Από την αξιολόγηση της Κομισιόν εξαρτάται το μέλλον του νομικού πλαισίου που ψήφισε χθες ομόφωνα η Βουλή (με αποχή της Αλεξάνδρας Ατταλίδου) για τον μειωμένο ΦΠΑ κατά την αγορά ή ανέγερση κύριας κατοικίας.

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή θα κρίνει το επόμενο διάστημα (αφού υπογραφεί ο νόμος από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας και τεθεί σε ισχύ) κατά πόσο η νέα νομοθεσία εναρμονίζεται με την κοινωνική χροιά του μειωμένου ΦΠΑ, που επιτρέπει κατ’ εξαίρεση η ευρωπαϊκή Οδηγία.

Τα κόμματα θεωρούν πως η συμπερίληψη στον νόμο που ψήφισαν χθες δύο κριτηρίων, δηλαδή αυτό του εμβαδού και αυτό της αξίας των επιλέξιμων μονοκατοικιών και διαμερισμάτων, θα ικανοποιήσουν τις ευρωπαϊκές αρχές, παρόλο που αυτές απαίτησαν πρόσφατα όπως ο μειωμένος φόρος ισχύσει για τα πρώτα 110 τ.μ. και όχι για τα 130, όπως προβλέπει η απόφαση της Βουλής.

Συγκεκριμένα, αντί να επωφελούνται με 5% ΦΠΑ τα πρώτα 200 τ.μ. ανεξαρτήτως εμβαδού μιας κύριας κατοικίας (όπως εφαρμόζεται από τον Νοέμβριο του 2016), με το νέο πλαίσιο το 5% ΦΠΑ θα παραχωρείται στα 130 τ.μ. διαμερίσματος/ κατοικίας με αξία μέχρι €350 χιλ. Παράλληλα, προνοείται και κλιμακωτή επιβολή μειωμένου ΦΠΑ ως εξής:

 – Για κατοικίες και διαμερίσματα με εμβαδόν από 131 τ.μ. μέχρι 190 τ.μ. και με αξία μέχρι €475 χιλ. θα επιβάλλεται 19% ΦΠΑ. Νοείται ότι για τα πρώτα 130 τ.μ. και για αξία €350 χιλ. το ΦΠΑ θα είναι 5%, ενώ για τα υπόλοιπα 60 τ.μ., μέχρι τα 190 τ.μ., το ΦΠΑ θα αυξάνεται στο 19%.

– Για κατοικίες και διαμερίσματα με εμβαδόν πέραν των 190 τ.μ. και με αξία πέραν των €475 χιλ. θα επιβάλλεται 19% ΦΠΑ από πρώτο τετραγωνικό και το πρώτο σεντ.

Μεταβατικές διατάξεις

Οι μεταβατικές διατάξεις, βάσει του τελικού κειμένου του νόμου που ψηφίστηκε χθες, προβλέπουν πως η νέα ρύθμιση δεν θα εφαρμόζεται στις περιπτώσεις που έχει εξασφαλιστεί πολεοδομική άδεια ή θα υποβληθεί αίτηση για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας εντός τεσσάρων μηνών από την έναρξη της ισχύος του νόμου, δηλαδή μέχρι το τέλος Οκτωβρίου.

Επιπρόσθετα, περιλήφθηκε και ασφαλιστική δικλίδα, ώστε το υφιστάμενο καθεστώς να μην συνεχίσει για πολλά χρόνια μετά την εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας. Σύμφωνα με τον νόμο,  θα πρέπει να υποβληθεί δεόντως συμπληρωμένη υπεύθυνη δήλωση για την επιβολή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την αγορά ή ανέγερση κατοικίας στον Έφορο Φορολογίας εντός τριών ετών από την έναρξη της νέας νομοθεσίας. Αξίζει να σημειωθεί πως για τις περιπτώσεις που δεν θα απαιτείται η έκδοση πολεοδομικής άδειας αλλά μόνο άδεια οικοδομής, θα εκδοθεί σχετική εγκύκλιος από το Τμήμα Φορολογίας.

Οι υπό ανέγερση κατοικίες

Ο μεγάλος όγκος διαμερισμάτων και κατοικιών που είναι υπό ανέγερση ή προβλέπονται από πολεοδομικές άδειες και προορίζονται για κύρια κατοικία θα συνεχίσουν να επωφελούνται του υφιστάμενου φορολογικού καθεστώτος (ΦΠΑ 5% για τα πρώτα 200 τ.μ.).

Οι συζητήσεις για αυστηροποίηση της νομοθεσίας (στη βάση υποδείξεων της Ευρωπαϊκής Επιτροπής) κράτησαν σχεδόν δύο χρόνια και -παρά την αύξηση του κόστους οικοδομής λόγω του πολέμου στην Ουκρανία- έδωσε ώθηση στην αγορά ακινήτων, καθώς κατασκευαστές αλλά και ενδιαφερόμενοι αγοραστές επίσπευσαν τις ενέργειες και τις αποφάσεις τους για να προλάβουν να αξιοποιήσουν το σημερινό καθεστώς, που είναι πολύ πιο «γενναιόδωρο» από αυτό που ψηφίστηκε χθες.

Όλα τα κόμματα, παρόλο που δεν είναι πλήρως ικανοποιημένα από το περιεχόμενο του νέου νόμου, θεωρούν πως υπό τις περιστάσεις κατέληξαν στην καταλληλότερη ρύθμιση, καθώς βασίστηκαν στα στοιχεία του Τμήματος Φορολογίας, σύμφωνα με τα οποία το 77% των κύριων κατοικιών που έλαβαν μειωμένο ΦΠΑ είχαν εμβαδό μέχρι 130 τ.μ. και αξία μέχρι €350 χιλ. Κάποιοι βουλευτές, περιλαμβανομένων και κομμάτων της συγκυβέρνησης, μίλησαν για εκβιασμό από τις ευρωπαϊκές αρχές.

Οι υπόλοιπες πρόνοιες

Το νέο πλαίσιο προβλέπει πως στις περιπτώσεις ατόμων με αναπηρία ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ θα εφαρμόζεται για τα πρώτα 190 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού κατοικίας. Επίσης, θα είναι δυνατή η αναθεώρηση της αξίας της συναλλαγής ανά τ.μ. με γνωστοποίηση του Εφόρου Φορολογίας κατόπιν απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου.

Προβλέπεται ακόμα πως στις περιπτώσεις που άτομο παύει να χρησιμοποιεί την κατοικία του ως μόνιμο χώρο διαμονής πριν από την προβλεπόμενη στον βασικό νόμο περίοδο των δέκα ετών, θα καταβάλλει αναλογικά το ποσό της διαφοράς μεταξύ του φόρου που προκύπτει από την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή (5%) και του κανονικού συντελεστή ΦΠΑ (19%) για τη χρονική περίοδο που δεν χρησιμοποίησε την κατοικία, στη βάση της επισήμανσης του Εφόρου Φορολογίας.