To Top
14:37 Σάββατο
14 Δεκεμβρίου 2019
philenews insider
ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΗ ΣΥΝΕΡΓΑΣΙΑ
Capital.gr
ΜΑΖΙ ΜΕ
Forbes
insider banner
Επόμενο
Προηγούμενο
Παράκαμψη προτεραιότητας συνιδιοκτήτη
ΑΡΧΙΚΗΟΙΚΟΝΟΜΙΑΑΠΟΨΕΙΣ • Παράκαμψη προτεραιότητας συνιδιοκτήτη
  18 Νοεμβρίου 2019, 10:00 πμ  
Η αμφισβήτηση δικαιώματος επί ακίνητης ιδιοκτησίας προϋποθέτει την παρουσία όλων των αναγκαίων διαδίκων για να μπορέσει το δικαστήριο να κρίνει και αποφασίσει τα επίδικα θέματα οριστικά και τελεσίδικα. Η παράλειψη συμπερίληψης αναγκαίου διαδίκου στερεί σε αυτόν το δικαίωμα να πληροφορηθεί για τη διαδικασία και να ακουστεί η θέση του, καθιστώντας το δικαστικό μέτρο ατελέσφορο. Σε τέτοια περίπτωση το δικαστήριο υποχρεώνεται εκ των πραγμάτων να διαπιστώσει το γεγονός, να σημειώσει την απουσία του αναγκαίου διαδίκου και χωρίς να υπεισέρθει στην ουσία της διαφοράς απορρίπτει την αγωγή ή το οποιοδήποτε δικαστικό μέτρο έχει ληφθεί. Ακόμη και στην περίπτωση που αναγκαίος διάδικος είχε συμπεριληφθεί στην αγωγή αλλά αυτή δεν του επιδόθηκε και το κλητήριο ένταλμα έληξε, θεωρείται απών, πράγμα που πλήττει τη διαδικασία έστω και αν δεν ζητείται θεραπεία εναντίον του. Το ζήτημα δεν είναι δικονομικό αλλά θεμελιακό εφόσον είναι αδύνατο να διαταχθεί η ακύρωση εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας χωρίς προηγουμένως να λάβει γνώση της δικαστικής διαδικασίας ο επηρεαζόμενος αρχικός ή μεταγενέστερος ιδιοκτήτης. Οι περιπτώσεις είναι πολυάριθμες, ιδιαίτερα μεταξύ συγγενών μεταξύ των οποίων διενεργούνται μεταβιβάσεις ακινήτων και εκ των υστέρων ζητείται η ακύρωση εγγραφής λόγω δόλου, πλάνης ή ψευδών παραστάσεων. Εφόσον οι μεταβιβάσεις αλληλοσυνδέονται, η κάθε μια είναι παρεπόμενη της άλλης και συνεπώς τα πρόσωπα που εμπλέκονται είναι αναγκαίοι διάδικοι.

Η σημασία της συμπερίληψης αναγκαίου διαδίκου και δη πρώην συνιδιοκτήτη σε αγωγή αναδύεται τόσο από την πρωτόδικη απόφαση όσο και από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην έφεση Π.Ε.129/2013 ημερ.29.10.2019 που επακολούθησε, όπου ο Δικαστής κ. Τ.Θ. Οικονόμου τόνισε ότι η παρουσία στη διαδικασία ενός αναγκαίου διαδίκου συναρτάται με την ανάγκη για αποτελεσματική εκδίκαση όλων των επίδικων θεμάτων. Η περίπτωση αφορούσε αγωγή για καταστρατήγηση του δικαιώματος προτεραιότητας συνιδιοκτήτη με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 25 του Κεφ.224. Συγκεκριμένα, διαφορά προέκυψε μεταξύ συνιδιοκτητών και αγοραστή του μεριδίου του ενός συνιδιοκτήτη. Ενώ υπήρχε ισχυρισμός ότι οι συνιδιοκτήτες συμφώνησαν προφορικά ο ένας να πωλήσει το μερίδιο του στον άλλο, τελικά το πώλησε σε τρίτο πρόσωπο για μεγαλύτερο ποσό. Μεσολάβησε δωρεά ενός κλασματικού μεριδίου, καθιστώντας τον αγοραστή συνιδιοκτήτη του κτήματος και επακολούθησε η πώληση του υπόλοιπου μεριδίου. Ο συνιδιοκτήτης ήγειρε αγωγή εναντίον του συνιδιοκτήτη για ακύρωση της μεταβίβασης, καθώς και εναντίον του αγοραστή και του Διευθυντή του Κτηματολογίου, ισχυριζόμενος ότι υπήρξε καταστρατήγηση του δικαιώματος προτεραιότητας αγοράς που είχε ως συνιδιοκτήτης. 

