Το στεγαστικό έλλειμμα δεν καλύπτεται με την επιστροφή στην κανονικότητα

Υπάρχει ένας αριθμός που, κατά τη γνώμη μου, πρέπει να αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο συζητούμε το στεγαστικό στην Κύπρο: περίπου 25.000 κατοικίες. Δεν είναι οι κατοικίες που χρειαζόμαστε τα επόμενα χρόνια λόγω αύξησης του πληθυσμού. Είναι, σύμφωνα με πρόσφατο αναλυτικό ρεπορτάζ του Φιλελεύθερου «Όταν σταμάτησε να κτίζει η Κύπρος – Η πενταετία που έκανε τη ζημιά στο στεγαστικό» του δημοσιογράφου Χαραλάμπου Ζάκου (βασισμένο σε στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας) το παραγωγικό κενό που κουβαλούσαμε ήδη στο τέλος του 2024 από την προηγούμενη δεκαετία. Και αυτό έχει μεγάλη σημασία.

Η διεθνής χρηματοπιστωτική κρίση και, αργότερα, η τραπεζική κρίση του 2013 δεν προκάλεσαν μόνο απώλεια εισοδημάτων, ανεργία και προβλήματα στο τραπεζικό σύστημα. Προκάλεσαν και μια εντυπωσιακή κατάρρευση στην παραγωγή νέων κατοικιών. Το 2008 ολοκληρώθηκαν 18.195 νέες κατοικίες. Το 2013 μόλις 3.833 και το 2015 μόλις 2.390. Μέσα σε επτά χρόνια, η παραγωγή είχε μειωθεί σχεδόν κατά 87%. Τα σπίτια που δεν κτίστηκαν τότε δεν εξαφανίστηκαν όμως από τη σημερινή εξίσωση.

Η ανάλυση του ρεπορτάζ του Φιλελεύθερου, χρησιμοποιώντας ως συντηρητικό σημείο αναφοράς τις 10 νέες οικιστικές μονάδες ανά 1.000 κατοίκους, καταλήγει ότι το σωρευτικό κενό έφθασε κάποια στιγμή περίπου στις 30.000 μονάδες. Παρά την ανάκαμψη που ακολούθησε, στο τέλος του 2024 εξακολουθούσε να υπολογίζεται στις 24.597 κατοικίες.

Αυτό εξηγεί ένα μέρος της σημερινής στεγαστικής πίεσης που ίσως έχουμε υποτιμήσει. Δεν προσπαθούμε απλώς να καλύψουμε τη σημερινή ζήτηση. Προσπαθούμε ταυτόχρονα να αναπληρώσουμε μια δεκαετία χαμένης παραγωγής. Και εδώ βρίσκεται το δύσκολο σημείο. Αν η Κύπρος χρειάζεται έναν συγκεκριμένο αριθμό νέων κατοικιών κάθε χρόνο απλώς για να ακολουθεί την αύξηση του πληθυσμού και τη δημιουργία νέων νοικοκυριών, η επιστροφή σε αυτό τον αριθμό δεν μειώνει το παλιό έλλειμμα. Απλώς σταματά να το μεγαλώνει. Για να κλείσει το κενό, χρειαζόμαστε για αρκετά χρόνια παραγωγή κατοικιών υψηλότερη από τις τρέχουσες ανάγκες.

Όχι μια νέα φούσκα. Όχι την υπερβολή του 2007 και του 2008. Μια συνειδητή και διατηρήσιμη περίοδο αυξημένης παραγωγής, ώστε η προσφορά να μπορέσει σταδιακά να καλύψει τόσο τη νέα ζήτηση όσο και το απόθεμα κατοικιών που δεν δημιουργήθηκε όταν η οικονομία βρισκόταν σε κρίση.

Υπάρχουν σήμερα θετικές ενδείξεις. Το 2025 οι άδειες οικοδομής αφορούσαν 16.171 οικιστικές μονάδες, τον υψηλότερο αριθμό από το 2009. Και το 2026 η δυναμική στις άδειες παραμένει ισχυρή. Αυτό πρέπει να το αναγνωρίσουμε. Πρέπει όμως να θυμόμαστε ότι άδεια δεν σημαίνει ολοκληρωμένη κατοικία. Το 2024 ολοκληρώθηκαν 8.692 κατοικίες. Παράλληλα, ο πληθυσμός της Κύπρου αυξήθηκε κατά περίπου 8,9% μεταξύ 2019 και 2024, ενώ το οικιστικό απόθεμα αυξήθηκε κατά περίπου 7,3%. Η προσφορά, δηλαδή, εξακολούθησε να κινείται πιο αργά από τον πληθυσμό.

Ακριβώς γι’ αυτό οι σημερινές καθυστερήσεις έχουν μεγαλύτερη σημασία απ’ όσο νομίζουμε. Όταν μια πολεοδομική ή οικοδομική άδεια χρειάζεται υπερβολικό χρόνο, όταν ένα έργο καθυστερεί από διαδοχικές διαδικασίες, όταν το κόστος κατασκευής, χρηματοδότησης και γης αυξάνεται, δεν επιβαρύνεται απλώς ένας developer. Καθυστερεί η προσπάθεια της χώρας να καλύψει ένα ήδη υφιστάμενο στεγαστικό έλλειμμα. Γι’ αυτό, πιστεύω ότι πρέπει να αλλάξουμε λίγο και τον τρόπο με τον οποίο αξιολογούμε τη στεγαστική πολιτική.

Η ερώτηση δεν μπορεί να είναι μόνο «πόσες κατοικίες αδειοδοτήσαμε φέτος;». Πρέπει να είναι: πόσες επιπλέον κατοικίες καταφέραμε πραγματικά να παραδώσουμε στην αγορά πέραν εκείνων που απαιτούνται για να καλύψουμε τη νέα ζήτηση; Χρειαζόμαστε ταχύτερες και πιο προβλέψιμες αδειοδοτήσεις, περισσότερη αξιοποιήσιμη γη εκεί όπου υπάρχει ζήτηση, κίνητρα για Build-to-Rent και νέες κατοικίες, σύγχρονες μεθόδους κατασκευής και μεγάλη προσοχή σε κάθε νέα επιβάρυνση που αυξάνει το κόστος παραγωγής.

Γιατί η στεγαστική κρίση δεν δημιουργήθηκε μέσα σε δύο χρόνια και δεν πρόκειται να λυθεί μέσα σε δύο χρόνια. Χρειάζεται συνέπεια, διάρκεια και πάνω απ’ όλα περισσότερη παραγωγή κατοικιών από αυτήν που απαιτεί η κανονικότητα.

Η προηγούμενη κρίση μάς δίδαξε τι συμβαίνει όταν μια χώρα σταματήσει να κτίζει. Το λάθος σήμερα θα ήταν να γνωρίζουμε πλέον το μέγεθος του κενού και παρ’ όλα αυτά να μην επιτρέψουμε στην αγορά να το καλύψει.

*Πρόεδρος Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων