Χωρίς πιστοποιητικό τελικής έγκρισης το 33% των κοινόκτητων οικοδομών – Τι εντόπισαν οι ΕΟΑ και τι πρέπει να αλλάξει

Σχεδόν μία στις τρεις κοινόκτητες οικοδομές δεν είναι εγγεγραμμένες, δηλαδή, δεν έχουν εξασφαλίσει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, είτε επειδή δεν υπεβλήθη σχετική αίτηση στο Τμήμα Κτηματολογίου είτε επειδή υπεβλήθη μεν αίτηση, αλλά εκκρεμεί η εξέτασή της.

Από τις 100 μονάδες (κατοικίες) που βρίσκονται στις εγγεγραμμένες οικοδομές, οι περίπου 40, επίσης δεν είναι εγγεγραμμένες, φανερώνοντας το χάος που επικρατεί στο συγκεκριμένο τομέα, τον οποίο αναλαμβάνουν να σουλουπώσουν οι Επαρχιακοί Οργανισμοί Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ).

Βεβαίως η διαχείριση των κοινόκτητων οικοδομών συνεπάγεται κόστος και για να λειτουργήσει η υπηρεσία η οποία θα στηθεί γι’ αυτό το σκοπό, οι ΕΟΑ εκτιμούν ότι πρέπει να επιβληθεί ετήσιο τέλος €20 σε κάθε ιδιοκτήτη μονάδας (εγγεγραμμένης ή μη).

Τις κοινόκτητες οικοδομές παρακολουθούσε το Τμήμα Κτηματολογίου, αλλά στο πλαίσιο μεταρρύθμισης της Τοπικής Αυτοδιοίκησης κρίθηκε ότι θα ήταν ορθότερο η διαχείριση να ανατεθεί στις Τοπικές Αρχές. Ωστόσο οι νέοι Δήμοι αντέδρασαν και τελικά αποφασίστηκε όπως τη διαχείριση αναλάβουν οι ΕΟΑ, οι οποίοι δέχτηκαν το συγκεκριμένο ρόλο με βαριά καρδιά και με πολλές εντάσεις. Μία από αυτές αφορούσε και το κόστος διαχείρισης/παρακολούθησης των κοινόκτητων οικοδομών και η μελέτη εκπονήθηκε για να αποτυπωθεί η υφιστάμενη κατάσταση προκειμένου να εξεταστούν τρόποι βιώσιμης λειτουργίας των ΕΟΑ.

Σύμφωνα με στοιχεία τα οποία προκύπτουν από μελέτη των ΕΟΑ, η οποία εκπονήθηκε στο πλαίσιο της συζήτησης του νομοσχεδίου το οποίο αφορά τις κοινόκτητες οικοδομές (Ο περί Διαχείρισης Κοινόκτητων Οικοδομών και Συναφών Θεμάτων Νόμος του 2023) και κατατέθηκε ενώπιον της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Εσωτερικών, παγκυπρίως υπάρχουν 14.208 εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές ενώ οι μη εγγεγραμμένες είναι 6.711.

Όπως προκύπτει από τη μελέτη, στις 14.208 κοινόκτητες οικοδομές υπάρχουν 159.659 εγγεγραμμένες μονάδες ενώ στις 6.711 μη εγγεγραμμένες οικοδομές βρίσκονται άλλες 59.976 μη εγγεγραμμένες οικιστικές μονάδες. Στη μελέτη των ΕΟΑ γίνεται επίκληση εκτίμησης του Τμήματος Κτηματολογίου, στην οποία υπάρχει παραδοχή ότι 40% των μη εγγεγραμμένων κοινόκτητων οικοδομών πληρούν τα κριτήρια εγγραφής διαχειριστικών επιτροπών, οπόταν εμμέσως αναγνωρίζεται πως περίπου 60% των κοινόκτητων οικοδομών δεν πληρούν τα κριτήρια εγγραφής διαχειριστικών επιτροπών.

