Δες περισσότερα άρθρα του philenews όταν αναζητάς ειδήσεις στην Google
Add philenews.com on Google
Ίσως η πιο κάτω πρότασή μας να ξαφνιάσει αρκετούς, προσφέροντας ένα εναλλακτικό τρόπο είσπραξης προς όφελος των κυβερνητικών ταμείων. Επί προηγούμενης Κυβέρνησης, η όλη φιλοσοφία ήταν να ανεγείρονται κυβερνητικά γραφεία παρά να ενοικιάζονται, διότι θεωρείτο ότι οι ενοικιάσεις ήταν «πεταγμένα χρήματα». Μια τελείως αντιοικονομική μέθοδος και αρθρογραφήσαμε επί του θέματος, παραθέτοντας αριθμούς κ.λπ, ότι η ανέγερση κυβερνητικών γραφείων δεν ήταν/είναι προς το συμφέρον της πολιτείας (στις πλείστες των περιπτώσεων). Υπάρχει η αντίληψη ότι η ανέγερση γραφείων σε χαλίτικα (άρα χωρίς κόστος γης = λάθος) και μετά οι δαιδαλώδεις διαδικασίες σε έργα Β.Ο.Τ. (με τις ατέρμονες ενστάσεις, αρχιτεκτονικούς διαγωνισμούς κ.λπ) ήταν ό,τι το καλύτερο. Η προσέγγιση αυτή δεν λάμβανε υπόψη την αξία της γης, τη μη πληρωμή από τον ιδιοκτήτη (Κράτος) φόρου εισοδήματος από τα ενοίκια και κτηματικών φόρων κ.λπ και έτσι η προσέγγιση αυτή φαινόταν τελείως λανθασμένη και ότι ήταν συμφέρουσα η ανέγερση κυβερνητικών γραφείων από το Κράτος. Και αυτό ενώ τα κτήρια και η τεχνολογία που τα συνοδεύουν αλλάζει συνεχώς και έτσι το Κράτος θα του απομείνει στο τέλος ένα κτήριο, το οποίο και θα πρέπει να κατεδαφιστεί έστω μετά από 25-35 χρόνια -σε αντίθεση με την ενοικίαση που μπορεί το Κράτος να μετακομίσει κάπου αλλού ανά πάσα στιγμή.
Εφόσον το Κράτος δανείζεται με ένα τόκο, έστω τώρα 1%-2%, θεωρούμε ότι είναι λογικό να διατεθούν ορισμένα κυβερνητικά ιδιόκτητα γραφεία με έστω Χ ποσό, το οποίο όμως να αποφέρει στον αγοραστή/επενδυτή μια μικτή απόδοση ±4%. Τα κτήρια θα πωληθούν με την Κυβέρνηση να παραμένει ως ενοικιαστής (sale & lease back) για περίοδο 10 ετών, με δικαίωμα ανανέωσης για ακόμα 2 περιόδους 5 χρόνια + 5 χρόνια. Εάν υποθέσουμε ότι ο επενδυτής θα εισπράττει 4% ως ενοίκιο, εξαιρούμενο όμως του φόρου εισοδήματος και κτηματικών φόρων, το κόστος του Κράτους θα είναι σε ένα επίπεδο κάτω από το ±2½%, όσο δηλαδή σχεδόν και το κόστος δανεισμού και αυτό υπό τις σημερινές συνθήκες χωρίς το Κράτος να εκταμιεύει από τα ελάχιστά του αποθέματα. Δεν είναι παράλογο να υποθέσουμε ότι ορισμένα κυβερνητικά ιδιόκτητα γραφεία, θα μπορούσαν να πωληθούν με ένα ποσό, ως σύνολο, της τάξης του €0,5 δισ. Σε αυτές τις πωλήσεις, ίσως να περιληφθούν και γραφεία ορισμένων ημικρατικών οργανισμών με το ίδιο σκεπτικό, αυξάνοντας το συνολικό εισόδημα ίσως σε €1 δισ. –πλέον γραφειακά συγκροτήματα τραπεζών, ασφαλιστικών εταιρειών και άλλων (θέμα δικό τους ασφαλώς). Εκτός της πώλησης, εάν θεωρηθεί αυτό ακραίο, με το ίδιο σκεπτικό είναι και η ενοικίαση γραφείων από τον ιδιωτικό τομέα (ασφαλώς όμως χωρίς κομπίνες και με τις στρεβλώσεις της αγοράς). Ορισμένες ενοικιάσεις βγάζουν μάτι ομολογουμένως, όπως και ορισμένες αγορές γραφείων από το Κράτος.
