Από το 2012 στο 2026: Πόσο ακριβό έγινε το όνειρο της ιδιόκτητης στέγης

Από το «απαγορευτικό» επιτόκιο 6% του 2012 για στεγαστικό δάνειο και το ιστορικό ναδίρ των μηδενικών επιτοκίων, σήμερα έχουμε περάσει στην  νέα κανονικότητα  παρά το γεγονός ότι αιωρείται ο φόβος αύξησης των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα.

Στις 28 και 29 Οκτωβρίου είναι η κρίσιμη συνεδρίαση νομισματικής πολιτικής του διοικητικού συμβουλίου της ΕΚΤ. Παρόλο που ορισμένοι αξιωματούχοι αφήνουν ανοιχτό το ενδεχόμενο για μια νέα αύξηση των επιτοκίων κατά 25 μονάδες βάσης (από το 2,50% στο 2,75%) λόγω των πληθωριστικών πιέσεων στην ενέργεια, οι περισσότεροι αναλυτές και αγορές εκτιμούν ότι η ΕΚΤ θα προτιμήσει να περιμένει τη συνεδρίαση του Δεκεμβρίου, όταν θα έχει στη διάθεσή της περισσότερα μακροοικονομικά δεδομένα.

Να δούμε όταν αλλάζουν τα επιτόκια τι σημαίνει αυτό για τους πολίτες και ειδικά για όσους θέλουν να αγοράσουν κατοικία και ποια είναι τα δεδομένα κάθε εποχής. Το κυνήγι της ιδιόκτητης κατοικίας στην Κύπρο αποδεικνύεται μια άσκηση επιβίωσης για δύο διαφορετικές γενιές. Το 2012, στην κορύφωση της τραπεζικής κρίσης, το πρόβλημα ήταν η απόλυτη ασφυξία της αγοράς και το τιμωρητικό κόστος χρήματος. Σήμερα, το 2026, η πρόκληση μετατοπίζεται από τα επιτόκια στην εκτόξευση των τιμών των ακινήτων και των κατασκευαστικών υλικών, δημιουργώντας ένα νέο σκηνικό δυσκολίας για τα νεαρά ζευγάρια.

Η ψαλίδα των αριθμών

Αν απομονώσουμε καθαρά το κόστος του χρήματος, οι αριθμοί δείχνουν ότι η σημερινή γενιά δανείζεται με σαφώς καλύτερους όρους. Για ένα τυπικό στεγαστικό δάνειο €200.000 με διάρκεια αποπληρωμής 25 έτη, η σύγκριση είναι αποκαλυπτική. Στην γενιά του 2012 (επιτόκιο 5,50%), η μηνιαία δόση εκτινασσόταν στα €1.228. Το συνολικό ποσό που επέστρεφε ο δανειολήπτης στην τράπεζα στο τέλος της 25ετίας άγγιζε τις €368.400 (εκ των οποίων οι €168.400 ήταν καθαροί τόκοι). Στην γενιά του 2026 (επιτόκιο 3,24%), η μηνιαία δόση περιορίζεται στα €974. Το συνολικό κόστος του δανείου στη λήξη του φτάνει τις €292.200 (τόκοι €92.200). Η σημερινή γενιά πληρώνει €254 λιγότερα κάθε μήνα και γλιτώνει συνολικά €76.200 σε τόκους σε σχέση με όσους αγόρασαν σπίτι το 2012.

Η διαφορά των €254 τον μήνα υπέρ του σήμερα αποδεικνύει ότι, παρά τον φόβο των κεντρικών τραπεζών, η εγχώρια αγορά έχει πλέον μια δομική ισορροπία που προστατεύει τον καταναλωτή από τα ακραία σενάρια του παρελθόντος. Όσοι αναγκάστηκαν να δανειστούν ή είχαν κυμαινόμενο επιτόκιο στην κορύφωση της πληθωριστικής κρίσης το 2023, είδαν τη δόση τους να εκτινάσσεται στα €1.146 (με επιτόκιο 4,80%). Η σημερινή υποχώρηση του μέσου στεγαστικού στο 3,24% προσφέρει μια ανάσα €172 μηνιαίως σε σχέση με τα υψηλά της προηγούμενης διετίας.

