Το ζήτημα των εγκλωβισμένων αγοραστών ακινήτων απασχολεί εδώ και χρόνια χιλιάδες πολίτες, οι οποίοι αγόρασαν ακίνητο, τήρησαν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, κατέβαλαν το τίμημα, αλλά δεν μπόρεσαν να εξασφαλίσουν τίτλο ιδιοκτησίας.
Η βασική αιτία είναι η ύπαρξη προγενέστερων εμπράγματων βαρών, όπως υποθήκες, memos ή άλλες επιβαρύνσεις που βαρύνουν το ακίνητο λόγω υποχρεώσεων του πωλητή προς τρίτους. Με τον Ν.110(Ι)/2025, ο νομοθέτης επιχειρεί να αποκαταστήσει την προστασία αυτών των αγοραστών με ένα νέο, πιο ισορροπημένο και συνταγματικά προσεγμένο πλαίσιο, ενσωματώνοντας στην πράξη και την αρχή της αναλογικότητας.
Τίθενται συγκεκριμένες προϋποθέσεις και μηχανισμοί ελέγχου, ώστε να διασφαλίζεται η προστασία του καλόπιστου αγοραστή, χωρίς να παραγνωρίζονται τα δικαιώματα των πωλητών και των ενυπόθηκων δανειστών.
Πότε προστατεύεται
Κατ’ αρχάς, η σύμβαση πώλησης πρέπει να αφορά ακίνητο ή μέρος ακινήτου και να έχει συνομολογηθεί μέχρι την 31.12.2014. Επιπλέον, πρέπει είτε να έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι την ίδια ημερομηνία, είτε να έχει κατατεθεί μεταγενέστερα δυνάμει δικαστικού διατάγματος, εφόσον η σχετική αίτηση στο Δικαστήριο είχε υποβληθεί μέχρι την 31.12.2024.
Δεύτερη προϋπόθεση είναι να έχει εκδοθεί τίτλος ιδιοκτησίας για το ακίνητο που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης. Ο νομοθέτης φρόντισε να ρυθμίσει και εκκρεμείς παλαιές αιτήσεις, δίνοντας δυνατότητα εξέτασής τους υπό όρους, εφόσον καταστεί εφικτή η έκδοση τίτλου μέσα στα προβλεπόμενα χρονικά όρια.
Το κυριότερο σημείο αφορά τα προγενέστερα εμπράγματα βάρη, όπου εντοπίζεται το αδιέξοδο των περισσότερων αγοραστών, οι οποίοι έχουν αγοράσει, πληρώσει, αλλά το ακίνητο παραμένει επιβαρυμένο με υποθήκη, memo ή άλλο βάρος που προϋπήρχε της κατάθεσης της σύμβασης.
Η αίτηση στο Κτηματολόγιο
Ο Ν.110(Ι)/2025 προβλέπει ότι ο αγοραστής μπορεί να προωθήσει τη μεταβίβαση του ακινήτου με αίτηση στο Κτηματολόγιο, ακόμη και όταν υπάρχουν προγενέστερα βάρη, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Η πρώτη είναι να εξασφαλιστεί έγγραφη συγκατάθεση των προσώπων προς όφελος των οποίων επενεργούν τα βάρη αυτά, ώστε να αρθούν ή να ακυρωθούν ως προς το ακίνητο που πωλήθηκε. Η συγκατάθεση αυτή περιλαμβάνει και έγγραφη απαλλαγή από αδειοδοτημένο ίδρυμα.
Εκεί όπου ο νόμος αποκτά ιδιαίτερη σημασία είναι η δεύτερη περίπτωση όπου ακόμη και χωρίς συγκατάθεση των δικαιούχων των βαρών, ο εγκλωβισμένος αγοραστής δεν μένει πλέον αβοήθητος. Αν το τίμημα έχει εξοφληθεί πλήρως και οι δικαιούχοι των βαρών αρνούνται να συναινέσουν, ο αγοραστής μπορεί να αποταθεί στο Δικαστήριο, μέσα σε 45 ημέρες από την άρνηση, και να ζητήσει διάταγμα ότι η άρνηση αυτή είναι καταχρηστική και αδικαιολόγητη.
Εφόσον εκδοθεί τέτοιο διάταγμα, αυτό υποκαθιστά ουσιαστικά τη συγκατάθεση και επιτρέπει την προώθηση της διαδικασίας ενώπιον του Κτηματολογίου. Πρόκειται για εξέλιξη που μεταφέρει τον έλεγχο από την απόλυτη βούληση του δανειστή ή δικαιούχου βάρους σε δικαστική κρίση, με γνώμονα την καλή πίστη και την αποφυγή καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος.
Παράλληλα, ο νόμος προβλέπει αναστολή εκκρεμουσών διαδικασιών δυνάμει άλλων νομοθεσιών, όπως διαδικασιών εκποίησης, πτώχευσης ή εταιρικών διαδικασιών, μέχρι να εκδοθεί το σχετικό διάταγμα ή μέχρι να ολοκληρωθεί η εξέταση της αίτησης. Έτσι, παρέχεται χρόνος προστασίας στον αγοραστή και αποτρέπεται η αποξένωση του ακινήτου όσο ο ίδιος επιδιώκει την κατοχύρωση των δικαιωμάτων του.
Τι να κάνει έγκαιρα ο αγοραστής
Ο νέος νόμος ευνοεί τον εγκλωβισμένο αγοραστή, η προστασία όμως δεν λειτουργεί αυτόματα. Ο αγοραστής οφείλει να κινηθεί έγκαιρα, να ελέγξει αν πληροί τις προϋποθέσεις, να διαπιστώσει αν υπάρχει ή μπορεί να εκδοθεί τίτλος, να εξασφαλίσει τα αναγκαία πιστοποιητικά και να υποβάλει πλήρη αίτηση στο Κτηματολόγιο.
Αν υπάρχει υπόλοιπο τιμήματος, πρέπει να δηλώσει ότι θα το καταβάλει και να το καταθέσει στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό. Αν ο δικαιούχος βάρους αρνηθεί συγκατάθεση, οφείλει να προσφύγει στο Δικαστήριο εντός 45 ημερών.
Η αξία του Ν.110(Ι)/2025 είναι ότι αναγνωρίζει πως ο καλόπιστος αγοραστής δεν μπορεί να παραμένει όμηρος αδυναμιών, παραλείψεων ή επιβαρύνσεων που δημιούργησε ο πωλητής. Ταυτόχρονα, όμως, επιχειρεί να το πράξει με τρόπο που να σέβεται τη συνταγματική ισορροπία και να μην εξουδετερώνει άκριτα τα δικαιώματα τρίτων.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
