Την προσοχή του κοινού στους περιορισμούς των διαδικτυακών εργαλείων αποτίμησης ακινήτων εφιστά ο Σύνδεσμος Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων Κύπρου (ΣΕΕΑΚ), τονίζοντας ότι τα αποτελέσματά τους είναι αποκλειστικά ενδεικτικά και δεν υποκαθιστούν μια ολοκληρωμένη επαγγελματική εκτίμηση.
Σε ανακοίνωσή του, ο Σύνδεσμος, ο οποίος είναι μέλος του ΚΕΒΕ, επισημαίνει ότι οι διαδικτυακές πλατφόρμες και τα αυτοματοποιημένα συστήματα μπορούν να χρησιμοποιούνται ως βοηθητικά εργαλεία, παρέχοντας μια πρώτη γενική προσέγγιση για την πιθανή αξία ενός ακινήτου.
Τα αποτελέσματά τους, ωστόσο, βασίζονται συνήθως σε αυτοματοποιημένα μοντέλα, διαθέσιμα δεδομένα και γενικές παραμέτρους. Ως εκ τούτου, ενδέχεται να μην αποτυπώνουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και την πραγματική κατάσταση κάθε ακινήτου.
Απαραίτητη η επιτόπια εξέταση
Σύμφωνα με τον ΣΕΕΑΚ, μια ολοκληρωμένη, τεκμηριωμένη και αξιόπιστη αποτίμηση πρέπει να διενεργείται από κατάλληλα καταρτισμένο επαγγελματία εκτιμητή.
Η επιτόπια εξέταση, η αξιολόγηση της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου, η γνώση της τοπικής αγοράς και η εφαρμογή αναγνωρισμένων επαγγελματικών προτύπων αποτελούν ουσιώδη στοιχεία της διαδικασίας.
Ο Σύνδεσμος υπογραμμίζει ότι τα αποτελέσματα των αυτοματοποιημένων συστημάτων δεν πρέπει να χρησιμοποιούνται ως πλήρεις εκτιμήσεις για τη λήψη σημαντικών οικονομικών, επενδυτικών ή χρηματοδοτικών αποφάσεων.
Παρομοιάζει, μάλιστα, τις διαδικτυακές εκτιμήσεις με την αναζήτηση ιατρικών συμπτωμάτων στο διαδίκτυο. Όπως μια διαδικτυακή ένδειξη δεν υποκαθιστά την εξέταση από γιατρό, έτσι και ένα αυτοματοποιημένο αποτέλεσμα δεν αντικαθιστά τον εκτιμητή που επιθεωρεί το ακίνητο και εφαρμόζει την επαγγελματική του κρίση.
Τι προβλέπουν τα διεθνή πρότυπα
Ο ΣΕΕΑΚ αναφέρει ότι η θέση του ευθυγραμμίζεται με τα διεθνή και ευρωπαϊκά πρότυπα αποτίμησης, τα οποία διαχωρίζουν τα αυτοματοποιημένα μοντέλα από τις επαγγελματικές εκτιμήσεις.
Το International Valuation Standards Council επισημαίνει ότι ένα πλήρως αυτοματοποιημένο μοντέλο, χωρίς τη συμμετοχή εκτιμητή, δεν μπορεί να παράγει εκτίμηση συμβατή με τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα (IVS). Ο λόγος είναι ότι δεν περιλαμβάνει επαγγελματική κρίση και δεν αποτελεί γνώμη ως προς την αξία του ακινήτου.
Η έκδοση IVS 2025, η οποία τέθηκε σε ισχύ στις 31 Ιανουαρίου 2025, περιλαμβάνει απαιτήσεις για τη διακυβέρνηση, τα δεδομένα, τα μοντέλα και τους ποιοτικούς ελέγχους. Παράλληλα, ορίζει τα αυτοματοποιημένα μοντέλα εκτίμησης ως συστήματα που παράγουν υπολογισμούς χωρίς την εφαρμογή επαγγελματικής κρίσης.
Στο κείμενο θέσεων του IVSC για την άνοδο της τεχνητής νοημοσύνης στις εκτιμήσεις, επισημαίνεται ότι ο εκτιμητής πρέπει να παραμένει υπεύθυνος για την επιλογή των δεδομένων, την αξιολόγηση των μοντέλων και την επαλήθευση των αποτελεσμάτων.
Οι θέσεις RICS και EBA
Ανάλογη προσέγγιση ακολουθούν τα παγκόσμια πρότυπα εκτιμήσεων του RICS, γνωστά ως «Red Book». Όταν χρησιμοποιούνται τεχνητή νοημοσύνη, αυτοματοποιημένα μοντέλα ή λογισμικό υπολογισμών, το αποτέλεσμα θεωρείται γραπτή εκτίμηση μόνο εφόσον έχει εφαρμοστεί σε αυτό η επαγγελματική κρίση εκτιμητή.
Στην έκδοση του 2025 ενισχύθηκαν τα υποχρεωτικά πρότυπα για τα αυτοματοποιημένα μοντέλα και προστέθηκαν νέες πρόνοιες για την αυτοματοποίηση και την τεχνητή νοημοσύνη.
Οι κατευθυντήριες γραμμές της Ευρωπαϊκής Αρχής Τραπεζών για τη χορήγηση και παρακολούθηση δανείων προβλέπουν ότι τα ακίνητα που προσφέρονται ως εξασφάλιση πρέπει να αποτιμώνται από επαγγελματία εκτιμητή. Ακόμη και όταν χρησιμοποιούνται προηγμένα στατιστικά μοντέλα ως υποστηρικτικά εργαλεία, η ευθύνη της εκτίμησης παραμένει στον εκτιμητή.
Τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα της TEGoVA και η European AVM Alliance κατατάσσουν επίσης τις στατιστικές μεθόδους αποτίμησης σε διαφορετική κατηγορία από την πλήρη επαγγελματική εκτίμηση, αναγνωρίζοντας τον υποστηρικτικό τους ρόλο.
Ρυθμιζόμενο επάγγελμα στην Κύπρο
Ο ΣΕΕΑΚ προτρέπει το κοινό να εξετάζει τη φύση και τους περιορισμούς κάθε διαδικτυακής υπηρεσίας προτού βασιστεί στα αποτελέσματά της. Όταν απαιτείται αξιόπιστος προσδιορισμός της αξίας ενός ακινήτου, συστήνει την προσφυγή σε επαγγελματία εκτιμητή.
Υπενθυμίζει, τέλος, ότι στην Κύπρο η διενέργεια εκτιμήσεων ακινήτων αποτελεί νομοθετικά ρυθμιζόμενη επαγγελματική δραστηριότητα, η οποία ασκείται από εγγεγραμμένα μέλη του ΕΤΕΚ στον οικείο κλάδο.
