Οι μεταβατικές διατάξεις (οι οποίες στην ουσία συνιστούσαν παράταση εφαρμογής του προηγούμενου -χαλαρότερου- καθεστώτος) για την εφαρμογή του νέου νόμου για τον μειωμένο ΦΠΑ 5% κατά την αγορά ή την ανέγερση κύριας κατοικίας οδήγησαν σε κατακλυσμό αιτήσεων στο Τμήμα Πολεοδομίας, για έκδοση αδειών πριν ισχύσουν οι νέες αυστηρότερες ρυθμίσεις.
Από τον Ιούνιο του 2023, οπόταν ψηφίστηκε το νέο νομικό πλαίσιο, μέχρι το τέλος Οκτωβρίου υποβλήθηκαν συνολικά 6.198 αιτήσεις στο Τμήμα Πολεοδομίας για την εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας. Ενδεικτικό του «πανικού» που υπήρξε για άρον-άρον υποβολή αιτήσεων (ενόψει έναρξης ισχύος του νέου νόμου την 1η Νοεμβρίου) είναι το γεγονός ότι μόνο τον Οκτώβριο είχαν υποβληθεί συνολικά 2.560 αιτήσεις.
Από την 1η Νοεμβρίου εφαρμόζεται ο νέος νόμος, ο οποίος περιλαμβάνει πολλούς περιορισμούς, έτσι ώστε να συνάδει σε κάποιο βαθμό με τη συναφή ευρωπαϊκή Οδηγία, σύμφωνα με την οποία 5% ΦΠΑ πρέπει να επιβάλλεται μόνο για κοινωνικούς σκοπούς.
Ως γνωστό, η Δημοκρατία κινδύνευε ή κινδυνεύει ακόμα με την επιβολή μεγάλου προστίμου από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, μέσω του Δικαστηρίου της ΕΕ, καθώς το μειωμένο ΦΠΑ εφαρμοζόταν καθολικά, με αποτέλεσμα να το επωφεληθούν ακόμη και εκατομμυριούχοι επενδυτές στο πλαίσιο του Κυπριακού Επενδυτικού Προγράμματος.
Παρόλο που η νομοθεσία εγκρίθηκε από το Κυπριακό Κοινοβούλιο στις αρχές Ιουνίου, μέχρι την 31η Οκτωβρίου όσοι υπέβαλλαν αίτηση για πολεοδομική άδεια -ακόμα και για μη ώριμα έργα– θα καταβάλουν 5% ΦΠΑ για μεγαλύτερη έκταση ακινήτου, κάτι που τους επιτρέπει εξοικονόμηση χιλιάδων ευρώ ανά μονάδα. Βάσει των μεταβατικών διατάξεων, η νέα ρύθμιση δεν εφαρμόζεται στις περιπτώσεις που έχει εξασφαλιστεί πολεοδομική άδεια ή έχει υποβληθεί αίτηση για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας εντός τεσσάρων μηνών από την έναρξη της ισχύος του νόμου (δηλαδή μέχρι 31/10/23).
Επεξηγηματικά αναφέρουμε πως ο νόμος τέθηκε σε ισχύ (αλλά με μεταβατικές διατάξεις, που έληξαν τέλος Οκτωβρίου) στις 16 Ιουνίου, με τη δημοσίευση του στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας. Στον νόμο αναφέρεται πως οι διατάξεις του «δεν εφαρμόζονται για κτήρια για τα οποία έχει εξασφαλισθεί πολεοδομική άδεια από την αρμόδια αρχή ή έχει υποβληθεί αίτηση για την εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας στην αρμόδια αρχή μέχρι την 31η Οκτωβρίου του 2023». Παράλληλα, στον νέο νόμο, για να μην υπάρξει κατάχρηση, περιλήφθηκε και ασφαλιστική δικλίδα, σύμφωνα με την οποία μετά την εξασφάλιση της πολεοδομικής άδειας θα πρέπει να έχει υποβληθεί δεόντως συμπληρωμένη υπεύθυνη δήλωση για την επιβολή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την αγορά ή ανέγερση κατοικίας στον Έφορο Φορολογίας εντός τριών ετών από την έναρξη του νόμου.
Κατακλύστηκε με αιτήσεις η Πολεοδομία
Σύμφωνα με στοιχεία που εξασφάλισε ο «Φ» από το Τμήμα Πολεοδομίας, από τον Ιούλιο μέχρι το τέλος Οκτωβρίου του 2023 υποβλήθηκαν συνολικά 5.266 αιτήσεις για πολεοδομική άδεια, σε σχέση με 2.546 την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Ουσιαστικά, ο αριθμός των αιτήσεων από πολίτες και από επαγγελματίες στον κλάδο των ακινήτων διπλασιάστηκαν. Κάτι που δείχνει πως πολλοί ενδιαφερόμενοι επίσπευσαν τις διαδικασίες για υποβολή αιτήσεων, έτσι ώστε να φορολογηθούν με το προηγούμενο φορολογικό καθεστώς. Ενδεχομένως πολλές από αυτές τις αιτήσεις να τύχουν αναθεώρησης στο μέλλον.
Επίσης, τον Ιούνιο, τον μήνα που είχε εγκριθεί ο νόμος, υποβλήθηκαν 932 αιτήσεις, αριθμός πολύ μεγαλύτερος από τις αιτήσεις που υποβάλλονται συνήθως. Αναλυτικά, φέτος τον Ιούλιο υποβλήθηκαν 1.022 αιτήσεις σε σχέση με 647 τον περσινό μήνα, ενώ τον Αύγουστο, παρόλο που ήταν μήνας διακοπών, ο αριθμός των αιτήσεων ήταν 743, από 552 που υποβλήθηκαν τον Αύγουστο του 2022.
