Δες περισσότερα άρθρα του philenews όταν αναζητάς ειδήσεις στην Google
Add philenews.com on Google
Η αναγκαστική εκποίηση ακινήτου σε δημόσιο πλειστηριασμό αποσκοπεί στην είσπραξη του ενυπόθηκου χρέους του οφειλέτη και το εκπλειστηρίασμα διατίθεται στον πιστωτή, μετά την αφαίρεση των εξόδων της πώλησης και των τελών και φόρων ή δικαιωμάτων που αφορούν το ακίνητο και που ο νόμος προνοεί ότι εισπράττονται κατά προτεραιότητα έναντι άλλων βαρών. Η υποχρέωση καταβολής, όμως, φόρου κεφαλαιουχικών κερδών αποτελεί προσωπική υποχρέωση του πωλητή, δηλαδή του ενυπόθηκου οφειλέτη και δεν βαρύνει το ακίνητο, ούτε τον ενυπόθηκο δανειστή, ο οποίος δεν μπορεί να θεωρηθεί «διαθέτης». Συνεπώς, η κατακράτηση από το εκπλειστηρίασμα οφειλόμενου φόρου κεφαλαιουχικών κερδών όταν το εκπλειστηρίασμα δεν καλύπτει το ενυπόθηκο χρέος είναι αδικαιολόγητη και ο δικαιούχος του εκπλειστηριάσματος μπορεί να απαιτήσει το ποσό της κατακράτησης από τον διευθυντή του Κτηματολογίου. Ο τρόπος διάθεσης του εκπλειστηριάσματος καθορίζεται στο Ν.9/65, άρθρο 42(3) και η σειρά προτεραιότητας διάθεσης του είναι η ακόλουθη: (1) τα τέλη, δικαιώματα και άλλες δαπάνες της πώλησης, (2) τα τέλη, οι φόροι και τα δικαιώματα που αφορούν το ακίνητο και που νόμος προνοεί ότι εισπράττονται κατά προτεραιότητα έναντι άλλων βαρών, (3) οποιαδήποτε προηγούμενη υποθήκη για την οποία υπήρξε δικαστική απόφαση, (4) η υποθήκη δυνάμει της οποίας ζητήθηκε η πώληση, (5) οποιεσδήποτε επόμενες υποθήκες κατά σειρά, (6) οποιεσδήποτε δικαστικές αποφάσεις.
Ο τροποποιητικός Νόμος 59(Ι)/2015 αναφέρει σειρά εξαιρέσεων από το φόρο κεφαλαιουχικών κερδών ως εκ της θέσπισης του νόμου περί αφερεγγυότητας. Μεταξύ άλλων, προνοείται ότι δεν καταβάλλεται οποιοσδήποτε φόρος για κέρδος που προκύπτει από τη διάθεση της κύριας κατοικίας που χρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη αποκλειστικά για σκοπούς ιδιοκατοίκησης, στις περιπτώσεις που το προϊόν διάθεσης δεν υπερβαίνει το ποσό των €350.000 και η διάθεση πραγματοποιείται στα πλαίσια αναδιάρθρωσης, συμβιβασμού ή σχεδίου διευθέτησης που εγκρίθηκε από το Δικαστήριο ή από τον Επίσημο Παραλήπτη ή το Διαχειριστή, στα πλαίσια προσωπικού σχεδίου αποπληρωμής το οποίο βρίσκεται σε ισχύ σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί αφερεγγυότητας φυσικών προσώπων.
Διαφορά προέκυψε μεταξύ τράπεζας και του διευθυντή του Κτηματολογίου, ο οποίος, μετά την εκποίηση σε δημόσιο πλειστηριασμό ακινήτου, κράτησε συγκεκριμένο ποσό για κάλυψη του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών και πλήρωσε το υπόλοιπο στην τράπεζα. Η τράπεζα δεν συμφώνησε και ήγειρε αγωγή στο Δικαστήριο, αξιώνοντας το ποσό που κρατήθηκε ότι αποτελούσε προϊόν αδικαιολόγητου πλουτισμού σε βάρος της και ότι ο διευθυντής εξακολουθούσε να το κατακρατεί ως εμπιστευματοδόχος της. Η Δικαστής κα Μ. Παπαδοπούλου που εξέδωσε την απόφαση την 19.3.2020, ανέλυσε τη νομική πτυχή του θέματος όπως προδιαγράφεται στο άρθρο 18(3) και 42 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν.9/65 και στη νομολογία, αναφέροντας ότι δεν τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου οτιδήποτε που να οδηγεί στο ότι ο διευθυντής άσκησε την εξουσία που του παρέχεται από το άρθρο 42(2) ζητώντας από το Δικαστήριο οδηγίες σε σχέση με τη διάθεση του εκπλειστηριάσματος. Συνεπώς, τόνισε, προέχει η κατάληξη του Δικαστηρίου ως προς το κατά πόσο ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών εμπίπτει στον ορισμό του φόρου που βαρύνει το ακίνητο.
Το δικαστήριο ανέφερε ότι το θέμα έτυχε νομολογιακής ερμηνείας, όπου κρίθηκε ότι η τροποποίηση του άρθρου 18(3) του Ν.9/65 ουδόλως διαφοροποιούσε το γεγονός ότι ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών παρέμενε προσωπική υποχρέωση του πωλητή. Περαιτέρω, σε διαδικασίες εκποίησης υποθήκης, το πρόσωπο που θεωρείται ότι προέβηκε σε διάθεση είναι ο ενυπόθηκος οφειλέτης. Αυτός αποκόμισε όφελος από τη διάθεση της περιουσίας του, έστω και αν τα χρήματα δεν μπήκαν στην τσέπη του. Το προϊόν της διάθεσης της περιουσίας το καρπώθηκε η τράπεζα, η οποία όμως προφανώς του είχε παραχωρήσει οικονομικές διευκολύνσεις. Το Δικαστήριο κατέληξε ότι έπεται ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου δεν είχε δικαίωμα να αποκόψει το φόρο κεφαλαιουχικών κερδών από το εκπλειστηρίασμα προτού καταβάλει αυτό στην τράπεζα. Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών παρέμεινε προσωπική υποχρέωση του χρεώστη, από τον οποίο και θα έπρεπε ο Διευθυντής να είχε επιδιώξει την είσπραξη. Αντί αυτού, ο διευθυντής επέλεξε να μετακυλήσει την υποχρέωση είσπραξης του φόρου στην τράπεζα, πράγμα ανεπίτρεπτο. Συνεπώς, σε ότι αφορά την παρακράτηση του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών, η τράπεζα δικαιούται στην επιστροφή του. Γι’ αυτό, το Δικαστήριο εξέδωσε δήλωση ότι το ποσό της παρακράτησης αποτελεί περιουσία της τράπεζας και ότι αποκόπηκε και κατακρατήθηκε παράνομα από το Διευθυντή και επομένως διέταξε την επιστροφή της κράτησης στην τράπεζα, μείον τα έξοδα της πώλησης.
* Δικηγόρου στη Λάρνακα