Το ρεπορτάζ αναλύει πώς οι αποφάσεις της Φρανκφούρτης άλλαξαν ριζικά τον χάρτη των στεγαστικών και επιχειρηματικών δανείων, οδηγώντας σε μια βίαιη ωρίμανση της εγχώριας αγοράς.

2012-2015: Η εποχή του «τιμωρητικού» ρίσκου

Η δεκαετία που πέρασε άφησε πίσω της τα κατάλοιπα μιας πρωτοφανούς κρίσης. Το 2012, με το τραπεζικό σύστημα της Κύπρου να κλυδωνίζεται, ο δανεισμός ήταν μια πολυτέλεια για λίγους.

• Στεγαστική ασφυξία: Τα επιτόκια για ένα νέο στεγαστικό δάνειο ξεπερνούσαν το 5,00%, εγκλωβίζοντας μια ολόκληρη γενιά εκτός αγοράς ακινήτων.

• Επιχειρηματικό stop: Για τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις, το κόστος χρήματος άγγιζε το 6,00%. Οι τράπεζες, φορτωμένες με μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΜΕΔ), ουσιαστικά έκλεισαν τις στρόφιγγες, πνίγοντας κάθε προσπάθεια ανάπτυξης.

2016-2021: Δωρεάν χρήμα

Η απάντηση της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας στην κρίση ήταν η ποσοτική χαλάρωση. Για μια πενταετία, η αγορά έμαθε να λειτουργεί με σχεδόν μηδενικό κόστος.

• Χρυσή εποχή για στεγαστικά: Μεταξύ 2017 και 2021, το μέσο επιτόκιο για αγορά κατοικίας στην Κύπρο κατέρρευσε σε ιστορικά χαμηλά, αγγίζοντας το 2,00% με 2,50%. Η ζήτηση για νέα δάνεια εκτοξεύθηκε, καθώς το χρήμα θεωρήθηκε, για πρώτη φορά, «σχεδόν δωρεάν».

• Ανάσα στις επιχειρήσεις: Στα μεγάλα επιχειρηματικά δάνεια (άνω του €1 εκατ.) το μέσο επιτόκιο υποχώρησε κοντά στο 3,00%, επιτρέποντας την αναδιάρθρωση του εταιρικού χρέους και την επανεκκίνηση των μεγάλων αναπτύξεων.

2022-2024: Το βίαιο ξύπνημα του πληθωρισμού

Η ψευδαίσθηση του φθηνού χρήματος διαλύθηκε το 2022. Η ενεργειακή κρίση και ο πληθωρισμός ανάγκασαν την ΕΚΤ στην πιο επιθετική αύξηση επιτοκίων της ιστορίας της.  Μέσα σε 18 μήνες, τα στεγαστικά δάνεια εκτινάχθηκαν ξανά πάνω από το 4,50% – 5,00%. Χιλιάδες δανειολήπτες με κυμαινόμενο επιτόκιο είδαν τις μηνιαίες δόσεις τους να αυξάνονται κατά εκατοντάδες ευρώ, προκαλώντας κοινωνική πίεση. Το κόστος χρηματοδότησης για τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις εκτοξεύθηκε στο 5,50% – 6,00%, παγώνοντας εκ νέου τα επενδυτικά πλάνα.

Οι φωνές των σκληροπυρηνικών στην ΕΚΤ

Λίγες μέρες πριν την συνεδρίαση της Κεντρικής Τράπεζας του ευρώ, δεν λείπουν και πιο συντηρητικοί του δ.σ, οι οποίοι επιμένουν ότι η προσπάθεια για την μείωση του πληθωρισμού μέσω της αύξησης των επιτοκίων, δεν θα πρέπει να μείνει  στην μέση  Ο Γερμανός Κεντρικός Τραπεζίτης   Γιοακείμ Νάγκελ, δήλωσε πρόσφατα ότι είναι ανοιχτός σε μια νέα αύξηση επιτοκίων.

