Δες περισσότερα άρθρα του philenews όταν αναζητάς ειδήσεις στην Google

Add philenews.com on Google


Το διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου, το οποίο καθορίζει το ποσοστό του 0% ως το ανώτατο όριο αύξησης ενοικίων για τη διετία που άρχισε από τις 22.4.2019 μέχρι και τις 21.4.2021 και αφορά ακίνητα που υπάγονται στο ενοικιοστάσιο, δεν εμποδίζει ιδιοκτήτες να απαιτήσουν τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου όταν το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι χαμηλό σε σύγκριση με τα ενοίκια της μικρής περιοχής. Το θέμα ρυθμίζεται από το άρθρο 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, το οποίο προνοεί ότι καμία αύξηση μπορεί να επιβληθεί σε θέσμιο ενοικιαστή, πλην όπως ο Νόμος ορίζει. Είναι δε νόμιμο για τον θέσμιο ενοικιαστή ή τον ιδιοκτήτη κατοικίας ή καταστήματος, όταν θεωρεί τον εαυτό του αδικημένο, να αποτείνεται στο Δικαστήριο για τον καθορισμό του πληρωτέου δικαίου ενοικίου για το υποστατικό αυτό. Υπάρχει όμως επιφύλαξη ότι καμία αίτηση καταχωρείται πριν την παρέλευση δύο χρόνων από της ημερομηνίας κατά την οποία ο ενοικιαστής έλαβε την κατοχή του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Είναι νόμιμο για τον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή να έρθουν σε διαπραγματεύσεις και με γραπτή συμφωνία να συμφωνήσουν άλλη αύξηση του ενοικίου νοουμένου ότι η τελευταία αυτή αύξηση δεν θα υπερβαίνει το εκάστοτε καθοριζόμενο ανώτατο ποσοστό αύξησης από τον Νόμο και παρήλθε η διετία από την ανάληψη της κατοχής ή την τελευταία αύξηση.

Το ανώτατο όριο της αύξησης του καθοριζόμενου υπό του Δικαστηρίου δικαίου ενοικίου, όπως προνοείται στο άρθρο 8(4)(α), δεν θα υπερβαίνει το ποσοστό που το Υπουργικό Συμβούλιο καθορίζει ανά διετία με διάταγμά του, το οποίο ενώ αρχικά ήταν 14% μειώθηκε στο 8% και ακολούθως διαδοχικά από τις 22.4.2013 μέχρι και την 21.4.2021 είναι 0%. Στο ίδιο όμως άρθρο υπάρχει επιφύλαξη, η οποία δεν επηρεάζεται από τη μείωση του ποσοστού αύξησης και προνοεί ότι δικαιολογείται καθορισμός του ενοικίου του ακινήτου με βάση το ποσοστό του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Συνεπώς, εάν το καταβαλλόμενο ενοίκιο του μισθίου είναι χαμηλότερο από το 90% του μέσου όρου, μπορεί να αυξηθεί και να καθοριστεί με βάση το ποσοστό του 90%, εκτός εάν ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών οπότε το ποσοστό δεν μπορεί να υπερβαίνει το 80%. Για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου είναι απαραίτητη η ετοιμασία έκθεσης εκτίμησης από εμπειρογνώμονα εκτιμητή ακινήτων ή από λειτουργό εκτιμήσεων του Δικαστηρίου κατόπι σχετικών οδηγιών. 

Η έκθεση εκτίμησης θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη τα κριτήρια που θέτει το άρθρο 8(5) του Νόμου, δηλαδή να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις. Εξίσου σημαντική είναι η ερμηνεία του όρου «μικρή περιοχή» που η νομολογία ερμήνευσε ότι σημαίνει τη γειτονιά, το οικοδομικό τετράγωνο, τα διπλανά και απέναντι ακίνητα στον ίδιο δρόμο. Η εκτίμηση γίνεται στη βάση σύγκρισης με άλλα ακίνητα που βρίσκονται στη μικρή περιοχή και καθορίζει τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα αυτών με το υπό εκτίμηση ακίνητο, προβαίνοντας στην αναγκαία προσαρμογή, ποιοτική ή χρονική. Υπολογίζεται συγχρόνως και το αγοραίο ενοίκιο, δηλαδή το εκτιμώμενο ποσό που ακίνητο θα μπορούσε να ενοικιαστεί κατά τον χρόνο της εκτίμησης, μεταξύ πρόθυμου ιδιοκτήτη και ενοικιαστή υπό κανονικούς όρους συναλλαγής, με ισότητα όπλων, όπου τα μέρη συναλλάσσονται με πλήρη γνώση, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό.

Ο Νόμος εξαιρεί στο άρθρο 8(5) από τους παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη κατά την εξέταση αιτήσεων για καθορισμό ενοικίου τις προσωπικές περιστάσεις των διαδίκων. Επίσης, τυχόν μείωση του κύκλου εργασιών της επιχείρησης του ενοικιαστή δεν μπορεί να απασχολήσει το Δικαστήριο, εφόσον εμπίπτει φανερά στις προσωπικές περιστάσεις. Όταν κατόπιν εκτίμησης προκύπτει ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι χαμηλότερο του 90% του μέσου όρου, ο ιδιοκτήτης μπορεί να υποβάλει αίτηση στο Δικαστήριο για αύξηση. Ανάλογα, σε περίπτωση που το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι ψηλότερο από το 90% του μέσου όρου, ο ενοικιαστής δικαιούται να αποταθεί στο Δικαστήριο για μείωση. 

* Δικηγόρος στη Λάρνακα.