Δες περισσότερα άρθρα του philenews όταν αναζητάς ειδήσεις στην Google
Add philenews.com on Google
Στο άρθρο αυτό θα επικεντρωθούμε στα κίνητρα για εξασφάλιση προσιτού ενοικίου. Επανερχόμαστε μετά την εξαγγελία για την κατασκευή-παραγωγή προσιτής κατοικίας.
Είναι δεδομένη η αύξηση των ενοικίων ιδιαίτερα σε περιοχές όπου υπάρχει ψηλή ζήτηση, όπως περιοχές πλησίον των πανεπιστημίων και άλλες οικιστικές περιοχές κυρίως εντός του κέντρου των πόλεων.
● Η αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25% είναι κατανοητή και διερωτόμαστε όταν ο υφιστάμενος συντελεστής δόμησης είναι 100%, η αύξηση του συντελεστή θα έχει ως σύνολο 125% (δηλαδή 100% + 25%). Δηλαδή η αύξηση είναι αθροιστική; Δείτε μπέρδεμα σε υπόθεση στην Πόλη Χρυσοχούς.
● Είναι κατανοητό το ελάχιστο εμβαδόν του γηπέδου στα 2.000 τ.μ.
● Δεν μας είναι κατανοητό ότι η ζώνη θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 100%. Δηλαδή η περιοχή του Πανεπιστημίου Κύπρου που έχει ένα από τα πιο σοβαρά προβλήματα έλλειψης μονάδων και που είναι 80%-90% θα εξαιρείται (παρομοίως κι άλλες περιοχές); Δεν υπάρχει λογική. Ο ελάχιστος συντελεστής δόμησης, είμαστε της άποψης, πρέπει να μειωθεί στο 80% ως μέγιστο ποσοστό.
● Ο καθορισμός στην περίοδο εκτέλεσης και ελέγχου είναι κατανοητή. Όμως ορισμένα έργα τα οποία θα είναι μεγάλης κλίμακας, είναι δυνατόν να χρήζει παράτασης η τελική εκτέλεση του έργου από την καθορισθείσα περίοδο;
● Το ποσοστό επίσης του 70% συντελεστή δόμησης για ενοικίαση είναι κατανοητό, αλλά δεν είναι ξεκάθαρο εάν αναφέρεται το 70% ως ποσοστό του συνόλου ή στο 70% πάνω στην αύξηση του συντελεστή δόμησης (το πρώτο θα είναι λάθος).
● Τα ωφέλιμα εμβαδά δυνατόν να μειώνονται ή να αυξάνονται (σίγουρα το δεύτερο είναι λάθος) κατά την κρίση της Πολεοδομικής Αρχής. Δηλαδή, η τυχόν αύξηση του ελάχιστου εμβαδού είναι αντιφατική της όλης προσπάθειας. Είμαστε της άποψης ότι η ανοησία της τοποθέτησης ελάχιστου εμβαδού ανά μονάδα θα πρέπει να καταργηθεί. Θέμα το οποίο εγείραμε προ 15 ετών και επίσης 2-3 φορές τον χρόνο έκτοτε, ότι το μέτρο αυτό είναι λανθασμένο και μας προκάλεσε την κατάσταση αυτή που βρισκόμαστε (μη προσιτή κατοικία), όπως και οι χαμηλοί συντελεστές δόμησης για τους οποίους και πάλι αναφερθήκαμε κατ’ επανάληψη πριν 6 χρόνια και έκτοτε σε τακτά διαστήματα (ίδε και διαφορά της αύξησης του συντελεστή δόμησης στις τουριστικές περιοχές που προκάλεσε την αναβάθμιση της πλειονότητας των τουριστικών έργων).
● Η εξαγορά του χώρου στάθμευσης, αν και δεν καθορίζεται, θα είναι γύρω στις €2.500-€3.000 για κάθε χώρο. Δεν έχει νόημα είναι αντικίνητρο.
