Δομημένες σκέψεις για Προσιτή Στέγη

Τα τελευταία 2 χρόνια, μια σειρά από εξωγενείς παράγοντες σε παγκόσμιο επίπεδο αλλά και ειδικές περιστάσεις σε εγχώριο επίπεδο, δημιούργησαν συνθήκες «τέλειας καταιγίδας» σε ό,τι αφορά το θέμα της προσιτής κατοικίας στην Κύπρο (αγορά, ανέγερση ή ενοίκιο).

Ενόψει του πιο πάνω ζητήματος, προσπάθησα εδώ και αρκετούς μήνες, καταρχάς σποραδικά και στη συνέχεια πιο συστηματικά, να αποτυπώσω το φαινόμενο της απρόσιτης οικονομικά κατοικίας και τις συνιστώσες του (οι οποίες είναι πολλές).

Συνέπεια τούτου, είναι η δυσχερής θέση που βρισκόμαστε σήμερα, όπου στα νέα ζευγάρια άρχισε να κάνει την εμφάνιση το δίλημμα «σπίτι ή παιδί;».

Το ΕΤΕΚ έχει κάνει εκτενή καταγραφή των συνιστωσών (πέραν των 15) που μας οδήγησαν εδώ. Εάν είχα να επιλέξω τρεις, θα επέλεγα τις εξής:

1. Μια σειρά από μέτρα ή κρατικές πολιτικές (headquartering, φοροαπαλλαγή στελεχών εάν εγκατασταθούν στη Δημοκρατία, ανάπτυξη πανεπιστημίων και προσέλκυση ξένων φοιτητών, άδειες μετανάστευσης -residency, που προϋποθέτουν αγορά κατοικίας) ή και συγκυρίες (κάθοδος και επενδύσεις Ισραηλιτών) έχουν αυξήσει την εξωτερική ζήτηση, κάτι που δεν είναι απαραίτητα αρνητικό, αλλά δημιούργησε παράπλευρες απώλειες στο θέμα της προσιτής στέγης.

Κάποια από τα μέτρα αυτά έχουν αυξήσει την εξωτερική ζήτηση από άτομα με μεγάλη οικονομική ευχέρεια, γεγονός που τους δίνει προτεραιότητα στην προσφορά και γενικά σπρώχνει τις τιμές προς τα πάνω (άρθρο που δημοσιεύθηκε στον «Φ» στις 15 Μαρτίου 2023 κάνει λόγο για 25.000 με 30.000 άτομα που μετακόμισαν στην Κύπρο από τρίτες χώρες, μόνο το 2023).

2. Σήμερα (ή καλύτερα εδώ και αρκετό καιρό) υπάρχει πολύ μεγάλη δυσκολία/ δυστοκία δανεισμού για αγορά στέγης. Παράλληλα, έχουμε εισέρθει σε μία μακρά περίοδο υψηλών δανειστικών επιτοκίων για σκοπούς στέγασης, κάτι που επιδεινώνει περαιτέρω το γεγονός ότι έχουμε από τα υψηλότερα δανειστικά επιτόκια για σκοπούς στέγης. Αυτό προφανώς αυξάνει τη ζήτηση για ενοίκιο και συνεπώς και τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης.

3. Η ραγδαία αύξηση του κόστους ζωής την τελευταία διετία (κυρίως στα Fast-Moving Consumer Goods) έχει μειώσει το διαθέσιμο εισόδημα, το οποίο μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για απόκτηση ή ενοικίαση κατοικίας, κάτι που επιδεινώνει ακόμη περαιτέρω τα πράγματα.

Εδώ να αναφέρουμε πως, αυτό που διαφοροποιεί την περίοδο 2007 – 2010, όπου οι τιμές κατοικιών είχαν φτάσει σε σχεδόν ιστορικά υψηλά επίπεδα, τα οποία δεν διαφέρουν και πολύ από τα δεδομένα του 2023 – αφού στο μεταξύ περάσαμε μια 10ετία διόρθωσης των τιμών προς τα κάτω – είναι τα σημεία 2 και 3 πιο πάνω.

Προφανώς, το θέμα έχει πολεοδομικές και τεχνικές πτυχές, αλλά και θέματα χρηματοοικονομικών, που αφορούν την ευκολία πρόσβασης σε προσιτό δανεισμό. Σε κάθε περίπτωση απαραίτητη προϋπόθεση για να δώσει κάποιος λύσεις στο πρόβλημα είναι να κατανοήσει στην ολότητά τους τις συνιστώσες και τη δυναμική του φαινομένου, μελετώντας το και από τον φακό της βασικής μικρο-οικονομικής θεωρίας.

