Διαχρονική αξία υποθήκης για εξασφάλιση δανείου

Σε κάθε υποθήκη περιέχεται σιωπηρός όρος, εκτός εάν διαλαμβάνει ρήτρα περί του αντιθέτου, ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης ενέχεται έναντι του ενυπόθηκου δανειστή να πληρώνει κάθε φόρο, τέλος και οποιαδήποτε άλλη δαπάνη που αφορά το ακίνητο και στην περίπτωση οικοδομής, οφείλει να την επισκευάζει και διατηρεί σε καλή κατάσταση και να μην την κατεδαφίσει ή προκαλέσει ζημιές σε αυτή χωρίς τη συναίνεση του ενυπόθηκου δανειστή. Επίσης οφείλει να επιτρέπει στον ενυπόθηκο δανειστή ή αντιπρόσωπο του, κατόπιν εύλογης προειδοποίησης, να εισέρχεται στο ενυπόθηκο ακίνητο και να εξετάζει σε ποια κατάσταση επισκευής, συντήρησης, ή, αναλόγως της περίπτωσης, καλλιέργειας αυτό ευρίσκεται. Μάλιστα, ο ενυπόθηκος δανειστής, ενόσω υφίσταται η υποθήκη, δικαιούται να ζητήσει και να φυλάσσει το πιστοποιητικό εγγραφής του ακινήτου.

Ο δανειζόμενος διευκολύνεται στην εξασφάλιση δανείου όταν παραχωρεί υποθήκη και ως εκ της φύσεως των εγγράφων της υποθήκης και των διατυπώσεων ενώπιον του Κτηματολογίου, διασφαλίζεται η εγκυρότητα της με την προσήλωση στις πρόνοιες του Νόμου. Συνεπώς, οποιαδήποτε εκ των υστέρων αμφισβήτηση της εγκυρότητας ή της νομιμότητας υποθήκης ενώπιον δικαστηρίου δεν έχει πιθανότητα επιτυχίας. Αρκετοί δανειολήπτες επιχειρούν να αποφύγουν τις υποχρεώσεις τους, προφασιζόμενοι επιχειρηματολογία ότι δήθεν το ποσό και ο τόκος που αυτή καλύπτει δεν είναι καθορισμένος ή δυνάμενος να προσδιοριστεί και ότι δεν καλύπτει έξοδα που ο Νόμος επιτρέπει. Επιπλέον υποστηρίζεται ότι η υποθήκη είναι παράνομη και άκυρη, γιατί παραβιάζει ή αποστερεί το εξ’ επιείκειας αναφαίρετο δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη να εξοφλήσει και εξαλείψει την υποθήκη, ενώ αυτός ουσιαστικά δεν πλήρωσε κανένα ποσό. Τέτοια επιχειρηματολογία προβλήθηκε από οφειλέτη και η Πρόεδρος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας κα Λ. Δημητριάδου-Ανδρέου στην απόφαση της ημερ.23.3.2020 την εξέτασε και απέρριψε, παραπέμποντας στις πρόνοιες του Νόμου. 

Το Δικαστήριο επισήμανε ότι στην επίδικη υποθήκη δεν αναφέρεται ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν έχει δικαίωμα να αποπληρώσει ή εξοφλήσει το ενυπόθηκο χρέος για να απαλλαγεί το ακίνητο του από την υποθήκη που το βαρύνει. Άλλωστε, πρόσθεσε, η εξάλειψη της υποθήκης μόλις εξοφληθεί το ενυπόθηκο χρέος αποτελεί νομική υποχρέωση του ενυπόθηκου δανειστή που προκύπτει από το Νόμο. Ο οφειλέτης δεν εκδήλωσε πρόθεση ή προσφέρθηκε να αποπληρώσει ή εξοφλήσει το ενυπόθηκο χρέος του και ο ενυπόθηκος δανειστής δεν τον απέκλεισε ή εμπόδισε με οποιοδήποτε τρόπο να το πράξει, ούτε αυτό κατέστη ανέφικτο ή αδύνατο στη βάση οποιασδήποτε πρόνοιας της υποθήκης. 

Η αρχή για το εξ’ επιείκειας δικαίωμα ενός οφειλέτη να εξοφλήσει και συνεπώς να εξαλείψει υποθήκη από την περιουσία του αναλύεται από το Δικαστήριο ότι εφαρμόζεται στις περιπτώσεις όπου στην υποθήκη υπάρχει πρόνοια όπου το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη να εξοφλήσει το χρέος που αφορά η υποθήκη που έχει παραχωρήσει περιορίζεται ή παραβιάζεται, γεγονός που δεν συνέβαινε στην προκειμένη περίπτωση. Τόνισε περαιτέρω ότι, όπως έχει αναφερθεί σε σχετική Αγγλική νομολογία, η εφαρμογή της αρχής η οποία απαγορεύει την ύπαρξη πρόνοιας που περιορίζει το εξ’ επιείκειας δικαίωμα του οφειλέτη να εξοφλήσει και εξαλείψει την υποθήκη από την περιουσία του, επεμβαίνει στο δικαίωμα των μερών να συμβάλλονται ελεύθερα, με αποτέλεσμα σήμερα τα Δικαστήρια να είναι ολιγότερα πρόθυμα να επεμβαίνουν και να ακυρώνουν μια καθόλα νόμιμη εμπορική εξασφαλισμένη συναλλαγή.