Η αγωγή εναντίον του συνιδιοκτήτη δεν επιδόθηκε λόγω απουσίας του στο εξωτερικό και το κλητήριο ένταλμα έληξε. Το πρωτόδικο δικαστήριο υπογράμμισε ότι ο αρχικός συνιδιοκτήτης ήταν αναγκαίος διάδικος και συνεπώς η απουσία του είχε επίπτωση στην αγωγή, αφού δεν επέτρεπε στο δικαστήριο να αποφασίσει τόσο κατά πόσο υπήρξε προφορική συμφωνία για αγορά του κτήματος από τον άλλο συνιδιοκτήτη όσο και κατά πόσο η δωρεά που έγινε προς τον αγοραστή που τον κατέστησε συγκύριο ήταν γνήσια και νόμιμη. Στο μεταξύ, ο αγοραστής είχε μεταβιβάσει τα μερίδια του σε άλλα πρόσωπα, τα οποία επίσης ήταν εναγόμενοι στην αγωγή. Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι το κατά πόσον οι υπόλοιποι εναγόμενοι ενήργησαν δόλια και παράνομα ήταν παρεπόμενες πράξεις της αρχικής. Συνεπώς, η παρουσία του αρχικού συνιδιοκτήτη ήταν απαραίτητη και η παράλειψη επίδοσης της αγωγής προς αυτόν κατέστησε την αγωγή ατελέσφορη, γι’ αυτό και την απέρριψε. 

Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ορθή την πρωτόδικη απόφαση και την υπόδειξη ότι ακόμα και αν οι ενέργειες των υπόλοιπων εναγομένων κρινόμενες αυτοτελώς θα θεωρούνταν παράνομες και δόλιες, δεν θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε ακύρωση των δύο μεταβιβάσεων που είχαν γίνει από το συνιδιοκτήτη. Συνεπώς, για να είχε νόημα η αξίωση για ακύρωση όλων των μεταβιβάσεων, θα έπρεπε ο συνιδιοκτήτης να ήταν μέρος της διαδικασίας. Το δικαστήριο δεν θα μπορούσε να αποφασίσει την υπόθεση χωρίς να δοθεί η ευκαιρία στο συνιδιοκτήτη να ακουστεί. Δεν αμφισβητήθηκε ότι ο συνιδιοκτήτης ήταν αναγκαίος διάδικος σε σχέση με την κατ’ ισχυρισμό προφορική συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών και σε σχέση με τις δικές του κατ’ ισχυρισμό δόλιες ενέργειες για καταστρατήγηση των προνοιών του άρθρου 25. Αναφορικά με τον ισχυρισμό ότι ο συνιδιοκτήτης αποστερήθηκε του δικαιώματος για αγορά του κτήματος και υπέστηκε ζημιές, η απώλεια του δικαιώματος αυτού περιορίστηκε στην πρώτη μεταβίβαση στην οποία μέρος ήταν ο συνιδιοκτήτης που δεν ακούστηκε και η απαίτηση αναπόσπαστα συνδεόταν μαζί του, γι’ αυτό και η έφεση απορρίφθηκε. 
 
* Δικηγόρου στη Λάρνακα.
  Γιώργος Κουκούνης   
Σχολιάστε ή διαβάστε πατώντας εδώ...