Η ραγδαία ανάπτυξη, τα ψηλά κτίρια και η κάθοδος ξένων εταιρειών που μετέφεραν όγκο εργασιών και εργαζομένους στην Κύπρο τα τελευταία χρόνια, έχουν διαφοροποιήσει κατά πολύ την προσφορά και τη ζήτηση στα ακίνητα, με το μειονέκτημα να βαραίνει τους Κυπρίους, για τους οποίους η εξεύρεση στέγης για ενοίκιο ή αγορά, εξελίσσεται σε δύσκολο παζλ.

Ο μέσος μισθός στην Κύπρο, δεν μπορεί να ανταποκριθεί στη χαμηλότερη τραπεζική δόση που απαιτείται για αγορά διαμερίσματος ή σπιτιού, ή ακόμη χειρότερα στο 30% με 40% ιδίων κεφαλαίων που απαιτούνται, πόσο μάλλον στα ενοίκια των οποίων η αυξητική τάση,  ξεπερνά το σύνολο πλέον του μέσου μισθού.

Αποτέλεσμα η νέα γενιά, κυρίως τα νεαρά ζευγάρια που ανήκουν σε μεσαία ή χαμηλά εισοδηματικά στρώματα, να ξεκινούν τη ζωή τους με το μεγαλύτερο εμπόδιο, εκείνο της στέγασης. Πέραν της αυξημένης ζήτησης, που εκτοξεύει τις τιμές και τις κάνει απλησίαστες έχουμε και την επιπρόσθετη αύξηση του κόστους στα κατασκευαστικά υλικά και της μεταφοράς τους, που οδηγεί τις τιμές προς τα πάνω. Τα υψηλά επιτόκια, η ακρίβεια  και το κόστος στέγασης δυσχεραίνουν ακόμη περισσότερο  τις ζωές όσων προσπαθούν να εξοικονομήσουν χρήματα.

Ειδικοί στον τομέα των ακινήτων αναφέρουν στον «Φ», ότι, είναι φαινόμενο που παρατηρείται σε  συγκεκριμένες αγορές λαμβάνοντας υπόψη την επιβράδυνση των οικονομιών,  ενώ σε μια προσπάθεια να αυξηθεί η προσφορά  παραχωρούνται κίνητρα επιπλέον συντελεστών δόμησης. Τα δεδομένα των μισθών είναι δυσανάλογα με τις τιμές των ενοικίων, πόσο μάλλον με τις δόσεις στις οποίες καλούνται να  πληρώσουν οι μέσοι εργαζόμενοι. Ένας στους τρεις μισθωτούς δεν ξεπερνά το αφορολόγητο εισόδημα των 19.500 χιλιάδων ευρώ. Σύμφωνα με τους εκτιμητές, τα χρήματα που δαπανώνται σε ενοίκιο, αν ξεπερνούν το 1/3 του συνόλου του μισθού, τότε είναι δύσκολο να ανταπεξέλθει κάποιος και η κατώτερη τιμή στην οποία μπορεί να προσανατολιστεί σε ενοίκιο είναι τα 500 – 600 ευρώ.  Επιπλέον, οικογένειες που έχουν φοιτητές και ο προϋπολογισμός πρέπει να επιβαρυνθεί με επιπρόσθετο ενοίκιο για τον φοιτητή σε άλλη πόλη, ακόμα κι αν διαμένει σε εστία, φαντάζει αδύνατο να μπορούν να ανταποκριθούν στο σύνολο των εξόδων που θα προκύψουν, αν οι γονείς, ανήκουν στο μεσαίο ή χαμηλό εισοδηματικό στρώμα.

Η δανειοδότηση πιο δύσκολη

 Η ανάγκη προκαταβολής χρηματικού ποσού στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, ίσου περίπου με το 1/3 του συνολικού ποσού της αξίας του ακινήτου, χωραφιού, διαμερίσματος ή οικίας, απομακρύνει ακόμη περισσότερους από τη δυνατότητα εξασφάλισης δανειοδότησης, καθώς είναι δύσκολο να συγκεντρώσουν, ειδικότερα τα νεαρά ζευγάρια και οι μονήρεις, το αρχικό ποσό.

