Στεγαστικό δάνειο: Τι ζητούν οι τράπεζες – Τι πρέπει να κάνουν τα νέα ζευγάρια και τι μισθό πρέπει να έχουν

Είναι εφικτή η απόκτηση στέγης από νέους με χαμηλά ή μεσαία εισοδήματα ή είναι όντως μακρινό όνειρο, καθώς μια σειρά από παράγοντες, όπως οι τιμές των ακινήτων, η δυσκολία αποταμίευσης όταν είσαι νέος και έχεις πολυεπίπεδες ανάγκες, ο σχετικά χαμηλός μισθός στην έναρξη του εργασιακού βίου και οι όροι των τραπεζών, καθιστούν την ιδιοκατοίκηση όλο και δυσκολότερη σε σχέση με προηγούμενα χρόνια;

Να δούμε πώς έχει η κατάσταση με βάση τα στοιχεία που έχει συγκεντρώσει ο Φιλελεύθερος, για να γίνει κατορθωτή η σύναψη δανειακής σύμβασης για αγορά διαμερίσματος ή κατοικίας. Η πρόσβαση σε δανειοδότηση για τους νέους στην Κύπρο από 25 ετών και άνω παρουσιάζει πράγματι σημαντικές προκλήσεις, παρά το γεγονός ότι το τραπεζικό σύστημα προσφέρει σχέδια στεγαστικών χορηγήσεων με ιδιαίτερα ελκυστικούς όρους, αλλά και με αυστηρά πιστοδοτικά κριτήρια.

Η κατακόρυφη άνοδος στις τιμές των ακινήτων, που τροφοδοτείται αρκετά από την εξωτερική ζήτηση, καθιστά την απόκτηση πρώτης κατοικίας δύσκολη. Ακόμη ένα σημαντικό στοιχείο είναι ότι η σύναψη στεγαστικού δανείου «δένει» τον δανειολήπτη με την τράπεζα για τα επόμενα 25 ή 30 χρόνια και αυτό με απλά λόγια σημαίνει ότι η εργασιακή σταθερότητα και το εισόδημα είναι τα βασικά εχέγγυα που απαιτούν οι τράπεζες.

Η λήψη στεγαστικού δανείου για νέους στην Κύπρο το 2026 είναι πιο εφικτή σε σχέση με το παρελθόν, αλλά παραμένει μια πρόκληση που εξαρτάται άμεσα από τα εισοδηματικά κριτήρια. Δεν είναι άλλωστε τυχαίο ότι, σύμφωνα με τη Eurostat, η μέση ηλικία εγκατάλειψης της γονικής στέγης στην Κύπρο είναι τα 27,5 έτη, πάνω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο των 26 ετών, προφανώς γιατί οι νέοι δεν έχουν τα οικονομικά προσόντα για την αγορά κατοικίας ή ακόμη και για ενοίκιο.

Σύμφωνα με τραπεζικές πηγές που μίλησαν στον Φιλελεύθερο, η ζήτηση στεγαστικού δανείου απαιτεί καλή οικονομική προετοιμασία, αν και τα επιτόκια έχουν σταθεροποιηθεί σε πιο λογικά επίπεδα σε σχέση με τις κορυφώσεις της προηγούμενης διετίας.

Η διαδικασία και τα κριτήρια

Πόσο εύκολο όμως είναι ένας νέος ή ένα νεαρό ζευγάρι να κινήσει τις διαδικασίες για να πάρει στεγαστικό δάνειο. Πόσα μπορεί να δανειστεί και τι κοιτάζει η τράπεζα εκτός από το εισόδημα; Δεν υπάρχει ένα ενιαίο ποσό εισοδήματος που πρέπει να έχει ένας νέος για να πάρει στεγαστικό δάνειο στην Κύπρο, καθώς οι τράπεζες αξιολογούν την ικανότητα αποπληρωμής βάσει του «Δείκτη Εύλογων Στεγαστικών Αναγκών» (DSTI), ο οποίος συνήθως απαιτεί η μηνιαία δόση να μην ξεπερνά το 35-40% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματος. Ο δείκτης βοηθά στην εξασφάλιση ότι ο δανειολήπτης δεν υπερχρεώνεται και ότι το ποσό του δανείου είναι «εύλογο» (λογικό) σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημά του.