Με βάση τη μελέτη, στη Λευκωσία υπάρχουν 4.927 εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές, στην Αμμόχωστο 898, στη Λάρνακα 2.299, στη Λεμεσό 3.232 και στην Πάφο 2.852. Όσον αφορά τις 159.659 εγγεγραμμένες μονάδες (στις 14.208 κοινόκτητες οικοδομές), στη Λευκωσία υπάρχουν 53.553, στην Αμμόχωστο 9.895, στη Λάρνακα 26.213, στη Λεμεσό 38.329 και στην Πάφο 31.669.

Από τις 6.711 μη εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές, οι 2.297 βρίσκονται στη Λευκωσία, οι 934 στην Αμμόχωστο, οι 758 στη Λάρνακα, οι 1.661 στη Λεμεσό και οι 1.061 στην Πάφο. Από τις 59.976 μη εγγεγραμμένες κοινόκτητες μονάδες, οι 19.688 βρίσκονται στη Λευκωσία, οι 9.371 στην Αμμόχωστο, οι 6.685 στη Λάρνακα, οι 14.167 στη Λεμεσό και οι 9.885 στην Πάφο.

Στη μελέτη αναφέρεται, πως με βάση την οικονομική ανάλυση και τα στοιχεία που έχουν διαβιβαστεί από το Τμήμα Κτηματολογίου, τα ετήσια τέλη εκτιμάται ότι μπορούν να διαμορφωθούν  στα €20 ανά μονάδα. Αν ληφθεί υπόψιν ότι οι μονάδες ανέρχονται σε 159.659, με βάση το προτεινόμενο τέλος οι εισπράξεις θα ανέρχονται σε €3.193.180 ετησίως. Ωστόσο, με βάση και με την εμπειρία στην αποπληρωμή άλλων τελών, οι ΕΟΑ θα ήταν ικανοποιημένοι αν εισέπρατταν και το 70% των οφειλομένων προτού προχωρήσουν στη λήψη μέτρων κατά των ιδιοκτητών. Σημειώνεται, πως ακόμη και στα αποχετευτικά τέλη, το ποσοστό είσπραξης των τελών κυμαίνεται στο 80%, οπόταν κάποιοι λιγότερο αισιόδοξοι εκτιμούν ότι το ποσοστό είσπραξης για τις κοινόκτητες οικοδομές πιθανώς να κυμαίνεται σε χαμηλότερο ποσοστό και στην καλύτερη περίπτωση να φτάσει το επίπεδο εισπράξεων του αποχετευτικού.

Οι διαμένοντες σε μονάδες κοινόκτητων οικοδομών, δηλαδή σε διαμερίσματα ή σε συγκροτήματα οικιών, πρέπει να έχουν υπόψιν, ότι τα €20 θα προστεθούν στα κοινόχρηστα που ήδη καταβάλλουν (όσοι είναι συνεπείς) καθώς και το ποσόν το οποίο θα καθοριστεί για να μπορεί μια διαχειριστική επιτροπή να λειτουργήσει. Οι επηρεαζόμενοι πρέπει επίσης να έχουν υπόψιν, πως κάθε μήνα θα καταβάλλουν και κάποιο επιπλέον ποσόν για δημιουργία κοινού ταμείου από το οποίο θα αντλούνται χρήματα τα οποία θα χρησιμοποιούνται για τις όποιες συντηρήσεις ή επιδιορθώσεις του κτηρίου ή του συγκροτήματος στο οποίο διαμένουν.

Οι αριθμοί των κοινόκτητων οικοδομών ελήφθησαν από το Τμήμα Κτηματολογίου.

Οι ΕΟΑ ζητούν πρώτα τάξη και μετά εξουσίες

Στη μελέτη αναφέρεται, πως για να αναλάβουν οι ΕΟΑ την επιτήρηση των κοινόκτητων οικοδομών  πρέπει να υλοποιηθούν και τα ακόλουθα:

– Αναθεώρηση/αφαίρεση μη εφαρμόσιμων αρμοδιοτήτων που αποδίδονται στους ΕΟΑ.