Ακόμη και στην περίπτωση εφαρμογής του σχεδίου Κοινωνικής Κατοικίας μέσω του ΚΟΑΓ, οι όροι και προϋποθέσεις στις τράπεζες, που δεν διαφέρουν από τις υπόλοιπες διαδικασίες, αφήνουν στα αζήτητα, διαμερίσματα που προσφέρονται για αγορά, σε δικαιούχους χαμηλών εισοδηματικών κριτηρίων. Γι αυτό και γίνεται στροφή στο ενοίκιο στην προκειμένη περίπτωση. Οι προσπάθειες του ΔΣ του ΚΟΑΓ, να αλλάξει αυτή η υποχρέωση, είναι σε εξέλιξη και ίσως δημιουργήσει προηγούμενο και για τον υπόλοιπο κόσμο που δεν διαθέτει μέρος ή το σύνολο των χρημάτων της αξίας του ακινήτου και να ανοίξει ο δρόμος απόκτησης κατοικίας.

Οι πωλήσεις διαμερισμάτων

 ξεπέρασαν κάθε προηγούμενο

Τα διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων είναι εκείνα που έχουν τη μεγαλύτερη ζήτηση για τους αγοραστές στην Κύπρο. Σύμφωνα με τα στοιχεία, σε εξέλιξη βρίσκεται η κατασκευή πέραν των 400 έργων υψηλών προδιαγραφών σε Παγκύπρια βάση με τους εκτιμητές ακινήτων να καταγράφουν πωλήσεις διαμερισμάτων πολλών εκατομμυρίων.

Συγκεκριμένα, το τελευταίο τρίμηνο του 2023 πραγματοποιήθηκαν 240 πωλήσεις συνολικής αξίας €154 εκατομμυρίων ευρώ. Οι εν λόγω πωλήσεις αντιστοιχούσαν σε 240 οικιστικές μονάδες διαμερισμάτων. Η μέση τιμή πώλησης ανά  τετραγωνικό μέτρο για τις συναλλαγές που αφορούσαν μονάρια διαμερίσματα ήταν €2.749, και για τα διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων €2.804. Η μέση τιμή ανά τετραγωνικό ήταν αυξημένη στις €4.293 για τις πράξεις που αφορούσαν διαμερίσματα τριών υπνοδωματίων και εκτοξεύθηκε στις €15.716 για τις πωλήσεις διαμερισμάτων 4 υπνοδωματίων.

Ενδεικτικά είναι τα στοιχεία, που αφορούν 206 διαμερίσματα υψηλών προδιαγραφών, που πωλήθηκαν το 4ο τρίμηνο του 2023:

•Διαμερίσματα 1 Υπνοδωματίου: Πωλήθηκαν 43 Διαμερίσματα συνολικής αξίας €13 εκατ. με τη μέση τιμή πώλησής τους να υπολογίζεται στις €247.900.

•Διαμερίσματα 2 Υπνοδωματίων: Πωλήθηκαν 104 διαμερίσματα, συνολικής αξίας €56 εκατ., με τη μέση τιμή τους να υπολογίζεται στις €286.000.

•Διαμερίσματα 3 Υπνοδωματίων: Πωλήθηκαν 59 διαμερίσματα, συνολικής αξίας €45 εκατ., με τη μέση τιμή πώλησης τους στις €535.600.

Ειδικοί των χρηματοοικονομικών,καταγράφουν σοβαρές διακυμάνσεις στη ζήτηση και την προσφορά ακινήτων, ακόμη και τις περιοχές για τις οποίες εκδηλώνεται ενδιαφέρον. Ελπίδες εναποθέτουν αρκετοί εργολάβοι και κατασκευαστικές εταιρείες, στην επικείμενη μεταρρύθμιση της τοπικής αυτοδιοίκησης, για την ταχύτερη έγκριση πολεοδομικών αδειών, που στοιβάζονται για την ώρα και εμποδίζουν την αύξηση της προσφοράς και των διαθέσιμων ακινήτων.

Τα γκέτο των ξένων

Κυκλώματα ή ιδιώτες, εξελίσσονται σε βραχνά, καθώς εκμεταλλεύονται ευκαιρίες παλιών πολυκατοικιών που δεν συντηρούνται, νοικιάζοντας τα σε εξευτελιστικές τιμές και υπενοικιάζοντας τα σε ξένους εργάτες κερδοσκοπώντας. Ταυτόχρονα γκετοποιούν συγκροτήματα παλιών διαμερισμάτων, στα κέντρα των πόλεων.

