Δες περισσότερα άρθρα του philenews όταν αναζητάς ειδήσεις στην Google

Add philenews.com on Google


Σημαντικό ρόλο διαδραματίζει ο κτηματομεσίτης στον τομέα της κτηματαγοράς στην Κύπρο και οι υπηρεσίες του θεωρούνται απαραίτητες για την επίτευξη πώλησης, αγοράς, ανταλλαγής ή ενοικίασης ακίνητης περιουσίας. Ως επαγγελματίας γνωρίζει την αγορά και τις τιμές, το είδος των ακινήτων που διατίθενται προς πώληση, τα στοιχεία που σχετίζονται με τη φυσική κατάσταση του ακινήτου, τα εμπράγματα βάρη, καθώς και τους οποιουσδήποτε περιορισμούς που έχουν επιβληθεί στο ακίνητο και επηρεάζουν την τιμή. Ανάμεσα στα καθήκοντά του είναι να ενημερώνει ανάλογα τον προτιθέμενο αγοραστή και να διατηρεί ασφαλιστική κάλυψη για ποσό €200.000 σε περίπτωση ευθύνης για καταβολή αποζημίωσης σε αγοραστή λόγω παράβασης υποχρέωσης για ενημέρωση. Η ανάθεση προς αυτόν μπορεί να γίνει με προφορική ή γραπτή συμφωνία στην οποία καθορίζονται οι όροι της εντολής του, η χρονική περίοδος της διαμεσολάβησης, η τιμή της συναλλαγής και η προμήθειά του. Στον περί Κτηματομεσιτών Νόμο προβλέπεται ότι όταν σε οποιαδήποτε κτηματική συναλλαγή το πρόσωπο που μεσολαβεί είναι αδειούχος κτηματομεσίτης, αυτός δικαιούται να αξιώσει και να εισπράξει τη συμφωνηθείσα αμοιβή, η οποία, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά, ανέρχεται σε 3% επί της αξίας της κτηματικής συναλλαγής και είναι απαιτητή και πληρωτέα με την επίτευξη της κτηματικής συναλλαγής, ήτοι με τη σύναψη της συμφωνίας πώλησης ή ενοικίασης. Το ποσοστό προμήθειας για διάθεση ακινήτου μπορεί να αυξηθεί μέχρι 5% αν τα μέρη συμφωνούν σε αυτό γραπτώς και για ενοικίαση εφόσον υπερβαίνει τους 6 μήνες το ποσοστό είναι μέχρι 6% καταβαλλόμενο από τον ιδιοκτήτη.

Για την εγγραφή φυσικού προσώπου στο μητρώο κτηματομεσιτών απαιτούνται τα προσόντα που καθορίζει ο Νόμος και να κατέχει επαρκείς γνώσεις αναφορικά με την κτηματική και πολεοδομική νομοθεσία. Είναι δυνατή και η εγγραφή νομικού προσώπου, ήτοι εταιρείας περιορισμένης ευθύνης, ομόρρυθμης ή ετερόρρυθμης ως κτηματομεσίτη, η οποία εγγραφή είναι ξεχωριστή και ανεξάρτητη και διενεργείται παράλληλα με την εγγραφή οποιουδήποτε φυσικού προσώπου που σχετίζεται με το νομικό πρόσωπο. Εκτός από την εγγραφή κτηματομεσίτη, εγγράφονται στο μητρώο βοηθών κτηματομεσιτών και φυσικά πρόσωπα που εργοδοτούνται σε γραφείο αδειούχου κτηματομεσίτη και κατέχουν τα σχετικά προσόντα. Σημειώνεται ότι κάθε συμφωνία, είτε είναι γραπτή είτε είναι προφορική, η οποία αφορά σε ανάθεση της εκτέλεσης κτηματομεσιτείας σε μη εγγεγραμμένο ή αδειούχο κτηματομεσίτη είναι άκυρη. Κατά τη μεταβίβαση ακινήτου για την πώληση του οποίου υπήρξε μεσολάβηση αδειούχου κτηματομεσίτη, τα μέρη υπέχουν υποχρέωση να αναφέρουν στη σχετική δήλωση μεταβίβασης το όνομα και τη διεύθυνση του κτηματομεσίτη, καθώς και το ποσό της αμοιβής που πληρώθηκε, η οποία εκπίπτει ως έξοδο από τα κεφαλαιουχικά κέρδη. 

Ερωτηματικά μπορεί να προκύψουν σχετικά με το πότε ένας κτηματομεσίτης δικαιούται να πληρωθεί την προμήθειά του και εάν δικαιούται σε προμήθεια χωρίς να επιτύχει πώληση. Στην τελευταία περίπτωση όπου δεν επιτυγχάνεται κτηματική συναλλαγή για την οποία δεν φέρει ευθύνη ο κτηματομεσίτης, αυτός σύμφωνα με τον νόμο δικαιούται σε λογική αμοιβή, λαμβανομένων υπόψη του χρόνου που έχει αναλωθεί και της δαπάνης του. Όταν όμως ο πωλητής, ενώ χρησιμοποίησε τις υπηρεσίες κτηματομεσίτη, ο οποίος διαφήμισε και προώθησε την πώληση του ακινήτου, προχώρησε κρυφά στην πώληση σε αγοραστή που σύστησε ο κτηματομεσίτης για να αποφύγει την πληρωμή της προμήθειας, δημιουργείται θέμα. Το ίδιο συμβαίνει και όταν επιτυγχάνεται πώληση ακινήτου, το οποίο έχει ανατεθεί σε περισσότερους από έναν κτηματομεσίτες, ποιος δικαιούται την προμήθεια. Η απάντηση εξαρτάται από τα γεγονότα της κάθε περίπτωσης και αν υπήρξε συμφωνία βάσει της οποίας να δόθηκε εντολή για εξεύρεση αγοραστή. Για να υπάρξει υποχρέωση πληρωμής προμήθειας θα πρέπει η πώληση που πραγματοποιήθηκε να είναι το αποτέλεσμα της μεσολαβητικής προσπάθειας του κτηματομεσίτη.

Κάθε πρόσωπο που επιθυμεί τον διορισμό κτηματομεσίτη οφείλει να συμφωνήσει γραπτώς τους όρους εντολής του και ειδικότερα τη χρονική διάρκεια του διορισμού, το ύψος της προμήθειας και πότε αυτή είναι πληρωτέα. Θα πρέπει να αποφεύγεται ο διορισμός περισσότερων του ενός κτηματομεσιτών, ώστε να αποκλείεται η πιθανότητα ύπαρξης διαφοράς και να συμφωνείται ότι σε περίπτωση που ο χρόνος παρέλθει άπρακτος, ο κτηματομεσίτης δεν θα δικαιούται προμήθειας ακόμη και όταν αργότερα η πώληση του ακινήτου πραγματοποιείται σε ενδιαφερόμενο αγοραστή που άμεσα ή έμμεσα σύστησε ο κτηματομεσίτης. Οι όροι του συμφωνητικού εγγράφου πρέπει να μελετώνται πριν την υπογραφή, ώστε να αποφεύγεται η ρήτρα αυτόματης ανανέωσης και η αποκλειστικότητα και από την αρχή η ανάθεση σε κτηματομεσίτη να γίνεται με καθαρούς και κατανοητούς όρους εντολής.

 
* Δικηγόρος στη Λάρνακα.