Για ένα τυπικό δάνειο, οι τράπεζες συνήθως απαιτούν καθαρό μηνιαίο εισόδημα που να επιτρέπει άνετη διαβίωση μετά τη δόση. Πρακτικά, αυτό συχνά μεταφράζεται σε καθαρό εισόδημα άνω των €1.500 – €2.000 τον μήνα για ένα άτομο, ανάλογα με το ποσό του δανείου. Όταν η ζήτηση δανείου γίνεται από ζευγάρι, οι τράπεζες επιτρέπουν τον συνδυασμό εισοδημάτων (π.χ. συζύγων), γεγονός που διευκολύνει την έγκριση.

Οι τράπεζες λαμβάνουν υπόψη αν το ζευγάρι έχει παιδιά και τα έξοδα διαβίωσης προσαρμόζονται ανάλογα, δηλαδή προστίθεται ένα ποσό €220 για κάθε παιδί μέχρι 15 ετών και €370 για κάθε τέκνο ηλικίας 15-18 χρονών. Eπίσης, είναι πολύ σημαντικό, όταν έρθει η ώρα εξέτασης του φακέλου του υποψήφιου πελάτη, να υπάρχουν μηδενικές οφειλές σε άλλες τράπεζες και καλό πιστωτικό ιστορικό.

Ουσιαστικά, ο τραπεζικός υπάλληλος ελέγχει μέσω του συστήματος ΑΡΤΕΜΙΣ τον κάθε πελάτη με τον αριθμό ταυτότητας του, με σκοπό να εντοπίσει τις πιστωτικές διευκολύνσεις που ενδέχεται να έχει σε άλλες τράπεζες. Επίσης, ελέγχονται πιστωτικές κάρτες, καθώς και το παρατράβηγμα (overdraft).

Οι τράπεζες συνήθως απαιτούν να διαθέτει ο δανειολήπτης προκαταβολή  που καλύπτει τουλάχιστον το 20% – 30% της αξίας του ακινήτου, άρα αυτός ο όρος προϋποθέτει ο νέος ή το νεαρό ζευγάρι να διαθέτει μετρητά.

Οι τράπεζες πραγματοποιούν και κάποια stress test στα δεδομένα του πελάτη, που μπορούν να επιβαρύνουν την οικονομική κατάσταση του στην πάροδο του χρόνου, όπως αύξηση της δόσης κατά 15%, ή μείωση των εισοδημάτων και μισθών κατά 20% αλλά και διάφορα άλλα, με σκοπό να διασφαλιστεί η αποπληρωμή.

Εάν το DSR (Depth Service Amount), ένας δείκτης που μετρά το ποσοστό του εισοδήματος ενός ατόμου που διατίθεται για την αποπληρωμή χρεών (τόκοι + κεφάλαιο), ξεπερνά το 80% τότε ο υποψήφιος δανειολήπτης απορρίπτεται αυτόματα δια νόμου. Ένα υψηλό DSR σημαίνει ότι ένα μεγάλο μέρος του εισοδήματος πηγαίνει σε χρέη, άρα υπάρχει υψηλότερος κίνδυνος για τον δανειολήπτη.

Για να γίνει κατανοητό στην πράξη: αν ένας νέος θέλει να αγοράσει διαμέρισμα αξίας €200.000, πρέπει να έχει τουλάχιστον το 20% της αξίας σε μετρητά, δηλαδή περίπου €40.000 ή στην καλύτερη περίπτωση €60.000 (το 30%), που θα δοθεί προκαταβολή στην τράπεζα. Το μηνιαίο εισόδημα του θα πρέπει να είναι από €1.600 ως €2.000 και μπορεί ο υποψήφιος πελάτης αν έχει ηλικία περίπου 30 ετών να βάλει χρόνο αποπληρωμής τα 65 έτη ή τα 70 έτη, κάτι που παρέχει την ευελιξία για μικρότερες μηνιαίες δόσεις.

