Η θέσμια ενοικίαση ως πλάσμα δικαίου και κατά νόμο δικαίωμα σχετίζεται με το μίσθιο, προϋποθέτει ενοικίαση και είναι προσωπικό δικαίωμα που συνδέεται με το αμετακίνητο του θέσμιου ενοικιαστή ενόσω τηρούνται οι προϋποθέσεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83 όπως έκτοτε έχει τροποποιηθεί.
Το δικαίωμα αυτό απορρέει από τον νόμο και μπορεί να αποκτηθεί από τον επιζώντα σύζυγο ή το τέκνο του ενοικιαστή, εφόσον διέμενε ή είχε την κύρια απασχόληση του στο ενοικιαζόμενο υποστατικό κατά το χρόνο του θανάτου του. Είναι αυτή η ιδιότητα και το προσωπικό δικαίωμα που μπορεί να αποκτηθεί και όχι οι υποχρεώσεις, που δεν μεταφέρονται στον επιζώντα σύζυγο ή το τέκνο του αποβιώσαντα ενοικιαστή.
Η υποχρέωση πληρωμής οφειλόμενων ενοικίων από μέρους του αποβιώσαντα ενοικιαστή δεν μεταφέρεται στον επιζώντα σύζυγο ή το τέκνο του επειδή παραμένουν στο ενοικιαζόμενο υποστατικό, αλλά εξακολουθεί να αποτελεί υποχρέωση του και μπορούν να απαιτηθούν από τον προσωπικό αντιπρόσωπο, δηλαδή τον διαχειριστή του. Ο επιζών σύζυγος ή το τέκνο που συνεχίζει να διαμένει ή έχει την κύρια απασχόληση του στο ενοικιαζόμενο ακίνητο αποκτά δυνάμει του νόμου την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή και είναι τότε που δημιουργείται η υποχρέωση πληρωμής του ενοικίου.
Ερώτημα εγείρεται στην περίπτωση θέσμιου ενοικιαστή που έχει αποβιώσει ενόσω εκκρεμεί διαδικασία εναντίον του ενώπιον του Δικαστηρίου για ανάκτηση της κατοχής ακινήτου, κατά πόσο το αγώγιμο δικαίωμα επιβιώνει, εάν υπάρχει ενοικιαστής πλέον και κατ’ επέκταση θέσμια ενοικίαση και κατά πόσο το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει δικαιοδοσία να εκδώσει απόφαση. Ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας Γιώργος Χρ. Παγιάση, στην απόφαση που εξέδωσε ημερ. 04.01.2024, εξέτασε το ερώτημα αυτό και δη κατά πόσο η διαδικασία είχε καταστεί άνευ αντικειμένου.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την απόφαση, ο ιδιοκτήτης αξίωνε την ανάκτηση της κατοχής κατοικίας και ως λόγος έξωσης προβαλλόταν η ισχυριζόμενη συστηματική καθυστέρηση στην πληρωμή του ενοικίου. Η θέσμια ενοικιαστής, που ήταν πρόσωπο μεγάλης ηλικίας και με σοβαρά προβλήματα υγείας, υποστήριζε ότι ο ιδιοκτήτης αρνείτο να παραλάβει το ενοίκιο και ότι ενεργούσε με κακοπιστία. Η υπόθεση προχώρησε με βάση τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, καταχωρήθηκαν οι έγγραφες μαρτυρίες, υπήρξε αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων και η απόφαση επιφυλάχθηκε.
Στο μεταξύ, πριν την έκδοση απόφασης, η θέσμια ενοικιαστής απεβίωσε. Το δικαστήριο ενημερώθηκε για το ατυχές γεγονός και, στα πλαίσια του καθήκοντος και της υποχρέωσης του να ελέγξει αυτόβουλα και αυτοδύναμα τη δικαιοδοσία του, προέβη σε επανάνοιγμα της υπόθεσης και κάλεσε τα μέρη, θέτοντας το ερώτημα εάν η αίτηση έξωσης έχει απωλέσει το αντικείμενο της.
Έκρινε ότι το ζήτημα πρέπει να αντικριστεί ότι η έκδοση δικαστικής απόφασης προαπαιτεί την ύπαρξη αγώγιμου δικαιώματος και ότι υπάρχουν αγώγιμα δικαιώματα που επιβιώνουν του θανάτου του διαδίκου και άλλα όχι. Η παρούσα περίπτωση αποφάσισε, ανήκει, αναντίλεκτα, στη δεύτερη περίπτωση. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολείται αποκλειστικά με τις θέσμιες ενοικιάσεις, καθώς και με οτιδήποτε παρεμπίπτον και/ή συμπληρωματικό με αυτές. Συστατικό στοιχείο της θέσμιας ενοικίασης, αναφέρει, είναι ο «ενοικιαστής», έννοια η οποία προσδιορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου. Αποτελεί κοινό τόπο στην υπόθεση ότι η Καθ’ ης η αίτηση, πριν αποβιώσει είχε καταστεί η ίδια θέσμια ενοικιάστρια, ακριβώς επειδή είχε προηγηθεί ο θάνατος του συζύγου της. Σήμερα, έχοντας η ίδια αποβιώσει, το ερώτημα που αναφύεται, είναι κατά πόσο συνεχίζει να υπάρχει «ενοικιαστής». Η απάντηση είναι σαφώς αρνητική.
Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης του Δικαστηρίου, στην αίτηση ως θέσμια ενοικιάστρια καθορίστηκε μόνο η Καθ’ ης η αίτηση και στην απάντηση δεν αξιώνεται μέσω ανταπαίτησης να αναγνωριστεί η ύπαρξη άλλου θέσμιου ενοικιαστή, πέραν της αποβιώσασας. Ούτε ζητήθηκε να προστεθεί στη διαδικασία άλλος αναγκαίος διάδικος. Αυτό που με βάση το άρθρο 2 του Νόμου προστατεύεται, είναι η περίπτωση όπου επέρχεται ο θάνατος του θέσμιου ενοικιαστή, αφήνοντας μόνιμα διαμένοντες στο υποστατικό σύζυγο και/ή τέκνα. Πρόκειται για μια απολύτως λογική πρόβλεψη σε μία κοινωνικού χαρακτήρα νομοθεσία. Η οποία όμως, ούτε μεταβιβάζεται εσαεί, ούτε κληρονομείται, ούτε δημιουργεί δικαίωμα χρησικτησίας.
Έκρινε, ότι το τελικό συμπέρασμα του Δικαστηρίου συνεπεία του θανάτου της Καθ΄ης η αίτηση, η υπόθεση έχει απωλέσει το αγώγιμο δικαίωμα της, δεν υπάρχει ενοικιαστής και κατ΄επέκταση θέσμια ενοικίαση επί της οποίας το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων κέκτειται δικαιοδοσίας να εκδώσει οποιαδήποτε επί της ουσίας απόφαση, η υπόθεση απώλεσε το αντικείμενο της και την απέρριψε.
Δικηγόρος στη Λάρνακα
