Παραγραφή δικαιώματος απαίτησης ενοικίου

Το δικαίωμα απαίτησης οφειλόμενων ενοικίων και ανάκτησης της κατοχής ακινήτου μπορεί να παραγραφεί, γι’ αυτό εναπόκειται στον ιδιοκτήτη να προβεί έγκαιρα στη λήψη ένδικων μέσων για διάγνωση των δικαιωμάτων του μέσα στα χρονικά πλαίσια που καθορίζει ο περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμος, Ν.66(Ι)/2012 όπως τροποποιήθηκε με τον Ν.207(Ι)/2015, που ορίζει ότι ο χρόνος παραγραφής αρχίζει να προσμετράται από την 1η Ιανουαρίου 2016. Δεδομένου ότι η ενοικίαση αποτελεί σύμβαση, καμιά αγωγή δεν εγείρεται μετά την πάροδο έξι χρόνων από την ημέρα συμπλήρωσης της βάσης αγωγής, δηλαδή κάθε οφειλόμενο ενοίκιο θα πρέπει να διεκδικηθεί εντός της περιόδου των έξι χρόνων από την ημέρα που καθίσταται πληρωτέο, διαφορετικά το αγώγιμο δικαίωμα για απαίτησή του παραγράφεται. 

Το θέμα για την παραγραφή οφειλόμενου ενοικίου εξετάστηκε από τον Πρόεδρο του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λάρνακας – Αμμοχώστου κ. Γ. Χρ. Παγιάση, στην απόφασή του ημερ.8.1.2020, στην οποία παρέπεμψε σε διάλεξη του δικαστή τού Ανωτάτου Δικαστηρίου κ. Στ. Ναθαναήλ, αναφέροντας ότι η εναποθέτηση χρονικών περιορισμών για την άσκηση του αγώγιμου δικαιώματος συναρτάται με την ασφάλεια δικαίου, την τελεσιδικία και την αναγκαιότητα για απονομή της δικαιοσύνης εντός εύλογου χρόνου. Η παραγραφή συνιστά την προβλεπόμενη νομοθετική προθεσμία, εντός της οποίας το κατά περίπτωση αγώγιμο δικαίωμα δύναται να ασκηθεί. Η εισαγωγή του περί Παραγραφής Νόμου στην κυπριακή πραγματικότητα σκοπό είχε να απλοποιήσει και να ενοποιήσει το ζήτημα της παραγραφής και τα προβλήματα που είχαν δημιουργηθεί συνεπεία της συνεχιζόμενης «έκρυθμης» κατάστασης που βασανίζει τον τόπο και της μέχρι τότε αποσπασματικής νομοθετικής παρέμβασης.

Το Δικαστήριο αναφέρθηκε στο άρθρο 7 του Νόμου που αφορά τις συμβάσεις και τόνισε ότι το αγώγιμο δικαίωμα θεωρείται συμπληρωμένο όταν υπάρχουν όλα τα αναγκαία γεγονότα, η απόδειξη των οποίων παρέχει δικαίωμα σε ένα άτομο να εξασφαλίσει από το Δικαστήριο θεραπεία εναντίον ενός άλλου προσώπου. Πρόσθεσε ότι η παραβίαση των συμφωνηθέντων όρων ενοικίασης και ειδικότερα της υποχρέωσης για τη δέουσα πληρωμή του ενοικίου, δημιουργεί αγώγιμο δικαίωμα υπέρ του ιδιοκτήτη για αξίωση αποζημίωσης και για την ανάκτηση κατοχής του επίδικου υποστατικού. Συνεπώς, η συμπλήρωση της βάσης αγωγής στα πλαίσια του άρθρου 3 του Νόμου συντελείται για έκαστο οφειλόμενο ενοίκιο από την ημέρα που καθίσταται οφειλόμενο και το οποίο θα πρέπει να διεκδικηθεί εντός της προθεσμίας 6 ετών από την ημέρα που καθίσταται οφειλόμενο. 

Ο ιδιοκτήτης αξίωνε εναντίον του ενοικιαστή διάταγμα ανάκτησης κατοχής και οφειλόμενα ενοίκια από το 2002. Ο ενοικιαστής ήγειρε θέμα παραγραφής του αγώγιμου δικαιώματος του ιδιοκτήτη για απαίτηση οφειλόμενων ενοικίων και για την ύπαρξη αδικαιολόγητης καθυστέρησης στην προώθηση της αίτησης, υποστηρίζοντας ότι είχε δικαίωμα υπενοικίασης και κάποια υποστατικά εγκαταλείφθηκαν ή παραδόθηκαν στον ιδιοκτήτη, επομένως δεν του όφειλε οποιοδήποτε ποσό. Το Δικαστήριο ανέφερε ότι η αίτηση καταχωρήθηκε το 2016, μετά την τροποποίηση του Νόμου, επομένως η περίοδος των 6 χρόνων αρχίζει να προσμετράται, δηλαδή να υπολογίζεται επιπροσθέτως, να συνυπολογίζεται, από την 1/1/2016 και συνεπώς ζήτημα παραγραφής μπορεί να εγερθεί από το 2022 και έπειτα. Άρα, δεν υπήρχε θέμα παραγραφής και απέρριψε τη σχετική εισήγηση. Σε σχέση με το κατά πόσο υπήρχε αδικαιολόγητη καθυστέρηση, ανέφερε ότι αφ’ ης στιγμής κρίθηκε ότι το αγώγιμο δικαίωμα του ιδιοκτήτη δεν έχει παραγραφεί, δεν νοείται η παράλληλη προώθηση της υπεράσπισης της αδικαιολόγητης καθυστέρησης, αφού η εν λόγω υπεράσπιση επιτρέπεται μόνο εκεί που δεν προνοείται παραγραφή του αγώγιμου δικαιώματος από τον Νόμο.  

* Δικηγόρου στη Λάρνακα.