● Σε περίπτωση ενοικίασης η μονάδα θα έχει αυξημένο κόστος 19% για το ΦΠΑ. Ως εκ τούτου για ένα διαμέρισμα των έστω 100 τ.μ., το κόστος θα αυξηθεί κατά (100 τ.μ. χ €1.500/τ.μ. χ 19%) ±€29.000 που με ένα αναμενόμενο ενοίκιο 4% ανά έτος, το κόστος της ενοικίασης θα αυξηθεί σε ±€100/μήνα. Υποβάλαμε στον Υπουργό Εσωτερικών λύση γραπτώς στις 13.5.2019, με γνωμάτευση διεθνών ελεγκτών πως ξεπερνιέται το θέμα.
Αυτές είναι οι αρχικές μας παρατηρήσεις, ενώ για την παραγωγή της πρώτης κατοικίας τα αντικίνητρα είναι να τα φοβάσαι σε σχέση με τα κίνητρα.
Όταν ετοιμάζονται τέτοιου είδους μελέτες/σχέδια, θα πρέπει να συνοδεύονται από κάποιου είδους οικονομική μελέτη, ούτως ώστε τα κίνητρα να υπερτερούν των αντικινήτρων που το σχέδιο αυτό προτείνει. Θα επανέλθουμε μεν, αλλά ορισμένα παραδείγματα στο θέμα της πρώτης κατοικίας είναι αξιοπρόσεκτα όπως:
– Απόσταση 8 μέτρα από το σύνορο. Πολύ μεγάλη ιδιαίτερα όταν περιορίζεται ο ορισμός των ορόφων.
– Ο συντελεστής δόμησης να είναι τουλάχιστον 140%. Γιατί αυτός ο ψηλός συντελεστής δόμησης; Δηλαδή εάν υπάρχει κτήμα με συντελεστή δόμησης 80% σε εμβαδόν 10.000 τ.μ., πού είναι το πρόβλημα;
– Τοπιοτέχνηση, χώροι αναψυχής κ.λπ. (ποιος θα τα συντηρεί;). Ποιος θα πληρώνει τα κοινόχρηστα;
– Μόνο υπόγειοι χώροι στάθμευσης λάθος (εδώ μόνο η διαφορά κόστους μεταξύ ισογείου/πιλοτή χώρου στάθμευσης και υπογείου είναι τουλάχιστον €3.000/μονάδα).
– Αναμένουμε να δούμε και τις προδιαγραφές.
Δεν είμαστε ευτυχείς, αλλά σίγουρα αποτελεί μια πρόταση προς συζήτηση, ενώ καμία οικιστική πολιτική δεν θα πετύχει αν δεν υπάρχει η πρόνοια για άμεση έξωση των ενοικιαστών (ίδε πρόταση ΔΗΣΥ) για τη μη τήρηση των όρων ενοικίασης από τους ενοικιαστές –όπως η διόρθωση του περί ενοικιοστασίου νόμου για να μην καταστούν οι μονάδες αυτές κατοικίες τύπου «κυπριακές φαβέλες». Στο θέμα της ενοικίασης θα πρέπει να αντιμετωπιστεί η άμεση έξωση σε περίπτωση μη πληρωμής του ενοικίου ή τη διάρρηξη των όρων της ενοικίασης. Είναι πολύ συνηθισμένο φαινόμενο η μη πληρωμή ενοικίου και σε αυτή την περίπτωση (ενοικίασης) ο developer θα έχει την υποχρέωση να ενοικιάζει τη μονάδα για 8 χρόνια χωρίς να δικαιούται να την διαθέσει (και πάλι ορθά) πριν, ενώ η μη πληρωμή ενοικίου θέτει σε κίνδυνο τον επενδυτή και κατ’ επέκταση τη χρηματοδότηση του έργου και ίσως οι χρηματοδότες να αρνούνται να παραχωρήσουν δάνεια για την ανάπτυξη.