Είναι δεδομένο επίσης ότι υπάρχει κάποιο μεμονωμένο, αλλά συνεχές αυξανόμενο ενδιαφέρον για τέτοιου είδους επενδύσεις (αγορά με ενοικιαστές) κυρίως από ξένους της τάξης των €10-€30 εκατ. Τα παραδείγματα σε αγορές ξενοδοχείων, όπως και συγκροτήματα γραφείων (ίδε 4 στη Λευκωσία και 3 στη Λεμεσό) είναι μια ένδειξη ενδιαφέροντος. Δεν θα πρέπει να ξενίζει αυτή η προσέγγιση, αφού ήδη εφαρμόζεται σε άλλη μορφή για τα έργα Β.Ο.Τ., όπου ο επενδυτής κατέχει το ακίνητο για 20-30 χρόνια και μετά θα επιστραφεί το έργο στο Κράτος ενώ οι ξένοι επενδυτές με τόκους κατάθεσης από 0,5% μέχρι και πλην 1% (ίδε Ελβετία και τώρα ευρύτερα), το ποσοστό απόδοσης του 4%, είναι ψηλό/ελκυστικό.
Τα κεντρικά γραφεία Πολεοδομίας, τα νέα συγκροτήματα γραφείων της ΑΗΚ, τα δικαστήρια Λάρνακος και Πάφου, που άρχισαν ήδη να «δείχνουν τα δόντια τους», όσον αφορά την ηλικία/μέγεθος (μη ικανοποιητικά) είναι μια αρχική σκέψη. Επαναλαμβάνουμε ότι ίσως ψυχολογικά να μην μας γίνεται κατ’ αρχήν αποδεκτό, αλλά από την άλλη, έχουμε ήδη υποβάλει στην Τρόικα κατάλογο κυβερνητικών κτημάτων ως εξασφάλιση για τα δάνεια της πολιτείας που στην πλειονότητα δεν μπορούν να πωληθούν. Άρα ήδη έχουμε εισέλθει στη διαδικασία διάθεσης. Έχοντας υπόψη ότι δεν υπάρχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τα περιβόητα φιλέτα του Κράτους, στο τέλος-τέλος ίσως να αναγκαστούμε να προσεγγίσουμε τη διάθεση γραφείων για εισόδημα σε αγοραστές. Υπάρχουν ασφαλώς διάφορα παρεμφερή θέματα που θα πρέπει να ξεκαθαρίσουν, π.χ. εάν το γήπεδο αγοράστηκε μέσω απαλλοτρίωσης, δεν θα επιτρέπεται η αποξένωση σε τρίτους –ίσως εδώ η εναλλακτική πώληση να μετατραπεί σε ενοικίαση με ενοίκιο €1/χρόνο, ίσως να είναι επίσης επί μακροχρόνιας βάσης (έστω 50 χρόνια) κλπ κλπ.