Ο Λετονός Κεντρικός Τραπεζίτης Μάρτιν Κάζακς τόνισε με την σειρά του ότι ο πληθωρισμός είναι σχεδόν διπλάσιος από το στόχο του 2% και μια ακόμη προσπάθεια στην περιοριστική νομισματική πολιτική, μπορεί να είναι απαραίτητη, υποδεικνύοντας σαφώς νέα αύξηση των επιτοκίων, χωρίς όμως να είναι συγκεκριμένος για το αν η αύξηση αυτή, πρέπει να γίνει άμεσα ή σε δεύτερο χρόνο. Ωστόσο, έδειξε ότι κάνει και μια δεύτερη ανάγνωση της κατάστασης, σημειώνοντας ότι η άνοδος των επιτοκίων, μπορεί να οδηγήσει σε περιορισμό της ρευστότητας, και άρα σε συγκράτηση του πληθωρισμού.

Ο ομόλογος του, Κεντρικός Τραπεζίτης της Σλοβενίας, Πρίμοζ Ντόλεντς, τόνισε με την σειρά του, ότι αν οι αγορές συνεχίζουν να επιδεινώνουν τις συνθήκες χρηματοδότησης , η ΕΚΤ  δεν θα χρειαστεί να κάνει πολλά περισσότερα.  Ακόμη και ο Γάλλος Κεντρικός Τραπεζίτης   Εμμανουέλ Μουλέν, σε δηλώσεις του άφησε να εννοηθεί, ότι μέρος της αντιπληθωριστικής πολιτικής της ΕΚΤ, μπορεί να γίνει από την αγορά, μέσω της αύξησης των επιτοκίου δανεισμού. Στελέχη της αγοράς, θεωρούσαν πιθανό η ΕΚΤ, να μην θελήσει να εξαντλήσει από τώρα όλα τα  πυρομαχικά  της κατά του πληθωρισμού, ειδικά αυτήν την φορά που ήταν η πρώτη από τις Κεντρικές Τράπεζες που μπήκε στο χορό της αύξησης των επιτοκίων. Άρα , θα πρέπει να δώσει ένα χρονικό διάστημα, να μετρήσει τα αποτελέσματα της πολιτικής της πριν αποφασίσει πως θα συνεχίσει.

Η Κύπρος δεν είναι ο αδύναμος κρίκος

Η ανάλυση της 15ετίας αναδεικνύει δύο μεγάλα συμπεράσματα. Η Κύπρος δεν είναι πλέον ο «αδύναμος κρίκος». Το 2012 η Κύπρος δανειζόταν με τεράστιο καπέλο ρίσκου σε σχέση με την Ευρώπη. Σήμερα, τα στεγαστικά επιτόκια στην Κύπρο (3,24%) συγκρατούνται χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (3,54%), αποδεικνύοντας τη σταθεροποίηση του εγχώριου τραπεζικού συστήματος.

Η υπερβάλλουσα ρευστότητα των κυπριακών τραπεζών τούς επιτρέπει να απορροφούν κραδασμούς χωρίς να μετακυλύουν άμεσα κάθε αύξηση της Φρανκφούρτης στους πελάτες τους. Το μεγαλύτερο μάθημα της δεκαετίας για τους Κύπριους ήταν η αλλαγή κουλτούρας. Οι δανειολήπτες γύρισαν την πλάτη στα κυμαινόμενα επιτόκια που τους εγκλώβισαν το 2022.

Σήμερα, η συντριπτική πλειοψηφία των νέων στεγαστικών δανείων κλείνεται με σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα 3 έως 5 χρόνια, θωρακίζοντας τα νοικοκυριά απέναντι στις ορέξεις του πληθωρισμού και των κεντρικών τραπεζιτών.