Για νεαρό ζευγάρι που θέλει να αγοράσει διαμέρισμα αξίας €250.000, τα δεδομένα διαφοροποιούνται. Για ένα δάνειο αυτής της τάξης, το απαιτούμενο καθαρό μηνιαίο οικογενειακό εισόδημα κυμαίνεται συνήθως μεταξύ €2.500 και €4.000 και θα πρέπει να έχει τουλάχιστον το 30% της αξίας σε μετρητά.

Αν το στεγαστικό δάνειο ξεπερνά τις €300.000, οι τράπεζες ακολουθούν ακόμη πιο αυστηρά κριτήρια βιωσιμότητας. Αν είναι ζευγάρι θα χρειαστεί κατά πάσα πιθανότητα ένα συνδυαστικό καθαρό μηνιαίο οικογενειακό εισόδημα της τάξης των €3.500 – €4.500 και να διαθέτει μετρητά €90.000 για να καταβάλει το 30% της αξίας του ακινήτου.

Μέγα πρόβλημα

Το στεγαστικό είναι γνωστό ότι έχει γίνει σοβαρότερο πρόβλημα στην Κύπρο, όπως και στην υπόλοιπη Ευρώπη, λόγω της αύξησης των τιμών. Η στήριξη των νέων με συγκεκριμένες πολιτικές βρίσκεται ψηλά στη συζήτηση σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, ενώ περιλαμβάνεται στις προτεραιότητες που έχουν καθοριστεί στο ευρωπαϊκό σχέδιο για την οικονομικά προσιτή στέγαση.

Σε αυτό το πλαίσιο, το ζήτημα της στέγασης αναμένεται να βρεθεί στο επίκεντρο της άτυπης Υπουργικής Συνάντησης που θα πραγματοποιηθεί στις 12 Μαΐου στη Λευκωσία, στο πλαίσιο της Κυπριακής Προεδρίας του Συμβουλίου της ΕΕ. Η Κομισιόν τακτικά αναφέρει ότι η στέγαση αποτελεί θεμελιώδες δικαίωμα. Ωστόσο, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 60% από το 2013 και οι Ευρωπαίοι αντιμετωπίζουν αυξανόμενα εμπόδια στην πρόσβαση σε κατάλληλη στέγαση.

Κυβερνητικά μέτρα για μείωση του προβλήματος

Η κυπριακή Κυβέρνηση, μέσα από διάφορα μέτρα που έλαβε ή προωθεί, προσπαθεί να αμβλύνει το πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι νέοι για την εξεύρεση φθηνότερης στέγης.

Τα στεγαστικά σχέδια για νέους το 2026 στην Κύπρο, με έναρξη αιτήσεων από τις 2 Μαρτίου 2026, επικεντρώνονται στην οικονομική ενίσχυση για απόκτηση πρώτης κατοικίας (ορεινές, ακριτικές, μειονεκτικές περιοχές και ύπαιθρο).

Προβλέπονται εφάπαξ χορηγίες έως €50.000 για άτομα/ζευγάρια έως 41 ετών, με στόχο τη στήριξη των νέων και την αναζωογόνηση περιοχών.

Πριν λίγες μέρες ο Υπουργός Εσωτερικών Κωνσταντίνος Ιωάννου, ανακοίνωσε ότι λήφθηκε απόφαση για παραχώρηση πρόσθετης επιδότησης ύψους περίπου €11 εκατ., με στόχο την κάλυψη ακόμη 277 νέων και νεαρών ζευγαριών που είχαν υποβάλει αίτηση στο στεγαστικό σχέδιο παραχώρησης οικονομικής βοήθειας για νέους και νεαρά ζευγάρια μέχρι 41 ετών.

Το σχέδιο προέβλεπε αρχικά την παραχώρηση οικονομικής ενίσχυσης έως €50.000 για 400 δικαιούχους, βάσει εισοδηματικών κριτηρίων και σύνθεσης της οικογένειας. Όπως ανέφερε ο κ. Ιωάννου, για την απόφαση λήφθηκε υπόψη η μεγάλη ανταπόκριση των νέων και ο αυξημένος αριθμός αιτήσεων, που ανήλθαν συνολικά στις 1.018. Ήδη έχουν εγκριθεί οι πρώτοι 400 δικαιούχοι, με συνολικό ποσό επιδότησης €14,5 εκατ.