Η ενοικίαση γραφείων από ιδιώτες σημαίνει ότι αυτοί θα πρέπει να καταβάλλουν φόρο εισοδήματος, φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, δημοτικούς και άλλους φόρους, επιδιορθώσεις κ.λπ, ενώ με την όλη μεταβαλλόμενη τεχνολογία σε μια περίοδο 10-15 ετών από τώρα, να μην είναι ελκυστικά και άρα το Κράτος, ως ενοικιαστής να μπορεί να αποχωρήσει. Στο τέλος δηλαδή το Κράτος θα πρέπει να υπολογίσει τι πληρώνει, ως επίσης και τι εισπράττει από τον ιδιοκτήτη.
Δύσκολο πολύ να «χωνέψουμε» αυτή την προσέγγιση και δεν παραβλέπουμε τις πολιτικές αντιδράσεις από τα αριστερά κόμματα. Από την άλλη τι επιλογή έχουμε; Διότι τώρα που οι τόκοι κατάθεσης διεθνώς είναι γύρω στο 1%, μια απόδοση του 4% με ενοικιαστή το Κράτος (όσο και εάν αυτό παλεύει να επιβιώσει οικονομικά) είναι μια ευκαιρία για αρκετά επενδυτικά ταμεία του εξωτερικού, που το ενδιαφέρον τους ίσως να μην επαναληφθεί στο άμεσο μέλλον.
Εφόσον το Κράτος δανείζεται με ένα τόκο, έστω τώρα 1%-2%, θεωρούμε ότι είναι λογικό να διατεθούν ορισμένα κυβερνητικά ιδιόκτητα γραφεία με έστω Χ ποσό, το οποίο όμως να αποφέρει στον αγοραστή/επενδυτή μια μικτή απόδοση ±4%. Τα κτήρια θα πωληθούν με την Κυβέρνηση να παραμένει ως ενοικιαστής (sale & lease back) για περίοδο 10 ετών, με δικαίωμα ανανέωσης για ακόμα 2 περιόδους 5 χρόνια + 5 χρόνια. Εάν υποθέσουμε ότι ο επενδυτής θα εισπράττει 4% ως ενοίκιο, εξαιρούμενο όμως του φόρου εισοδήματος και κτηματικών φόρων, το κόστος του Κράτους θα είναι σε ένα επίπεδο κάτω από το ±2½%, όσο δηλαδή σχεδόν και το κόστος δανεισμού και αυτό υπό τις σημερινές συνθήκες χωρίς το Κράτος να εκταμιεύει από τα ελάχιστά του αποθέματα. Δεν είναι παράλογο να υποθέσουμε ότι ορισμένα κυβερνητικά ιδιόκτητα γραφεία, θα μπορούσαν να πωληθούν με ένα ποσό, ως σύνολο, της τάξης του €0,5 δισ. Σε αυτές τις πωλήσεις, ίσως να περιληφθούν και γραφεία ορισμένων ημικρατικών οργανισμών με το ίδιο σκεπτικό, αυξάνοντας το συνολικό εισόδημα ίσως σε €1 δισ. –πλέον γραφειακά συγκροτήματα τραπεζών, ασφαλιστικών εταιρειών και άλλων (θέμα δικό τους ασφαλώς). Εκτός της πώλησης, εάν θεωρηθεί αυτό ακραίο, με το ίδιο σκεπτικό είναι και η ενοικίαση γραφείων από τον ιδιωτικό τομέα (ασφαλώς όμως χωρίς κομπίνες και με τις στρεβλώσεις της αγοράς). Ορισμένες ενοικιάσεις βγάζουν μάτι ομολογουμένως, όπως και ορισμένες αγορές γραφείων από το Κράτος.