Ανελαστική ζήτηση, καθηλωμένη προσφορά

Η γενική οικονομική θεωρία υπονοεί πως οι τιμές διαμορφώνονται από τη συσχέτιση της προσφοράς και της ζήτησης. Όταν η τιμή είναι υψηλή, σε ένα κλειστό σύστημα, λόγω ελαστικότητας, μειώνεται ανάλογα η ζήτηση και επανέρχεται νέα ισορροπία, πιέζοντας τις τιμές προς τα κάτω. Δυστυχώς, στην περίπτωσή μας η ζήτηση τα τελευταία 2 χρόνια έχει έντονα στοιχεία ανελαστικότητας, λόγω της έντασης της εξωτερικής ζήτησης (βλέπε σημείο 1 πιο πάνω).

Εδώ ας σημειωθεί πως οι πόροι είναι πεπερασμένοι και η φέρουσα ικανότητα της κατασκευαστικής βιομηχανίας (μηχανήματα, εργατικό δυναμικό) συγκεκριμένη. Συναφώς, η αύξηση της φέρουσας ικανότητας της οικοδομικής βιομηχανίας είναι μια αργή διαδικασία.

Σχετικά με τον συσχετισμό του κόστους κατασκευής και της τιμής, η γενική οικονομική θεωρία υπονοεί πως εφόσον υπάρχει ικανοποιητική προσφορά και συνθήκες ανταγωνισμού, το κόστος κατασκευής έχει ουσιαστικό ρόλο στην τιμή. Αυτό όμως δεν φαίνεται να συμβαίνει σήμερα.

Σήμερα, φαίνεται πως η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά και με βάση την εκτιμώμενη τάση, χωρίς κάποιου είδους κρατική παρέμβαση, αυτή η ψαλίδα φαίνεται να διατηρείται (ή και να μεγαλώνει).

Σε αυτές τις συνθήκες, όπου η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά, τυχόν μείωση του κόστους την επωφελείται κατά κύριο λόγο ο πωλητής. Από τα πιο πάνω είναι προφανές ότι θα πρέπει άμεσα να σχεδιαστούν μέτρα και πολιτικές τα οποία να ενισχύσουν την προσφορά.

Και εδώ θα αναπαράγω αυτό που δημόσια έχει γράψει ο εμπειρογνώμονας του τομέα Παύλος Λοίζου, ότι «πολιτικές του τύπου “μόνο κίνητρα” δεν πρόκειται να επιλύσουν το ζήτημα!».

Τώρα, ας πάμε και στο κεντρικό μήνυμα που θα ήθελα να δοθεί μέσω αυτού του άρθρου. Πέραν των μέτρων ενίσχυσης της προσφοράς, υπάρχουν ασφαλώς και μέτρα οικονομικής ενίσχυσης της ζήτησης (βλέπε επιδότηση ενοικίου, χορηγίες διάφορων τύπων, επιδότηση επιτοκίου, διευκόλυνση δανεισμού, κοκ).

Οι προσεγγίσεις αυτές είναι σχετικά δημοφιλείς στους πολιτικούς, καθώς είναι άμεσες, εύκολες και αρεστές στους πολίτες. Να θυμίσουμε πως κατά τον χρόνο που διανύουμε η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά.

Σε τέτοιες λοιπόν συνθήκες, κατά παρόμοιο τρόπο με τη μείωση του κόστους, η δημόσια επιδότηση οποιασδήποτε μορφής κατά γενικό κανόνα αυξάνει το κέρδος του πωλητή ή του ιδιοκτήτη, αν μιλούμε για ενοίκιο. Θα χρησιμοποιήσω το απόσταγμα της σχετικής παραγράφου μιας έκθεσης της Κομισιόν του 2022, που καταπιάνεται με το θέμα [1], που αναφέρει πως «demand site policies often worsen affordability unless accompanied by an expansion of housing supply».

Και επειδή αυτό είναι το κεντρικό μήνυμα του άρθρου, θα το επαναλάβω λίγο διαφορετικά, αξιοποιώντας και την ελληνική μυθολογία. Το να ενισχύουμε τη ζήτηση σήμερα, μέσω επιδοτήσεων και χορηγιών (πριν δοκιμάσουμε σοβαρά να διορθώσουμε τα θέματα της χαμηλής προσφοράς), είναι ωσάν να ρίχνουμε νερό στον πίθο των Δαναΐδων.

Τέλος σε κενά οικιστικά και φόρος σε αδρανούσα γη

Αφήνω τελευταία δύο θέματα, το θέμα της επιβολής ετήσιου τέλους επί κενών οικιστικών μονάδων και τη φορολόγηση της αδρανούσας γης. Σε ό,τι αφορά το τέλος επί κενών οικιστικών μονάδων, πέντε λέξεις (κυριολεκτικά): Google search: tax vacant homes. Και σκρολάρετε 4-5 σελίδες για να διαπιστώσετε πως πλέον είναι ο κανόνας σε δυτικές χώρες που αντιμετωπίζουν παρόμοιο πρόβλημα.