Τελειώνοντας, αναφέρουμε ότι υποβάλαμε πρόταση στον Υπουργό Εσωτερικών από τις 12.11.2018 με αρκετές λεπτομέρειες για το πρόβλημα.
Είναι δεδομένη η αύξηση των ενοικίων ιδιαίτερα σε περιοχές όπου υπάρχει ψηλή ζήτηση, όπως περιοχές πλησίον των πανεπιστημίων και άλλες οικιστικές περιοχές κυρίως εντός του κέντρου των πόλεων.
● Η αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25% είναι κατανοητή και διερωτόμαστε όταν ο υφιστάμενος συντελεστής δόμησης είναι 100%, η αύξηση του συντελεστή θα έχει ως σύνολο 125% (δηλαδή 100% + 25%). Δηλαδή η αύξηση είναι αθροιστική; Δείτε μπέρδεμα σε υπόθεση στην Πόλη Χρυσοχούς.
● Είναι κατανοητό το ελάχιστο εμβαδόν του γηπέδου στα 2.000 τ.μ.
● Δεν μας είναι κατανοητό ότι η ζώνη θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 100%. Δηλαδή η περιοχή του Πανεπιστημίου Κύπρου που έχει ένα από τα πιο σοβαρά προβλήματα έλλειψης μονάδων και που είναι 80%-90% θα εξαιρείται (παρομοίως κι άλλες περιοχές); Δεν υπάρχει λογική. Ο ελάχιστος συντελεστής δόμησης, είμαστε της άποψης, πρέπει να μειωθεί στο 80% ως μέγιστο ποσοστό.
● Ο καθορισμός στην περίοδο εκτέλεσης και ελέγχου είναι κατανοητή. Όμως ορισμένα έργα τα οποία θα είναι μεγάλης κλίμακας, είναι δυνατόν να χρήζει παράτασης η τελική εκτέλεση του έργου από την καθορισθείσα περίοδο;
● Το ποσοστό επίσης του 70% συντελεστή δόμησης για ενοικίαση είναι κατανοητό, αλλά δεν είναι ξεκάθαρο εάν αναφέρεται το 70% ως ποσοστό του συνόλου ή στο 70% πάνω στην αύξηση του συντελεστή δόμησης (το πρώτο θα είναι λάθος).
● Τα ωφέλιμα εμβαδά δυνατόν να μειώνονται ή να αυξάνονται (σίγουρα το δεύτερο είναι λάθος) κατά την κρίση της Πολεοδομικής Αρχής. Δηλαδή, η τυχόν αύξηση του ελάχιστου εμβαδού είναι αντιφατική της όλης προσπάθειας. Είμαστε της άποψης ότι η ανοησία της τοποθέτησης ελάχιστου εμβαδού ανά μονάδα θα πρέπει να καταργηθεί. Θέμα το οποίο εγείραμε προ 15 ετών και επίσης 2-3 φορές τον χρόνο έκτοτε, ότι το μέτρο αυτό είναι λανθασμένο και μας προκάλεσε την κατάσταση αυτή που βρισκόμαστε (μη προσιτή κατοικία), όπως και οι χαμηλοί συντελεστές δόμησης για τους οποίους και πάλι αναφερθήκαμε κατ’ επανάληψη πριν 6 χρόνια και έκτοτε σε τακτά διαστήματα (ίδε και διαφορά της αύξησης του συντελεστή δόμησης στις τουριστικές περιοχές που προκάλεσε την αναβάθμιση της πλειονότητας των τουριστικών έργων).
● Η εξαγορά του χώρου στάθμευσης, αν και δεν καθορίζεται, θα είναι γύρω στις €2.500-€3.000 για κάθε χώρο. Δεν έχει νόημα είναι αντικίνητρο.
