Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο μία φορά, ώστε η αύξηση να ανέλθει στο αγοραίο ενοίκιο και στη συνέχεια το ποσοστό της αύξησης καθορίζεται με σχετικό διάταγμα από το Υπουργικό Συμβούλιο.

Το Δικαστήριο δεν έχει εξουσία να καθορίσει εκ δευτέρου το δίκαιο ενοίκιο, εκτός στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής δεν συμφωνούν στο ποσοστό της αύξησης που καθορίζεται ανά διετία από το Υπουργικό Συμβούλιο και η οποία από 22.04.2023 καθορίστηκε σε ποσοστό 6% ως το ανώτατο όριο αύξησης ενοικίων για τη διετία που άρχισε από την 22.04.2023 μέχρι και την 21.04.2025.

Η επιφύλαξη του άρθρου 8(4)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83 είναι προσωρινή εξαίρεση, η οποία αποσκοπεί όπως το ενοίκιο κατοικίας ή καταστήματος σε ελεγχόμενη περιοχή, όταν αυτό είναι χαμηλό και δεν υπήρξε καθορισμός του από το Δικαστήριο προηγουμένως, να αυξηθεί και ανέλθει στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο ή στο 80% στην περίπτωση που ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών.

Ο νόμος

Το άρθρο 8(4)(α) του Νόμου 23/83 προνοεί ότι το ανώτατο όριο του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνει ποσοστό 14% για τα πρώτα δύο έτη από της έναρξης ισχύος του Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστό θα καθορίζεται ανά διετία υπό του Υπουργικού Συμβουλίου δια διατάγματος με σύσταση του Υπουργού Δικαιοσύνης.

Σύμφωνα με την επιφύλαξη του άρθρου 8(4)(α), αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την έναρξη της ισχύος του τροποποιητικού Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερέβαινε τότε το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις, αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.

Το ποσοστό αυτό έγινε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005.

Το ανώτατο όριο του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου σε καμία περίπτωση θα υπερβαίνει το 80% του εις το εδάφιο (4)(α) καθορισμένων ποσοστών για τους εκτοπισθέντες και παθόντες. Στην έννοια των όρων εκτοπισθείς και παθών περιλαμβάνεται εκτοπισθείς και παθών που φοιτά σε αναγνωρισμένη από το Υπουργείο Παιδείας και Πολιτισμού σχολή τριτοβάθμιας εκπαίδευσης στη Δημοκρατία, ο οποίος ενοικιάζει κατοικία στη Δημοκρατία.  

Η νομολογία

Το Ανώτατο Δικαστήριο στην ΠΕ212/2010 Φεραίος v. Γεωργιάδης, ημερ.2.11.2015, αποφάσισε ότι σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικό) Νόμο 102(Ι)/1995 σε αίτηση αύξησης ενοικίου υποστατικού εντός της μικρής περιοχής μετά την εφαρμογή του τροποποιητικού νόμου, εάν η πρώτη αίτηση οδηγεί σε αύξηση του ενοικίου χαμηλότερη του 40% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε σαν ενοίκιο καθορίζεται το 40% του μέσου τούτου όρου.

Το ποσοστό αυτό του 40% του μέσου όρου αυξάνεται από 1.1.1997 ανά διετία κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες και έτσι έφτασε στο 90% την 1.1.2005. Προ της θεσπίσεως του τροποποιητικού νόμου, τα ενοίκια των υποστατικών εντός της μικρής περιοχής ήταν πολύ χαμηλά γιατί ως επί το πλείστον ενοικιάσθηκαν παλαιότερα.

Το Δικαστήριο περαιτέρω αναφέρει ότι ο νομοθέτης έκρινε δίκαιο ότι έπρεπε να εναρμονίσει τα ενοίκια ώστε αυτά να φθάσουν βαθμηδόν το 90% του μέσου όρου των τρεχόντων ενοικίων της μικρής περιοχής, που θα ήταν αντίστοιχα του αγοραίου ενοικίου. Αφ΄ης στιγμής έφθαναν το 90%, τότε, νέα αύξηση του ενοικίου δεν μπορεί να υπερβεί το 14% που ίσχυε τότε σύμφωνα με το διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου. Συνεπώς, εκείνο που μπορούσε να εφαρμοστεί ήταν ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου μέχρι το 14% τότε, και τώρα 6%, στη βάση της γενικότερης εμβέλειας του άρθρου 8(5) του Νόμου.

Η Πρόεδρος του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κα Λ.Σ. Καμμίτση, στην απόφαση που εξέδωσε στις 13.09.2021 έκρινε ότι, σύμφωνα με την αναφερόμενη αυθεντία, το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι, αφ΄ης στιγμής δόθηκε αύξηση μέχρι το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, δεν δικαιολογείται η εκ δευτέρου αύξηση και ο καθορισμός του ενοικίου με οποιοδήποτε ποσοστό άλλο από το 14%, που ίσχυε τότε και 6% που ισχύει τώρα.  

* Δικηγόρος στη Λάρνακα