Δες περισσότερα άρθρα του philenews όταν αναζητάς ειδήσεις στην Google
Add philenews.com on Google
Εδώ και πολλά χρόνια, άποψη των ιδιοκτητών ακινήτων οι οποίοι ενοικίαζαν τα υποστατικά τους, για τα οποία τύγχανε εφαρμογής ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, είτε αυτά ήταν κατοικίες είτε ήταν καταστήματα, ήταν ότι ο νόμος ευνοεί τους κακοπληρωτές ενοικιαστές. Ο λόγος ήταν ότι οι τελευταίοι παρέμεναν στα υποστατικά χωρίς να καταβάλλουν τα νομίμως οφειλόμενα ενοίκια μέχρι να εκδικαστεί μια αίτηση για ανάκτηση κατοχής ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ωστόσο, οι πρόσφατες τροποποιήσεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου φαίνεται να δίνουν λύση στο πρόβλημα των ιδιοκτητών ακινήτων οι οποίοι ανέχονταν την παραμονή κακοπληρωτών ενοικιαστών.
Βάσει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, στην περίπτωση που ενοικιαστής, ο οποίος μετά το πέρας 21 ημερών από την ημερομηνία κατά την οποία ήταν πληρωτέο το οφειλόμενο ενοίκιο, δεν κατέβαλλε τα νομίμως οφειλόμενα ενοίκια στον ιδιοκτήτη και εναντίον του οποίου καταχωρείτο αίτηση για ανάκτηση κατοχής λόγω μη καταβολής οφειλόμενων ενοικίων, το Δικαστήριο μπορούσε να εκδώσει διάταγμα έξωσής του, εκτός εάν αυτός κατέβαλλε εντός δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση της εν λόγω αίτησης τα οφειλόμενα ενοίκια στον ιδιοκτήτη. Τέτοιο διάταγμα, συνήθως, εκδιδόταν όταν εκδικαζόταν τέτοια αίτηση, ενώ για να ακουστεί μια τέτοιας φύσης αίτηση, πιθανόν να χρειάζονταν τρία ή και τέσσερα χρόνια και κατά τη διάρκειά τους, τα οφειλόμενα ενοίκια συσσωρεύονταν περαιτέρω και κανένας δεν μπορούσε να εγγυηθεί ότι όταν αυτό το διάταγμα θα εκδιδόταν, ο ενοικιαστής θα είχε τη δυνατότητα να εξοφλήσει όλα τα οφειλόμενα ενοίκια προς τον ιδιοκτήτη.
Επιπλέον, ως «υπεράσπισή» του σε απάντηση σε τέτοια αίτηση, η οποία καταχωρείται εντός 14 ημερών από την επίδοση της εν λόγω αίτησης, ένας τέτοιος ενοικιαστής συνήθως παρέθετε τον ισχυρισμό ότι έχει καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια στον ιδιοκτήτη, χωρίς φυσικά στην πραγματικότητα να το είχε πράξει και χωρίς κανένα αποδεικτικό πληρωμής. Αυτή η τακτική οδηγούσε σε ακρόαση τέτοιας αίτησης ενώπιον του Δικαστηρίου ακόμα και αν δεν υπήρχε ουσιαστική υπεράσπιση, κάτι το οποίο ήταν ουσιαστικά χρονοβόρο και εμπόδιζε τον ιδιοκτήτη να ανακτήσει την ιδιοκτησία του ακινήτου του άμεσα.
Από τις 31 Ιανουαρίου του 2020 τέθηκε σε ισχύ ο περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικός) Νόμος του 2020 και πλέον:
1. Δυνάμει του άρθρου 11 (1) (α) (ii), Απάντηση σε καταχωριζόμενη δυνάμει της υποπαραγράφου (i) του ιδίου άρθρου, αίτηση για ανάκτηση κατοχής, γίνεται δεκτή για καταχώρηση από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου μόνο σε περίπτωση που η απάντηση συνοδεύεται είτε από απόδειξη του λογιστηρίου του Δικαστηρίου ότι έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο το αναφερόμενο στην αίτηση οφειλόμενο ποσό ως καθυστερημένα ενοίκια κατά την ημερομηνία καταχώρισης αυτής, είτε από απόδειξη είσπραξης του ενοικίου, εκδοθείσα υπό του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού ή από απόδειξη κατάθεσης χρηματοπιστωτικού ιδρύματος προς όφελος του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού:
Νοείται ότι η απόφαση του Γραμματέα για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρησης της απάντησης τίθεται εντός 3 εργάσιμων ημερών ενώπιον του Δικαστηρίου προς τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη και η απόφαση του Δικαστηρίου δεν υπόκειται σε έφεση.
Συνεπώς, ενοικιαστής εναντίον του οποίου καταχωρείται αίτηση για ανάκτηση κατοχής και ο οποίος μετά την επίδοσή της ισχυρίζεται στην καταχωριζόμενη απάντησή του σε τέτοια αίτηση ότι έχει εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια, πρέπει πλέον να το αποδεικνύει με καταχώρηση σχετικής απόδειξης στον Γραμματέα του Δικαστηρίου (η οποία θα συνοδεύεται με την εν λόγω απάντηση) διότι μόνον κάτω από αυτές τις συνθήκες θα γίνεται αποδεκτή για καταχώρηση η απάντησή του από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου.
Εάν η απάντηση του ενοικιαστή γίνει αποδεκτή τότε αυτός αποκτά δικαίωμα υπεράσπισης, ενώ εάν αυτή δεν γίνει αποδεκτή και απορριφθεί, τότε ξεκινά η διαδικασία της έξωσής του.
2. Δυνάμει του άρθρου 11 (1) (α) (iii), σε περίπτωση έκδοσης διατάγματος έξωσης μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη ως ανωτέρω, το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει τον χρόνο συμμόρφωσης με το διάταγμα έξωσης, ο οποίος δεν δύναται να είναι μικρότερος των ενενήντα (90) ημερών.
Κατ’ ακολουθίαν, το πιο σύντομο χρονικό διάστημα εντός του οποίου το Δικαστήριο δύναται να διατάξει την έξωση ενός τέτοιου ενοικιαστή είναι τουλάχιστον τρεις μήνες.
3. Το άρθρο 29 (1) το οποίο αφορά την επίδοση διαφόρων ειδοποιήσεων (περιλαμβανομένης και της προαναφερόμενης αίτησης για ανάκτηση κατοχής), πλέον προνοεί ότι δύναται να γίνει ιδιωτική επίδοση με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της ηλεκτρονικής επίδοσης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης κατόπιν εξασφάλισης διατάγματος του Δικαστηρίου, δυνατότητες που δεν υπήρχαν προηγουμένως.
Επιπλέον, αναφορικά με επίδοση εκτός δικαιοδοσίας, αυτή δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται σε Κανονισμό της Ευρωπαϊκής Ένωσης, διεθνή σύμβαση, δευτερογενή νομοθεσία ή διαδικαστικό κανονισμό που ισχύει στη Δημοκρατία.
Εν όψει των πιο πάνω, είναι πλέον προφανές, ότι η νομοθεσία έχει εκσυγχρονιστεί και είναι ίσως κοινωνικά πιο δίκαιη για τους ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων υποστατικών, αφού σκοπό έχει να διευκολύνει τους ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων για τα οποία τυγχάνει εφαρμογής ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, να ανακτήσουν την κατοχή τους γρηγορότερα.
Οι προαναφερόμενες τροποποιήσεις σκοπεύουν να επιλύσουν τα προβλήματα που αντιμετώπιζαν οι ιδιοκτήτες ακίνητων αναφορικά με τη διαδικασία ανάκτησης κατοχής τους λόγω μη καταβολής των νομίμων οφειλόμενων ενοικίων που είχε ως αποτέλεσμα την καταχώρηση τέτοιων αιτήσεων οι οποίες όχι μόνο ήταν χρονοβόρες αλλά και πολυέξοδες.
Βάσει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, στην περίπτωση που ενοικιαστής, ο οποίος μετά το πέρας 21 ημερών από την ημερομηνία κατά την οποία ήταν πληρωτέο το οφειλόμενο ενοίκιο, δεν κατέβαλλε τα νομίμως οφειλόμενα ενοίκια στον ιδιοκτήτη και εναντίον του οποίου καταχωρείτο αίτηση για ανάκτηση κατοχής λόγω μη καταβολής οφειλόμενων ενοικίων, το Δικαστήριο μπορούσε να εκδώσει διάταγμα έξωσής του, εκτός εάν αυτός κατέβαλλε εντός δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση της εν λόγω αίτησης τα οφειλόμενα ενοίκια στον ιδιοκτήτη. Τέτοιο διάταγμα, συνήθως, εκδιδόταν όταν εκδικαζόταν τέτοια αίτηση, ενώ για να ακουστεί μια τέτοιας φύσης αίτηση, πιθανόν να χρειάζονταν τρία ή και τέσσερα χρόνια και κατά τη διάρκειά τους, τα οφειλόμενα ενοίκια συσσωρεύονταν περαιτέρω και κανένας δεν μπορούσε να εγγυηθεί ότι όταν αυτό το διάταγμα θα εκδιδόταν, ο ενοικιαστής θα είχε τη δυνατότητα να εξοφλήσει όλα τα οφειλόμενα ενοίκια προς τον ιδιοκτήτη.
Επιπλέον, ως «υπεράσπισή» του σε απάντηση σε τέτοια αίτηση, η οποία καταχωρείται εντός 14 ημερών από την επίδοση της εν λόγω αίτησης, ένας τέτοιος ενοικιαστής συνήθως παρέθετε τον ισχυρισμό ότι έχει καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια στον ιδιοκτήτη, χωρίς φυσικά στην πραγματικότητα να το είχε πράξει και χωρίς κανένα αποδεικτικό πληρωμής. Αυτή η τακτική οδηγούσε σε ακρόαση τέτοιας αίτησης ενώπιον του Δικαστηρίου ακόμα και αν δεν υπήρχε ουσιαστική υπεράσπιση, κάτι το οποίο ήταν ουσιαστικά χρονοβόρο και εμπόδιζε τον ιδιοκτήτη να ανακτήσει την ιδιοκτησία του ακινήτου του άμεσα.
Από τις 31 Ιανουαρίου του 2020 τέθηκε σε ισχύ ο περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικός) Νόμος του 2020 και πλέον:
1. Δυνάμει του άρθρου 11 (1) (α) (ii), Απάντηση σε καταχωριζόμενη δυνάμει της υποπαραγράφου (i) του ιδίου άρθρου, αίτηση για ανάκτηση κατοχής, γίνεται δεκτή για καταχώρηση από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου μόνο σε περίπτωση που η απάντηση συνοδεύεται είτε από απόδειξη του λογιστηρίου του Δικαστηρίου ότι έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο το αναφερόμενο στην αίτηση οφειλόμενο ποσό ως καθυστερημένα ενοίκια κατά την ημερομηνία καταχώρισης αυτής, είτε από απόδειξη είσπραξης του ενοικίου, εκδοθείσα υπό του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού ή από απόδειξη κατάθεσης χρηματοπιστωτικού ιδρύματος προς όφελος του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού:
Νοείται ότι η απόφαση του Γραμματέα για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρησης της απάντησης τίθεται εντός 3 εργάσιμων ημερών ενώπιον του Δικαστηρίου προς τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη και η απόφαση του Δικαστηρίου δεν υπόκειται σε έφεση.
Συνεπώς, ενοικιαστής εναντίον του οποίου καταχωρείται αίτηση για ανάκτηση κατοχής και ο οποίος μετά την επίδοσή της ισχυρίζεται στην καταχωριζόμενη απάντησή του σε τέτοια αίτηση ότι έχει εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια, πρέπει πλέον να το αποδεικνύει με καταχώρηση σχετικής απόδειξης στον Γραμματέα του Δικαστηρίου (η οποία θα συνοδεύεται με την εν λόγω απάντηση) διότι μόνον κάτω από αυτές τις συνθήκες θα γίνεται αποδεκτή για καταχώρηση η απάντησή του από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου.
Εάν η απάντηση του ενοικιαστή γίνει αποδεκτή τότε αυτός αποκτά δικαίωμα υπεράσπισης, ενώ εάν αυτή δεν γίνει αποδεκτή και απορριφθεί, τότε ξεκινά η διαδικασία της έξωσής του.
2. Δυνάμει του άρθρου 11 (1) (α) (iii), σε περίπτωση έκδοσης διατάγματος έξωσης μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη ως ανωτέρω, το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει τον χρόνο συμμόρφωσης με το διάταγμα έξωσης, ο οποίος δεν δύναται να είναι μικρότερος των ενενήντα (90) ημερών.
Κατ’ ακολουθίαν, το πιο σύντομο χρονικό διάστημα εντός του οποίου το Δικαστήριο δύναται να διατάξει την έξωση ενός τέτοιου ενοικιαστή είναι τουλάχιστον τρεις μήνες.
3. Το άρθρο 29 (1) το οποίο αφορά την επίδοση διαφόρων ειδοποιήσεων (περιλαμβανομένης και της προαναφερόμενης αίτησης για ανάκτηση κατοχής), πλέον προνοεί ότι δύναται να γίνει ιδιωτική επίδοση με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της ηλεκτρονικής επίδοσης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης κατόπιν εξασφάλισης διατάγματος του Δικαστηρίου, δυνατότητες που δεν υπήρχαν προηγουμένως.
Επιπλέον, αναφορικά με επίδοση εκτός δικαιοδοσίας, αυτή δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται σε Κανονισμό της Ευρωπαϊκής Ένωσης, διεθνή σύμβαση, δευτερογενή νομοθεσία ή διαδικαστικό κανονισμό που ισχύει στη Δημοκρατία.
Εν όψει των πιο πάνω, είναι πλέον προφανές, ότι η νομοθεσία έχει εκσυγχρονιστεί και είναι ίσως κοινωνικά πιο δίκαιη για τους ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων υποστατικών, αφού σκοπό έχει να διευκολύνει τους ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων για τα οποία τυγχάνει εφαρμογής ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, να ανακτήσουν την κατοχή τους γρηγορότερα.
Οι προαναφερόμενες τροποποιήσεις σκοπεύουν να επιλύσουν τα προβλήματα που αντιμετώπιζαν οι ιδιοκτήτες ακίνητων αναφορικά με τη διαδικασία ανάκτησης κατοχής τους λόγω μη καταβολής των νομίμων οφειλόμενων ενοικίων που είχε ως αποτέλεσμα την καταχώρηση τέτοιων αιτήσεων οι οποίες όχι μόνο ήταν χρονοβόρες αλλά και πολυέξοδες.
* Δικηγόρος – Δικαστηριακό Τμήμα ΕΛΙΑΣ ΝΕΟΚΛΕΟΥΣ & ΣΙΑ ΔΕΠΕ, neo.law
