Ειρηνική και ανενόχλητη κατοχή του μισθίου

Το βασικό δικαίωμα του ενοικιαστή και η αντίστοιχη υποχρέωση του ιδιοκτήτη σε κάθε μορφή ενοικίασης είναι η διασφάλιση της ειρηνικής και ανενόχλητης κατοχής του ενοικιαζόμενου υποστατικού, γεγονός που δεν επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να παραβιάζει τη ρητή ή εξυπακουόμενη υποχρέωσή του διακόπτοντας την παροχή νερού, ηλεκτρικού ρεύματος ή να αποστερεί την παροχή υπηρεσιών πρέπουσας καθαριότητας στο μίσθιο, είτε αυτό είναι κατοικία ή κατάστημα. Ακόμη ο ιδιοκτήτης δεν δικαιούται να αποκόπτει την άνετη πρόσβαση στο μίσθιο με οποιονδήποτε τρόπο, περιλαμβανομένης της τοποθέτησης σκαλωσιών ή της πρόκλησης οχληρίας  με τη μορφή αφόρητου θορύβου ή σκόνης ένεκα οικοδομικών εργασιών. Η παράλειψη πληρωμής του ενοικίου από μέρους του ενοικιαστή δεν παρέχει στον ιδιοκτήτη δικαίωμα να ενεργήσει με τον τρόπο αυτό με απώτερο σκοπό τον εξαναγκασμό του ενοικιαστή να διακόψει την ενοικίαση και να εγκαταλείψει το μίσθιο. Μια τέτοια παράβαση δεν είναι νομικά ανεκτή και ο ενοικιαστής τυγχάνει προστασίας μέσω του δικαστηρίου με την έκδοση ανασταλτικού διατάγματος που διατάσσει τον ιδιοκτήτη να αναστείλει άμεσα μια τέτοια αφόρητη κατάσταση και επαναφορά της λειτουργίας του μισθίου στην προηγούμενη κατάσταση. Το δικαστήριο κατά την έκδοση ενός τέτοιου διατάγματος επιβάλλει στον ενοικιαστή την υποχρέωση να υπογράψει εγγύηση για συγκεκριμένο ποσό για κάλυψη τυχόν ζημιών του ιδιοκτήτη και όρο για πληρωμή του ενοικίου. 

Ο ενοικιαστής όταν αποτείνεται στο δικαστήριο και ζητά μια τέτοια θεραπεία που στηρίζεται στο δίκαιο της επιείκειας, οφείλει να ενεργεί με καλή πίστη και να προβαίνει σε πλήρη και ειλικρινή αποκάλυψη όλων των γεγονότων που ενδεχόμενα να επιδρούν στην κρίση του δικαστηρίου, αφού σε διαφορετική περίπτωση θα κριθεί ότι ενήργησε με πρόθεση εξαπάτησης και το ανασταλτικό διάταγμα που ενδεχόμενα να εξασφάλισε μονομερώς στη συνέχεια θα ακυρωθεί. Ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κ. Γ. Χρ. Παγιάσης, στην απόφαση που εξέδωσε την 15.5.2019 και αφορά το συγκεκριμένο θέμα, τονίζει ότι στα πλαίσια εξασφάλισης προσωρινής προστασίας, η αδυναμία εκπλήρωσης όρου ή χρηματικής εγγύησης που ήθελε τεθεί για αποζημίωση του ιδιοκτήτη για ενδεχόμενες ζημιές, βλάβες ή δαπάνες από τη χωρίς εύλογη αιτία έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων, αποτελεί λόγο για τη μη έκδοσή τους. Στη συγκεκριμένη περίπτωση ο ενοικιαστής δεν συμμορφώθηκε με τον όρο καταβολής του ενοικίου και η μη τήρησή του είχε ως συνέπεια όπως το ίδιο το διάταγμα διαλαμβάνει την αυτόματη ακύρωσή του και συνεπώς το δικαστήριο έκρινε ότι το προσωρινό διάταγμα που εκδόθηκε κατέστη άκυρο και εμπόδιζε τον ενοικιαστή ως αιτητή να αναζητεί την επί της ουσίας εξέταση του αιτήματός του για τη διακοπή της παροχής του ηλεκτρικού ρεύματος στο μίσθιο που αποτελούσε την επαγγελματική του στέγη για είκοσι χρόνια.

Όπως προέκυψε, ο ενοικιαστής όφειλε ενοίκια στον ιδιοκτήτη και επειδή δεν υπήρχε ξεχωριστός μετρητής παροχής ρεύματος στο μίσθιο και ο ιδιοκτήτης του παρείχε ρεύμα από γειτονικό του υποστατικό, του απέκοψε την παροχή και ο ενοικιαστής αποτάθηκε στο δικαστήριο εξασφαλίζοντας προσωρινό διάταγμα για επανασύνδεση. Το δικαστήριο επέβαλε όρο στον ενοικιαστή να υπογράψει εγγύηση και να καταβάλλει το ενοίκιο και την αναλογία του για την κατανάλωση ρεύματος. Ο ιδιοκτήτης επικαλείτο τον παράνομο τρόπο με τον οποίο παρείχε ηλεκτρικό ρεύμα στον ενοικιαστή για την απαλλαγή του, όμως ο ενοικιαστής ισχυριζόταν ότι ο ιδιοκτήτης εμποδιζόταν λόγω της συμπεριφοράς και της σύμπραξής του να προβάλλει αυτό τον ισχυρισμό. Το δικαστήριο δεν συμμερίστηκε την άποψη του ιδιοκτήτη και προς τούτο παρέπεμψε στη σχετική απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου που τον αφορούσε, απορρίπτοντάς του αίτηση για προνομιακό διάταγμα, υποδεικνύοντας ότι εναπόκειτο στο πρωτόδικο δικαστήριο να εξετάσει το ζήτημα ως προς τις συνέπειες της σύμπραξης του ιδιοκτήτη στην κατ’ ισχυρισμόν παρανομία του ενοικιαστή. Το δικαστήριο διαπίστωσε ότι δεν υπήρχε αντίλογος από την πλευρά του ιδιοκτήτη για τη διατάραξη του δικαιώματος του ενοικιαστή σε ειρηνική και ανεμπόδιστη κατοχή του μισθίου λόγω των ενεργειών του ιδιοκτήτη να διακόψει την παροχή του  ρεύματος στο υποστατικό. Παρά ταύτα, ακύρωσε το προσωρινό διάταγμα λόγω μη συμμόρφωσης του ενοικιαστή με τον όρο πληρωμής του ενοικίου και λόγω της απόκρυψης από το δικαστήριο ότι όφειλε μεγάλο αριθμό ενοικίων, ενώ ο ιδιοκτήτης παρουσίασε αριθμό επιστολών αξίωσής τους. Τόνισε ότι η παράλειψη αυτή του ενοικιαστή ήταν καταλυτική για το ύψος της εγγύησης που θα έθετε για την έκδοση του διατάγματος και αποστέρησε στο δικαστήριο την ευκαιρία να έχει μια σφαιρική εικόνα της όλης κατάστασης.