Αρμόδια πηγή δήλωσε στον «Φ» πως ο Αύγουστος θεωρείται υποτονικός μήνας, ωστόσο φέτος στην ελεύθερη περιοχή Αμμόχωστου οι αιτήσεις για πολεοδομικές άδειες ξεπέρασαν τις 100, παρόλο που συνήθως τον συγκεκριμένο μήνα οι αιτήσεις κυμαίνονταν από 10 μέχρι 20.
Εξάλλου, φέτος τον Σεπτέμβριο υποβλήθηκαν 941 αιτήσεις για πολεοδομική άδεια, σε σχέση με 650 πέρσι.
Το μεγάλο «μπαμ» έγινε τον Οκτώβριο, καθώς είχαν υποβληθεί συνολικά 5.226 πολεοδομικές αιτήσεις, σε αντίθεση με πέρσι που είχαν υποβληθεί 697 αιτήσεις. Το Τμήμα Πολεοδομίας, έτρεχε και δεν έφτανε για να καλύψει όλες αυτές τις ανάγκες που προέκυψαν. Μάλιστα, για τον σκοπό αυτό είχαν εκδοθεί εγκύκλιοι από το Τμήμα Πολεοδομίας για να αποφευχθεί η μαζική υποβολή αιτήσεων στο ηλεκτρονικό σύστημα «ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ» χωρίς να συνοδεύονται από τα απαιτούμενα έγγραφα. Αξίζει να σημειωθεί πως ο μέσος όρος των αιτήσεων που υποβάλλονταν στην Πολεοδομία από το 2015-2020 ήταν 7 χιλ., ενώ τα τελευταία τρία χρόνια αυξήθηκαν μεταξύ 10 με 11 χιλ.
Θα τρέχουν και οι δύο νόμοι για τρία χρόνια
Άλλη μια πρόνοια της νομοθεσίας που έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον αφορά την ασφαλιστική δικλίδα που περιλήφθηκε για να μην μπορεί κάποιος να επωφελείται τον μειωμένο ΦΠΑ εσαεί. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα για τρία χρόνια να τρέχουν ταυτόχρονα και οι δύο νομοθεσίες. Και αυτό γιατί οι χιλιάδες αιτητές που υπέβαλαν ήδη αίτηση για πολεοδομική άδεια και θα την εξασφαλίσουν στην πορεία θα πρέπει μέχρι το 2026 να ολοκληρώσουν τις διαδικασίες και να υποβάλουν σχετική βεβαίωση στο Τμήμα Φορολογίας για να καταβάλουν μόνο 5% ΦΠΑ με την παλαιά νομοθεσία, δηλαδή θα πληρώσουν λιγότερα αλλά για μεγαλύτερο εμβαδό κύριας κατοικίας/ διαμερίσματος. Δηλαδή, όσοι υποβάλουν τα σχετικά έγγραφα στο Τμήμα Φορολογίας τα επόμενα τρία χρόνια, θα χάσουν την ευκαιρία να φορολογηθούν με το προηγούμενο καθεστώς, το οποίο θα επωφεληθούν όσοι κατ΄θεσαν τις αιτήσεις στις προθεσμίες που επέτρεψε ο νέος νόμος.
Ο προηγούμενος νόμος, που εφαρμοζόταν από το 2016, προέβλεπε την επιβολή 5% στα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα (τ.μ) του ακινήτου ανεξαρτήτως συνολικού εμβαδού. Η νέα νομοθεσία προβλέπει ότι 5% ΦΠΑ θα επιβάλλεται στα πρώτα 130 τ.μ. κατοικίας/διαμερίσματος, με αξία μέχρι €350 χιλ. Παράλληλα, εφαρμόζεται και κλιμακωτή επιβολή μειωμένου ΦΠΑ. Συγκεκριμένα για κατοικίες και διαμερίσματα με εμβαδόν από 131 τ.μ. μέχρι 190 τ.μ. και με αξία μέχρι €475 χιλ. επιβάλλεται 19% ΦΠΑ. Δηλαδή, για τα πρώτα 130 τ.μ. και για αξία €350 χιλ. το ΦΠΑ είναι 5%, ενώ για τα υπόλοιπα 60 τ.μ., μέχρι τα 190 τ.μ., το ΦΠΑ αυξάνεται στο 19%. Εξάλλου για κατοικίες και διαμερίσματα με εμβαδόν πέραν των 190 τ.μ. και με αξία πέραν των €475 χιλ. θα επιβάλλεται 19% ΦΠΑ από πρώτο τετραγωνικό και το πρώτο σεντ. Δηλαδή με αυτά τα δεδομένα, όσοι κίνησαν τις διαδικασίες από την 1η του μήνα τότε θα πληρώσουν 5% ΦΠΑ στη βάση του νέου φορολογικού καθεστώτος.
ΒΡΥΞΕΛΛΕΣ: Ανεπίσημα συμφωνούν
Άλλη μια παράμετρος που είναι σημαντική αφορά τη μη επίσημη έγκριση από την Κομισιόν του νέου νόμου, παρόλο που βρίσκεται ενώπιον της το κείμενο από το περασμένο καλοκαίρι. Οι Βρυξέλλες απαιτούσαν από τις κυπριακές αρχές όπως το 5% ΦΠΑ να επιβάλλεται στα 110 τ.μ. της κατοικίας/ διαμερίσματος.
Η νέα νομοθεσία έχει μια διαφορά 20 τ.μ. από τις ευρωπαϊκές απαιτήσεις. Αρμόδια κυβερνητική πηγή δήλωσε στον «Φ» πως η ΕΕ ενημέρωσε ανεπίσημα τις κυπριακές αρχές πως συμφωνεί με το νέο νομικό πλαίσιο.