Είναι δεδομένο επίσης ότι υπάρχει κάποιο μεμονωμένο, αλλά συνεχές αυξανόμενο ενδιαφέρον για τέτοιου είδους επενδύσεις (αγορά με ενοικιαστές) κυρίως από ξένους της τάξης των €10-€30 εκατ. Τα παραδείγματα σε αγορές ξενοδοχείων, όπως και συγκροτήματα γραφείων (ίδε 4 στη Λευκωσία και 3 στη Λεμεσό) είναι μια ένδειξη ενδιαφέροντος. Δεν θα πρέπει να ξενίζει αυτή η προσέγγιση, αφού ήδη εφαρμόζεται σε άλλη μορφή για τα έργα Β.Ο.Τ., όπου ο επενδυτής κατέχει το ακίνητο για 20-30 χρόνια και μετά θα επιστραφεί το έργο στο Κράτος ενώ οι ξένοι επενδυτές με τόκους κατάθεσης από 0,5% μέχρι και πλην 1% (ίδε Ελβετία και τώρα ευρύτερα), το ποσοστό απόδοσης του 4%, είναι ψηλό/ελκυστικό.
Τα κεντρικά γραφεία Πολεοδομίας, τα νέα συγκροτήματα γραφείων της ΑΗΚ, τα δικαστήρια Λάρνακος και Πάφου, που άρχισαν ήδη να «δείχνουν τα δόντια τους», όσον αφορά την ηλικία/μέγεθος (μη ικανοποιητικά) είναι μια αρχική σκέψη. Επαναλαμβάνουμε ότι ίσως ψυχολογικά να μην μας γίνεται κατ’ αρχήν αποδεκτό, αλλά από την άλλη, έχουμε ήδη υποβάλει στην Τρόικα κατάλογο κυβερνητικών κτημάτων ως εξασφάλιση για τα δάνεια της πολιτείας που στην πλειονότητα δεν μπορούν να πωληθούν. Άρα ήδη έχουμε εισέλθει στη διαδικασία διάθεσης. Έχοντας υπόψη ότι δεν υπάρχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τα περιβόητα φιλέτα του Κράτους, στο τέλος-τέλος ίσως να αναγκαστούμε να προσεγγίσουμε τη διάθεση γραφείων για εισόδημα σε αγοραστές. Υπάρχουν ασφαλώς διάφορα παρεμφερή θέματα που θα πρέπει να ξεκαθαρίσουν, π.χ. εάν το γήπεδο αγοράστηκε μέσω απαλλοτρίωσης, δεν θα επιτρέπεται η αποξένωση σε τρίτους –ίσως εδώ η εναλλακτική πώληση να μετατραπεί σε ενοικίαση με ενοίκιο €1/χρόνο, ίσως να είναι επίσης επί μακροχρόνιας βάσης (έστω 50 χρόνια) κλπ κλπ.
Η ενοικίαση γραφείων από ιδιώτες σημαίνει ότι αυτοί θα πρέπει να καταβάλλουν φόρο εισοδήματος, φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, δημοτικούς και άλλους φόρους, επιδιορθώσεις κ.λπ, ενώ με την όλη μεταβαλλόμενη τεχνολογία σε μια περίοδο 10-15 ετών από τώρα, να μην είναι ελκυστικά και άρα το Κράτος, ως ενοικιαστής να μπορεί να αποχωρήσει. Στο τέλος δηλαδή το Κράτος θα πρέπει να υπολογίσει τι πληρώνει, ως επίσης και τι εισπράττει από τον ιδιοκτήτη.
Δύσκολο πολύ να «χωνέψουμε» αυτή την προσέγγιση και δεν παραβλέπουμε τις πολιτικές αντιδράσεις από τα αριστερά κόμματα. Από την άλλη τι επιλογή έχουμε; Διότι τώρα που οι τόκοι κατάθεσης διεθνώς είναι γύρω στο 1%, μια απόδοση του 4% με ενοικιαστή το Κράτος (όσο και εάν αυτό παλεύει να επιβιώσει οικονομικά) είναι μια ευκαιρία για αρκετά επενδυτικά ταμεία του εξωτερικού, που το ενδιαφέρον τους ίσως να μην επαναληφθεί στο άμεσο μέλλον.
* F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων, Πωλητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης.
www.aloizou.com.cy
info@aloizou.com.cy
