Δες περισσότερα άρθρα του philenews όταν αναζητάς ειδήσεις στην Google

Add philenews.com on Google


Οικοδομή αποτελούμενη από πέντε τουλάχιστον μονάδες, έστω κι αν αυτή με όλες τις μονάδες της ανήκει κατά κυριότητα σ’ έναν κύριο, αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή και θα εγγράφεται ως κοινόκτητη στο Κτηματικό Μητρώο του Κτηματολογίου. Μονάδα σημαίνει όροφο ή τμήμα ορόφου, δωμάτιο, γραφείο, διαμέρισμα ή κατάστημα ή οποιοδήποτε άλλο τμήμα ή χώρο κοινόκτητης οικοδομής που μπορεί κατάλληλα και άνετα να τυγχάνει κατοχής και κάρπωσης ως πλήρης, ξεχωριστή και αυτοτελής μονάδα για οποιονδήποτε σκοπό. Κάθε μονάδα κοινόκτητης οικοδομής ανήκει, κατέχεται και τυγχάνει κάρπωσης χωριστά ως ιδιωτική ιδιοκτησία και εγγράφεται ως τέτοια σύμφωνα με τον νόμο. Για κάθε μονάδα εκδίδεται χωριστό πιστοποιητικό εγγραφής και καμιά άλλη ακίνητη ιδιοκτησία δεν μπορεί να περιληφθεί στο ίδιο πιστοποιητικό εγγραφής εκτός από το μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που αναλογεί στη μονάδα αυτή. Η έκταση μονάδας αποτελείται από τον καλυμμένο χώρο που περικλείεται από τους εξωτερικούς τοίχους της μονάδας και σ’ αυτήν περιλαμβάνονται και οι καλυμμένες και ακάλυπτες βεράντες και οι καλυμμένοι και ακάλυπτοι εξώστες της μονάδας. Σε περίπτωση κοινών τοίχων μεταξύ μονάδων ή μεταξύ μονάδας και κοινόκτητης ιδιοκτησίας, η έκταση των τοίχων αυτών θα κατανέμεται εξίσου μεταξύ των μονάδων που συνορεύουν ή μεταξύ της μονάδας και της κοινόκτητης ιδιοκτησίας ανάλογα με την περίπτωση. 

Οι κοινόκτητες οικοδομές ρυθμίζονται και διέπονται από κανονισμούς που προνοούν για τον έλεγχο, λειτουργία, διαχείριση, διοίκηση, χρήση και κάρπωση των μονάδων της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και ρυθμίζουν τις σχέσεις μεταξύ των κυρίων των μονάδων, καθώς επίσης και τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους αναφορικά με την κοινόκτητη οικοδομή και την κοινόκτητη ιδιοκτησία. Οι κύριοι μονάδων κοινόκτητων οικοδομών μπορούν να συντάξουν κανονισμούς και μπορούν να τους τροποποιούν, να τους αναθεωρούν, να τους αντικαθιστούν ή να τους ανακαλούν με απόφαση των κυρίων του 75% τουλάχιστον της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, οι οποίοι όμως πρέπει να συνάδουν με τις διατάξεις του Νόμου, Κεφ.224. Για τις κοινόκτητες οικοδομές για τις οποίες οι κύριοι των μονάδων ή ο πωλητής δεν έχουν συντάξει κανονισμούς, καθώς επίσης για αυτές για τις οποίες εκδόθηκε άδεια οικοδομής και δεν καταχωρήθηκαν ακόμα ως κοινόκτητα υποστατικά στο Κτηματικό Μητρώο, εφαρμόζονται οι Πρότυποι Κανονισμοί για τη ρύθμιση και διαχείριση κοινόκτητων οικοδομών που έχουν συνταχθεί και δημοσιευθεί σύμφωνα με το Παράρτημα του πιο πάνω Νόμου. Όλοι οι κανονισμοί που εγγράφονται στο Κτηματικό Μητρώο δεσμεύουν κάθε κύριο μονάδας και κάθε μεταγενέστερο κύριο μονάδας. Όταν δεν γίνει εγγραφή κανονισμών, οι Πρότυποι Κανονισμοί που εκτίθενται στο Παράρτημα του Νόμου θα λογίζονται εγγεγραμμένοι, σε σχέση με την οικεία κοινόκτητη οικοδομή, κανονισμοί. Εκεί όπου οι εγγεγραμμένοι κανονισμοί δεν προνοούν για οποιοδήποτε ζήτημα, το ζήτημα αυτό θα διέπεται από την αντίστοιχη πρόνοια των Πρότυπων Κανονισμών. 

Κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει διαχειριστική επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της. Η διαχειριστική επιτροπή έχει εξουσία να ιδρύει και να διατηρεί ταμείο που κατά την κρίση της είναι επαρκές και που μπορεί να χρησιμοποιεί για τα έξοδα διαχείρισης και για τον έλεγχο, τη λειτουργία, διεύθυνση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, καθώς επίσης και την πληρωμή των ασφαλίστρων. Επιπρόσθετα έχει εξουσία να καθορίζει από καιρό σε καιρό τα εισπρακτέα ποσά που πρέπει να καταβάλλει ο κύριος κάθε μονάδας, να εισπράττει τα καθορισμένα ποσά με την επιβολή συνεισφοράς στους κυρίους των μονάδων και να ανακτά με αγωγή από τον κύριο της μονάδας οποιοδήποτε ποσό χρημάτων που δαπανήθηκε σε σχέση με την κοινόκτητη οικοδομή και ο οποίος αρνείται ή αμελεί να το πληρώσει. 

Η διαχειριστική επιτροπή ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων και μπορεί να ενάγει και να ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη οικοδομή. Επίσης μπορεί να ενάγει σε σχέση με ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν στην οικοδομή, να συνάπτει συμβάσεις και να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με ζητήματα που αφορούν την εφαρμογή του νόμου και των κανονισμών. Παρά ταύτα, η διαχειριστική επιτροπή δεν έχει ιδιοκτησιακά δικαιώματα στην κοινόκτητη ιδιοκτησία όπως προκύπτει από το περιεχόμενο του άρθρου 38ΣΤ του Νόμου. Το θέμα επισημαίνεται στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Π.Ε.506/2012 ημερ. 30/9/2019, όπου τονίστηκε ότι από το γράμμα του εν λόγω άρθρου και τις πρόνοιές του η λογική ερμηνεία που εξάγεται είναι ότι η κοινόκτητη ιδιοκτησία ανήκει, κατέχεται και τυγχάνει κάρπωσης από όλους τους κυρίους των μονάδων. 

* Δικηγόρος στη Λάρνακα