Σε ό,τι αφορά τη φορολόγηση της αδρανούσας γης, σημειώνεται πως ίσως είναι το μέτρο το οποίο θα έχει τον μεγαλύτερο θετικό αντίκτυπο και θα επαναφέρει μια ισορροπία στο θέμα. Παρόλα αυτά, από ό,τι φαίνεται δεν υπάρχει επαρκής πολιτική βούληση για να προωθηθεί. Επί του προκειμένου, αντί οποιουδήποτε άλλου σχολίου, παραθέτω αυτούσιο απόσπασμα τοποθέτησης του τέως διευθυντή του ΕΤΕΚ Λίνου Χρυσοστόμου, σε μια εκδήλωση πολεοδομικής υφής περί το 2005:

«Ένα από πρώτα πράγματα που ελκύουν την προσοχή ενός επισκέπτη για τις μεγαλύτερες πόλεις της Κύπρου είναι οι θεαματικές τιμές της αστικής γης.

Για περίοδο έξι χρόνων στην Ευρύτερη Περιοχή Λευκωσίας:

Ο πληθυσμός της πόλης αυξήθηκε περίπου 32%,

Η αστική γη που αξιοποιήθηκε για αστική ανάπτυξη αυξήθηκε κατά 42%,

Ο αριθμός των αχρησιμοποίητων οικοπέδων αυξήθηκε κατά 100% περίπου.

Και ενώ υπήρχαν ακόμα 11.000 σκάλες γης, εντός του ορίου υδατοπρομήθειας, μερικές πολύ κοντά στην καρδιά της πόλης, που δεν χρησιμοποιούνταν για αστικούς σκοπούς, δεν είχαν ακόμα διαχωριστεί σε οικόπεδα.

Υπάρχει αρκετή γη –εντός του ορίου υδατοπρομήθειας- για κάθε πιθανή ανάγκη της πόλης και της επέκτασής της για ακόμα 20 χρόνια.

Επιπλέον, παρά το ότι υπήρχαν το 1958 εντός ακτίνας ενός μιλίου από την καρδιά της Λευκωσίας 405 σκάλες αδρανούσας για οικοδομικούς σκοπούς γης -αλλά οπωσδήποτε πανέτοιμης για ανάπτυξη- κανένα από τα άδεια οικόπεδα στην περιοχή δεν μπορούσε να αγοραστεί για λιγότερα από £2.000.

Ανακεφαλαιώνοντας, συμπεραίνεται ότι η ψηλή κερδοσκοπική τιμή αστικής γης είναι εξωπραγματική και παρά το ότι σε μερικές περιπτώσεις είναι επικερδής για το άτομο, είναι οπωσδήποτε επιβλαβής για τις πόλεις.

Διορθωτική ενέργεια: Γίνεται εισήγηση ότι ο μόνος πρακτικός τρόπος να επανέλθει η κατάσταση στην πραγματικότητα είναι μέσω φορολογίας, ειδικότερα των υπανάπτυκτων τεμαχίων γης.

Αυτά κατέγραψε ο τότε διευθυντής του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως W. Windyer Morris, στην έκθεσή του “Planning Report”, τον Οκτώβριο του 1959».

Nαι, σωστά διαβάσατε, 1959!

Γιατί να μη δώσουν κάτι πίσω στην κοινωνία;

Και κάτι τελευταίο για τη φορολόγηση αδρανούσας γης. Η κατακράτηση αδρανούσας γης δημιουργεί κόστος -externalities- (αστική διάχυση, κεφαλαιουχικό κόστος υποδομών και συντήρηση τους, κρατική στήριξη για μέσα μαζικής μεταφοράς, δημόσιο χρήμα για προσιτή στέγη, κλπ, θα σταματήσω για οικονομία χώρου) το οποίο επωμίζονται η κοινωνία και ο φορολογούμενος, περιλαμβανομένου και αυτού που δεν κατέχει γη.

Τώρα, γιατί είναι παράλογο να ζητήσουμε από αυτούς που δημιουργούν όλο αυτό το κόστος να δώσουν κάτι πίσω, αλλά δεν είναι παράλογο αυτός που δεν κατέχει γη να επωμίζεται το κόστος που δημιούργησαν κάποιοι που θέλουν να κερδοσκοπήσουν, κρατώντας ώριμη γη εκτός αγοράς, ποτέ δεν το κατάλαβα.

[1] Housing Market Developments in the Euro Area: Focus on Housing Affordability (2022), European Commission, Christine Frayne, Agnieszka Szczypińska, Bořek Vašíček and Stefan Zeugner

* Μηχανολόγος Μηχανικός

Dipl Eng, MBA

** Οι απόψεις που εκφράζονται είναι προσωπικές.