● Σε περίπτωση ενοικίασης η μονάδα θα έχει αυξημένο κόστος 19% για το ΦΠΑ. Ως εκ τούτου για ένα διαμέρισμα των έστω 100 τ.μ., το κόστος θα αυξηθεί κατά (100 τ.μ. χ €1.500/τ.μ. χ 19%) ±€29.000 που με ένα αναμενόμενο ενοίκιο 4% ανά έτος, το κόστος της ενοικίασης θα αυξηθεί σε ±€100/μήνα. Υποβάλαμε στον Υπουργό Εσωτερικών λύση γραπτώς στις 13.5.2019, με γνωμάτευση διεθνών ελεγκτών πως ξεπερνιέται το θέμα.
Αυτές είναι οι αρχικές μας παρατηρήσεις, ενώ για την παραγωγή της πρώτης κατοικίας τα αντικίνητρα είναι να τα φοβάσαι σε σχέση με τα κίνητρα.
Όταν ετοιμάζονται τέτοιου είδους μελέτες/σχέδια, θα πρέπει να συνοδεύονται από κάποιου είδους οικονομική μελέτη, ούτως ώστε τα κίνητρα να υπερτερούν των αντικινήτρων που το σχέδιο αυτό προτείνει. Θα επανέλθουμε μεν, αλλά ορισμένα παραδείγματα στο θέμα της πρώτης κατοικίας είναι αξιοπρόσεκτα όπως:
– Απόσταση 8 μέτρα από το σύνορο. Πολύ μεγάλη ιδιαίτερα όταν περιορίζεται ο ορισμός των ορόφων.
– Ο συντελεστής δόμησης να είναι τουλάχιστον 140%. Γιατί αυτός ο ψηλός συντελεστής δόμησης; Δηλαδή εάν υπάρχει κτήμα με συντελεστή δόμησης 80% σε εμβαδόν 10.000 τ.μ., πού είναι το πρόβλημα;
– Τοπιοτέχνηση, χώροι αναψυχής κ.λπ. (ποιος θα τα συντηρεί;). Ποιος θα πληρώνει τα κοινόχρηστα;
– Μόνο υπόγειοι χώροι στάθμευσης λάθος (εδώ μόνο η διαφορά κόστους μεταξύ ισογείου/πιλοτή χώρου στάθμευσης και υπογείου είναι τουλάχιστον €3.000/μονάδα).
– Αναμένουμε να δούμε και τις προδιαγραφές.
Δεν είμαστε ευτυχείς, αλλά σίγουρα αποτελεί μια πρόταση προς συζήτηση, ενώ καμία οικιστική πολιτική δεν θα πετύχει αν δεν υπάρχει η πρόνοια για άμεση έξωση των ενοικιαστών (ίδε πρόταση ΔΗΣΥ) για τη μη τήρηση των όρων ενοικίασης από τους ενοικιαστές –όπως η διόρθωση του περί ενοικιοστασίου νόμου για να μην καταστούν οι μονάδες αυτές κατοικίες τύπου «κυπριακές φαβέλες». Στο θέμα της ενοικίασης θα πρέπει να αντιμετωπιστεί η άμεση έξωση σε περίπτωση μη πληρωμής του ενοικίου ή τη διάρρηξη των όρων της ενοικίασης. Είναι πολύ συνηθισμένο φαινόμενο η μη πληρωμή ενοικίου και σε αυτή την περίπτωση (ενοικίασης) ο developer θα έχει την υποχρέωση να ενοικιάζει τη μονάδα για 8 χρόνια χωρίς να δικαιούται να την διαθέσει (και πάλι ορθά) πριν, ενώ η μη πληρωμή ενοικίου θέτει σε κίνδυνο τον επενδυτή και κατ’ επέκταση τη χρηματοδότηση του έργου και ίσως οι χρηματοδότες να αρνούνται να παραχωρήσουν δάνεια για την ανάπτυξη.
Τελειώνοντας, αναφέρουμε ότι υποβάλαμε πρόταση στον Υπουργό Εσωτερικών από τις 12.11.2018 με αρκετές λεπτομέρειες για το πρόβλημα.
* F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων, Πωλητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης.