– Ρητή πρόβλεψη αποτελεσματικών μηχανισμών όπως για παράδειγμα η αποκοπή νερού ή και του ηλεκτρισμού μέσω της ΑΗΚ κατόπιν αιτήσεως του οικείου ΕΟΑ.

– Αναπροσαρμογή των τελών ώστε να καλύπτουν το πραγματικό διοικητικό κόστος και να διασφαλίζουν τη βιωσιμότητα των Οργανισμών.

– Πλήρης κάλυψη από το κεντρικό κράτος του κόστους του αρχικού καταρτισμού μητρώων.

– Ηλεκτρονική και επικαιροποιημένη παράδοση αρχείου κοινόκτητων οικοδομών από το Τμήμα Κτηματολογίου.

– Ανάπτυξη και λειτουργία σε κεντρικό επίπεδο χρηματοδοτούμενης ψηφιακής πλατφόρμας για εγγραφή και εποπτεία Διαχειριστικών Επιτροπών (Δ.Ε).

– Καθορισμός σαφούς χρονοδιαγράμματος μετάβασης αρμοδιοτήτων για τουλάχιστον 24 μήνες.

Πέραν των πιο πάνω, οι ΕΟΑ, και ειδικότερα οι πρόεδροί τους, θεωρούν ότι οι σημαντικές αποφάσεις πρέπει να λαμβάνονται από τα διοικητικά συμβούλια των Οργανισμών και όχι από τον διευθυντή αδειοδότησης της ανάπτυξης (του κάθε ΕΟΑ), όπως ισχύει σήμερα. Το σκεπτικό πίσω από την εισήγηση είναι ότι η ευθύνη και οι εξουσίες δεν πρέπει να συγκεντρώνονται μόνο σε ένα πρόσωπο. Στη μελέτη αναφέρεται, πως «δεδομένης της ευρύτητας και της σημασίας των θεμάτων τα οποία ρυθμίζονται, κρίνεται σκόπιμο οι ουσιώδεις αποφάσεις να λαμβάνονται σε συλλογικό επίπεδο προς διασφάλιση θεσμικής ισορροπίας».

Οι ΕΟΑ εισηγούνται επίσης, όπως προβλεφθεί τέλος για υποβολή ιεραρχικής προσφυγής (κατά αποφάσεων των Οργανισμών από τους ιδιοκτήτες) ώστε να αποφεύγεται η άσκοπη ή και καταχρηστική επιβάρυνση του διοικητικού συστήματος και να διασφαλίζεται η ορθολογική λειτουργία της διαδικασίας.

Στη μελέτη, και συγκεκριμένα στο κεφάλαιο «Στρατηγική Σύνοψη και Εισηγήσεις», καταγράφονται  και τα ακόλουθα ευρήματα τα οποία αναδεικνύουν και από άλλη σκοπιά το χάος που έχουν να αντιμετωπίσουν με βάση τα δεδομένα που επικρατούν στο Κτηματολόγιο.

– Δεν περιλαμβάνει στοιχεία επικοινωνίας των ιδιοκτητών.

– Περιέχει παρωχημένες διευθύνσεις.

– Ενδέχεται να έχει ανακρίβειες (π.χ. λανθασμένο αριθμό μονάδων).

– Υπάρχουν περιπτώσεις μονάδων χωρίς καταγεγραμμένους ιδιοκτήτες.

Όσον αφορά της μη εγγεγραμμένες οικοδομές αναφέρεται πως υπάρχει ελλιπής κατάλογος ενώ απαιτείται αναδρομή σε φακέλους αδειών (περιλαμβανομένων και φυσικών φακέλων) για να διαπιστωθεί κατά πόσον εμπίπτουν στη νομοθεσία.

Θέση των ΕΟΑ είναι ότι πριν την εφαρμογή της νομοθεσίας πρέπει να προηγηθεί πλήρη καταγραφή, επικαιροποίηση στοιχείων καθώς και ψηφιοποίησή τους.