ό,τι το καλύτερο.

Δυστυχώς, δεν υπάρχει ένα τμήμα/οργάνωση που θα μελετήσει το θέμα της ανάπτυξης σε σφαιρική μορφή και έτσι, από τη μια έχουμε το κράτος να θέτει στόχους, προσφέροντας και κίνητρα, από την άλλη δεν συσχετίζονται οι επιθυμίες του κράτους με την επιβολή Φ.Π.Α. στις αναπτύξεις. Εφόσον είναι στόχος να υπάρξει αυξημένη προσφορά γιά συγκράτηση των ενοικίων/τιμών, δεν είναι λογικό το 19% Φ.Π.Α. σε περίπτωση αγοράς για σκοπούς ενοικίασης να καταργείτο (ή έστω ένα ποσοστό επιβολής μόνο 5%) και σε περίπτωση διάθεσης των μονάδων από τους επενδυτές, να πληρώνεται η διαφορά (και ως εκ τούτου το κράτος να μην χάνει το 14% εισόδημα, αλλά θα το εισπράξει μετά – έστω 10 χρόνια;

Σε σχέση με την αύξηση της προσφοράς, παραμένει το θέμα του αστικού αναδασμού, που από την υιοθέτησή του μέχρι την ύπαρξη αποτελεσμάτων θα χρειαστούν τουλάχιστον 10 χρόνια (αλλά ας κάνουμε την αρχή). Δύσκολο εγχείρημα, αλλά από κάπου θα πρέπει να αρχίσουμε.

Ασφαλώς χρειάζονται και άλλα να γίνουν και εκτός της ανάπτυξης να ληφθεί πρόνοια και για καλύτερη εμφάνιση/λειτουργία των κτηρίων (για παράδειγμα καλυμμένες βεράντες 25% που δεν υπολογίζονται στον συντελεστή δόμησης – γιατί να υπολογίζονται οι διάδρομοι, ώστε να έχουμε άνετους κοινόχρηστους χώρους;). Σημειώστε και τη σαθρή μας νομοθεσία για τα κοινόχρηστα, η οποία παραπαίει εδώ και 15 χρόνια, με οικονομικά/κοινωνικά προβλήματα.

Ζητούμε τη δημιουργία Υφυπουργείου Εσωτερικών, που να καταπιάνεται με αυτά τα θέματα (όπως και επίσης με εκείνα του Κτηματολογίου) και τα αποτελέσματα μιας τέτοιας απόφασης δεν μπορεί παρά να είναι πολύ καλά (όπως με τα υφυπουργεία Τουρισμού, Ναυτιλίας κλπ) διότι, όπως έχει σήμερα το σύστημα, δεν δουλεύει και ούτε έχουμε ελπίδα καλυτέρευσης.

* Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων,
Πωλητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης