Καιρός για επενδυτικά «Φιλικά Ταμεία»

Είναι δεδομένο ότι υπάρχει προβληματισμός για εκείνους τους τυχερούς που έχουν χρήματα και τα καταθέτουν στις τράπεζες. Η πολύ χαμηλή απόδοση των τόκων και μάλιστα πλέον η χρέωση σε καταθέτες, ως επίσης και η μη εγγύηση των καταθέσεων πέραν των €100.000, είναι ένα σοβαρό θέμα προς προβληματισμό που ωθεί τους επενδυτές σε εναλλακτικές επενδύσεις από εκείνες των καταθέσεων.

Ως εκ τούτου άτομα/εταιρίες με αρκετά χρήματα, αλλά όχι εκατομμυριούχοι, να χρήζουν τη συνένωση των χρημάτων τους για να δημιουργήσουν ένα (ή περισσότερα) μικρά επενδυτικά ταμεία, με στόχο την αγορά/ενοικίαση ακινήτων και ίσως ανάπτυξη σε ορισμένες περιπτώσεις και τούτο διότι:

· Υπάρχει μεγάλη προσφορά ακινήτων σε τιμές αρκετά ελκυστικές, είτε προς επανα-πώληση, είτε/και προς ενοικίαση.

· Συγκρίνοντας τις ανύπαρκτες αποδόσεις στις καταθέσεις και με τις αποδόσεις στα για (έστω), οικιστικά διαμερίσματα γύρω στο 4% και τα εμπορικά γύρω στο 6% (μείον έξοδα κ.λπ.) είναι μια συμφέρουσα συγκριτικά επένδυση.

· Είναι επίσης δεδομένο ότι τα ακίνητα (όχι όλα) ανακάμπτουν, έστω σε αργούς ρυθμούς και άρα υπάρχει μια προοπτική υπεραξίας στο μέλλον για σκοπούς επανα-πώλησης.

· Ευκαιρίες για αγορά επένδυσης προέρχονται και από τα διάφορα μεγάλα επενδυτικά ταμεία και από τράπεζες απευθείας (ίδε Gordian, APS, Altamira, Remu κλπ), BidX1-πλειστηριασμοί, ως επίσης και από τους διάφορους παραλήπτες.

· Η δημιουργία επενδυτικών ταμείων της τάξης των €2-€3 εκατ. το κάθε ένα ως σύνολο, προσφέρει δυνατότητα ισχυρής διαπραγμάτευσης αγορών έστω και εάν αυτή η επένδυση αφορά 3-10 ακίνητα, ενώ η συνεχής αύξηση της ζήτησης για ακίνητα, ως επίσης και τα διάφορα κίνητρα που προσφέρονται (ίδε εστίες και προσιτή κατοικία) είναι πρόσθετοι παράγοντες σε τέτοιου είδους επενδύσεις.

Ταυτόχρονα οι νέες πρόνοιες για τους θέσμιους ενοικιαστές και το Airbnb είναι καλά θετικά στοιχεία και θα πρέπει να ληφθούν υπόψη.

Οι αναμενόμενες νέες αναθεωρήσεις των πολεοδομικών ζωνών και με τη δήλωση του υπουργού Εσωτερικών ότι χρήζουν αύξησης οι συντελεστές δόμησης κατά 20%-30% σε ορισμένες περιοχές, είναι ένα πρόσθετο θετικό στοιχείο στην όλη προσέγγιση.

· Ως εκ τούτου η εισήγηση μας είναι η δημιουργία επενδύσεων της «παρέας» («Φιλικά Ταμεία») όπου ο κάθε επενδυτής θα πρέπει να έχει ένα ελάχιστο ποσό επένδυσης €100.000-€200.000 και κύριο μέτοχο λιγότερα από το 50% προς αποφυγή χειραγώγησης των επενδύσεων/αποφάσεων.

· Αυτές οι «Φιλικές Εταιρείες», να διορίσουν ένα διαχειριστή (εξωτερικό μάλλον) ο οποίος θα επιλέγει ακίνητα και να τα θέτει προς έγκριση του Συμβουλίου.

· Η επένδυση αυτή να έχει ένα ορίζοντα της τάξης των 5-7 ετών ως μέγιστο.

· Στόχος της επένδυσης να είναι μια ετήσια απόδοση της τάξης του 4% καθαρά.

· Η επένδυση σε ακίνητα αυτής της μορφής χρειάζεται μια μεσοπρόθεσμη υπομονή, εξού και η περίοδος 5-7 ετών, εκτός και εάν ασφαλώς υπάρχουν ελκυστικές προτάσεις προηγουμένως. Η αγορά κτημάτων προς ανάπτυξη είναι μεν μια μορφή επένδυσης, αλλά συνήθως σε τέτοιες επιχειρήσεις δημιουργούνται διάφορα προβλήματα, τόσο στον οικοδομικό τομέα (έξοδα κ.λπ.), όσο και στην μετά στην εξέλιξη έκδοσης τίτλων, μεταβιβάσεις κ.λπ. που ίσως να εμπεριέχουν προβλήματα.

· Οι ευκαιρίες επένδυσης είναι αυξημένες σε προσφορά, τόσο από τα νέα επενδυτικά ταμεία κλίμακας (ίδε Helix 2 από Τράπεζα Κύπρου), όσο και από άλλα παρόμοια που αγοράζουν ακίνητα κατά 30%-40% πιο κάτω από τις «κανονικές» τιμές και δεν έχουν πρόβλημα ιδιαίτερα στην παραχώρηση έκπτωσης μέχρι και 20%.

Αυτά κατ’ αρχήν, αλλά θα πρέπει σε αυτές τις «Φιλικές» επενδύσεις να υπάρχει ξεκάθαρη σχέση από την αρχή ως προς πως θα διεξάγονται αυτές οι επενδύσεις και βεβαίως με πλήρη διαφάνεια.  Ως εκ τούτου οι μέτοχοι συμμετέχοντες με δικά τους κτήματα αντί για χρήματα, εκτός και εάν είναι κατ’ εξαίρεση, θα πρέπει να αποφεύγονται.

Μέχρι σήμερα και με παρότρυνση φίλων του Γραφείου, έχουμε δημιουργήσει τρία επενδυτικά ταμεία αυτού του είδους κυρίως με τους ίδιους μετόχους και σε διαφορετικά ποσοστά ανά επένδυση. Στην πιο πρόσφατη μας προσπάθεια εφαρμογής του πιο πάνω πλάνου, αγοράστηκαν 2 οικόπεδα στα Περβόλια Λάρνακας (επί της παραλίας) προς €950.000 και έγινε μεταπώληση προς €1.250.000 σε ενάμιση χρόνο και διεκδικήσαμε αφορολόγητο λόγω μιας ειδικής περιόδου εξαίρεσης. Άλλο επενδυτικό ταμείο που αγόρασε 2 διαμερίσματα στα Λατσιά προς €60.000/ένα με ενοικίαση/απόδοση 6% και άλλα 4 καταστήματα στη Θ. Δέρβη με απόδοση σε μακροχρόνιες ενοικιάσεις προς 8% που μεταπωλήθηκαν σε 10 ημέρες μέσω πλειστηριασμού.

Ασφαλώς δεν είναι όλα τέτοια, αλλά τα θέτουμε προς προβληματισμό των «τυχερών» εκείνων που έχουν χρήματα και προβληματίζονται για τη διαφύλαξη ή και επένδυσή τους.

Μας υποβλήθηκε και από μια ομάδα νεαρών (γιατροί/δικηγόροι κυρίως) η εισήγηση για ετοιμασία σχεδίου για αγορά διαμερισμάτων σε πύργους, διότι με τη σχεδόν καταστροφή του κυπριακού επενδυτικού ταμείου, «η ζήτηση και η κατ’ επέκταση η μείωση των τιμών αναμένεται ότι θα επιφέρουν μεγάλο το  κέρδος».  Το θέμα αυτό δεν είναι τόσο απλό όσο φαίνεται. Τώρα το θέμα των πύργων έχει περιπλεχθεί τόσο με τις μεταπωλήσεις από τους αρχικούς αγοραστές αγοραστών, ενώ τα κίνητρα που υπάρχουν δεν φαίνεται να διατηρούνται (έστω και με το 30% έκπτωσης δεν αναμένουμε οι ντόπιοι ή άλλοι να ενδιαφερθούν).

Αυτά προς το παρόν και σύντομα θα επανέλθουμε.

*F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων, Πωλητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης

info@aloizou.com.cy

www.aloizou.com.cy