Η αναγκαστική απαλλοτρίωση και η διαρκής προστασία του δικαιώματος ιδιοκτησίας

Το δικαίωμα ιδιοκτησίας κατοχυρώνεται από το άρθρο 23 του Συντάγματος, καθώς και το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, ως θεμελιώδες δικαίωμα. Η αναγκαστική απαλλοτρίωση αποτελεί την εντονότερη μορφή επέμβασης του κράτους στο δικαίωμα αυτό και, ως εκ τούτου, συνιστά εξαίρεση από τον κανόνα. Η εξουσία του  κράτους να στερεί από τον πολίτη την ακίνητη ιδιοκτησία του δεν είναι ούτε γενική ούτε ανέλεγκτη. Υπόκειται σε αυστηρές συνταγματικές και νομοθετικές προϋποθέσεις, οι οποίες πρέπει να ερμηνεύονται στενά.

Πρώτη και βασική προϋπόθεση είναι η ύπαρξη πραγματικού, συγκεκριμένου και νόμιμου σκοπού δημόσιας ωφέλειας. Δεν αρκεί μία γενικόλογη επίκληση του δημοσίου συμφέροντος. Η απόφαση πρέπει να στηρίζεται σε πραγματική έρευνα των αναγκών του κράτους, των χαρακτηριστικών της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας και των διαθέσιμων επιλογών του κράτους. Καθοριστική επί τούτου, είναι η αρχή της αναλογικότητας. Η απαλλοτρίωση πρέπει να αποτελεί έσχατο μέτρο. Η Διοίκηση οφείλει να διερευνήσει εάν ο ίδιος σκοπός μπορεί να επιτευχθεί με λιγότερο επαχθή μέσα, και εάν είναι αναγκαία, κατάλληλη και ανάλογη. Το άρθρο 52 του Ν. 158(Ι)/1999 αποτυπώνει ακριβώς αυτή την αρχή, επιβάλλοντας στη Διοίκηση, όταν υπάρχουν περισσότερες νόμιμες λύσεις, να επιλέγει τη λιγότερο επαχθή για τον διοικούμενο.

Αντίστοιχη είναι η προσέγγιση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Δικαιωμάτων του Ανθρώπου. Στην Vistiņšand Perepjolkins v. Latvia [GC], αρ. 71243/01, το ΕΔΔΑ συνόψισε τις βασικές απαιτήσεις του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου: η επέμβαση στην περιουσία πρέπει να έχει νόμιμη βάση, να υπηρετεί το δημόσιο συμφέρον και να διατηρεί εύλογη σχέση αναλογικότητας, ώστε να επιτυγχάνεται δίκαιη ισορροπία μεταξύ του γενικού συμφέροντος και των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη.

Ο πολίτης, επομένως, δεν είναι παθητικός αποδέκτης μιας απόφασης απαλλοτρίωσης. Δικαιούται να αμφισβητήσει τη νομιμότητά της ενώπιον του Διοικητικού Δικαστηρίου δυνάμει του άρθρου 146 του Συντάγματος, προβάλλοντας, ανάλογα με την περίπτωση, έλλειψη νόμιμου σκοπού, ανεπαρκή έρευνα ή αιτιολογία, παραβίαση της αρχής της αναλογικότητας ή υπέρβαση ή κατάχρηση εξουσίας.

Η διαρκής υποχρέωση της Διοίκησης και το δικαίωμα επιστροφής

Η προστασία του πολίτη δεν εξαντλείται κατά τον χρόνο της απαλλοτρίωσης. Το άρθρο 23(5) του Συντάγματος επιβάλλει όπως η απαλλοτριωθείσα ιδιοκτησία χρησιμοποιείται αποκλειστικά για τον σκοπό για τον οποίο απαλλοτριώθηκε. Η υποχρέωση αυτή είναι διαρκής. Η Διοίκηση δεν αποκτά, διά της απαλλοτρίωσης, ανέλεγκτο και απεριόριστο δικαίωμα να κρατά τη γη εσαεί.

Η Πλήρης Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Ζήνων Ευθυμιάδης Εστειτς Λτδ ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (2006) 3 Α.Α.Δ. 166, αναγνώρισε ότι υπάρχει διαρκής υποχρέωση της Διοίκησης να χρησιμοποιεί το ακίνητο για τον σκοπό της απαλλοτρίωσης και, αντίστοιχα, δικαίωμα επανάκτησης όταν οι προϋποθέσεις του Συντάγματος και του Νόμου παύουν να υφίστανται.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η πρόσφατη απόφαση του ΕΔΔΑ στην Nikolaou and Others v. Cyprus. αρ. 37068/18, της 30ής Απριλίου 2026.  Το Δικαστήριο ουσιαστικά έκρινε ότι η νομιμότητα μιας απαλλοτρίωσης κατά τον χρόνο που αποφασίζεται δεν αποτελεί λευκή επιταγή για την επ’ αόριστον κατακράτηση της ιδιοκτησίας.

Η συνεχιζόμενη στέρηση πρέπει και η ίδια να στηρίζεται σε πραγματική και ενεργή απαίτηση δημοσίου συμφέροντος. Όταν η γη παραμένει αναξιοποίητη για μεγάλο χρονικό διάστημα και ο πρώην ιδιοκτήτης στερείται παράλληλα την αύξηση της αξίας της, η άρνηση επιστροφής δύναται να ανατρέψει τη δίκαιη ισορροπία και να παραβιάσει το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου.

Και στο στάδιο αυτό ο πολίτης διαθέτει αποτελεσματικό ένδικο μέσο. Εάν η Διοίκηση αρνηθεί να επιστρέψει την ιδιοκτησία ή παραλείψει να ενεργήσει ενώ ο σκοπός της απαλλοτρίωσης έχει εκλείψει, ο πρώην ιδιοκτήτης μπορεί να προσβάλει την απόφαση ή την παράλειψη με προσφυγή στο Διοικητικό Δικαστήριο δυνάμει του άρθρου 146 του Συντάγματος.

Η απαλλοτρίωση, συνεπώς, δεν είναι πράξη που κρίνεται άπαξ. Η νομιμότητά της διατηρείται μόνο όσο υφίσταται, επιδιώκεται ενεργά και εξυπηρετείται ο σκοπός δημόσιας ωφέλειας. Όταν ο σκοπός αυτός εκλείψει, εκλείπει και η συνταγματική βάση για τη συνέχιση της στέρησης της ιδιοκτησίας.

Κάθε περίπτωση, βεβαίως, εξετάζεται σύμφωνα με τα δικά της ιδιάζοντα πραγματικά περιστατικά και επομένως είναι απαραίτητη η εξατομικευμένη νομική συμβουλή και καθοδήγηση.

*Δικηγόρος– Συνέταιρος

Λ.Παπαφιλίππου & Σία Δ.Ε.Π.Ε