Σε ορισμένες περιπτώσεις αυτοί οι εργάτες, βρισκόμενοι σε ξένη χώρα για εργασία, είναι ευάλωτοι σε εκμετάλλευση, λόγω της έλλειψης γνώσης των δικαιωμάτων τους και άλλων δυσκολιών. Είναι αναγκασμένοι να  ζουν σε σπίτια που δεν πληρούν τα ελάχιστα πρότυπα, ανεχόμενοι την απουσία υγιεινής και ασφάλειας, που είναι και αιτία πρόκλησης άλλων προβλημάτων στην κοινωνία που τους περιβάλλει.

Φαινόμενο το οποίο δεν παρουσιάζεται μόνο στην Κύπρο, αλλά σε όλες τις χώρες, με ανεπιθύμητες συνέπειες πολλές φορές έξαρσης παραβατικότητας, εσωτερικές διαμάχες και απαράδεχτες συνθήκες υγιεινής, όταν δεν υπάρχει ούτε νερό.

Ιδιοκτήτες παλιών διαμερισμάτων πάντως σε πολυκατοικίες, έχοντας γνώση της ανόδου των τιμών στα ενοίκια, έχουν αρχίσει τις ανακαινίσεις και συντηρήσεις των περιουσιών τους, σε μια προσπάθεια να εξασφαλίσουν το μέγιστο, διαθέτοντας το ανακαινισμένο σπίτι ή διαμέρισμα, προς ενοικίαση ή αγορά.

Επιπλέον ένα άλλο ζήτημα που προκύπτει αφορά την αγορά ακινήτων είναι το γεγονός ότι πολλοί ιδιοκτήτες ντόπιοι και ξένοι αποφασίζουν να βάλουν τα ακίνητα τους στην αγορά των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων  – τουριστικών καταλυμάτων με σκοπό την αύξηση της απόδοσης τους αφαιρώντας από την αγορά σημαντικό απόθεμα ακινήτων που θα μπορούσαν να ενοικιαστούν μακροπρόθεσμα.

Σήμερα τα ενοίκια στην Κύπρο

Οι οικονομικές δυσκολίες και οι αυξημένες τιμές, κατευθύνουν την αναζήτηση προς ενοίκιο διαμερισμάτων ενός και δύο υπνοδωματίων, καθώς τα τριάρια χρειάζονται ένα ολόκληρο μισθό για να τα πλησιάσουν νεαρές οικογένειες. Η πόλη της Λεμεσού κρατεί τα σκήπτρα στα ψηλά ενοίκια, ακολουθεί η Λευκωσία και μετά η Λάρνακα, η οποία πλέον αγγίζει τις τιμές της Λευκωσίας. Οικονομικότερη επιλογή, η Πάφος. Οι τιμές στον πίνακα, είναι ο μέσος όρος, όπως αναφέρουν οι εκτιμητές και αφορούν σε διαμερίσματα που βρίσκονται σε καλή κατάσταση μέχρι δέκα ετών, δεν είναι στις παραλιακές περιοχές σε Λεμεσό, Λάρνακα και Πάφο, καθώς κάποια είναι ημιεπιπλωμένα.

Εντύπωση προκαλεί η Λάρνακα, όπου οι τιμές των ενοικίων πλησιάζουν εκείνες της πρωτεύουσας, με ανοδική τάση. Αιτία, οι Ισραηλινοί, Λιβανέζοι και άλλοι επενδυτές της Μεσογείου, οι οποίοι φλερτάρουν την Λάρνακα για τις μεγάλες αναπτύξεις και η ζήτηση εξελίσσεται σε μεγαλύτερη από την προσφορά και δυσανάλογη για τους ντόπιους, οι οποίοι παρακολουθούν τις τιμές να σκαρφαλώνουν. Παρά τον κορεσμό που μπορεί να εμφανίζει η Λεμεσός και η Λευκωσία, οι τιμές για αγορά καινούριων διαμερισμάτων ή σπιτιών, έχουν ήδη αναρριχηθεί χωρίς να προβλέπεται κάποια πτώση σε πιο φυσιολογικές για τα Κυπριακά δεδομένα τιμές.