Συμβόλαια πώλησης και οι δεσμεύσεις τους

 

Άλλες τόσες είναι οι φορές που έχουμε ακούσει ότι το συμβόλαιο είναι τυπικό και καλύπτει τις βασικές προϋποθέσεις του νόμου ή ότι το συμβόλαιο είναι τυποποιημένο, ακολουθεί συγκεκριμένο μοτίβο και δεν χρήζει οποιασδήποτε αλλαγής.

 

Ένα συμβόλαιο, ακόμη και όταν η συναλλαγή φαίνεται απλή και ευθύς, δεν παύει να είναι το σημαντικότερο έγγραφο της συναλλαγής καθώς καθορίζει τα δικαιώματα των εμπλεκόμενων συμβαλλόμενων μερών, ενώ παράλληλα ορίζει τον τρόπο επίλυσης διαφόρων διαφωνιών που μπορεί να προκύψουν.  Επίσης, ένα ορθό και προσεγμένο συμβόλαιο περιορίζει όλα τα πιθανά ρίσκα και αποτρέπει αβεβαιότητες, οι οποίες θα μπορούσαν να επιφέρουν διαφωνίες.

 

Ως δικηγορική εταιρεία διεθνούς εμβέλειας που ασχολείται συχνά με πολλαπλές και πολύπλοκες συναλλαγές ακίνητης περιουσίας, πολλές φορές δυστυχώς συναντήσαμε υποθέσεις όπου οι επενδυτές και οι εταιρείες παροχής υπηρεσιών δεν έδωσαν την πρέπουσα σημασία στο συμβόλαιο πώλησης, ώστε να καλύπτονται όλες οι πιθανότητες τυχόν αμφισβήτησης πριν, κατά τη διάρκεια και μετά τη μεταβίβαση της ακίνητης περιουσίας, με αποτέλεσμα να προκύψουν δυσάρεστες και σοβαρές συνέπειες που μόνο μέσω δικαστικών ενεργειών μπορούσαν να επιλυθούν.
Η ιδιοκτησία ενός ακινήτου είναι μια μακροπρόθεσμη και υπολογίσιμη επένδυση λόγω των μεγάλων ποσών που πραγματεύονται. Ως εκ τούτου, οι επενδυτές, οι πωλητές αλλά και οι αγοραστές, είναι σημαντικό να ακολουθούν τις δέουσες διαδικασίες όπως ορίζονται από το νομοθετικό πλαίσιο, κατά τη διάρκεια του κλεισίματος μιας συμφωνίας, προκειμένου να διαφυλάξουν τα συμφέροντά τους. Από την άλλη πλευρά, οι κτηματομεσίτες και οι τεχνικές – κατασκευαστικές εταιρείες καθώς επίσης και οι εταιρείες ανάπτυξης γης, θα πρέπει να διαφυλάσσουν τα δικαιώματά τους προκειμένου να αποφευχθούν αρνητικές συνέπειες που μπορεί να προκύψουν κατά τη διάρκεια του κλεισίματος της συμφωνίας, δηλαδή τυχόν ακυρώσεις, προβλήματα στη χρηματοδότηση κ.λπ.

 

Επομένως ο διορισμός μιας δικηγορικής εταιρείας είναι απόλυτα αναγκαίος, γιατί ως νομικοί σύμβουλοι και έμπειροι γνώστες του νομοθετικού πλαισίου, μπορεί να διασφαλίσουν τα ωφελήματα των συμβαλλόμενων μερών και να προτείνουν την ένταξη, απαλοιφή ή τροποποίηση όρων που σε περίπτωση διαφωνίας θα ορίζουν το τι έχει συμφωνηθεί.  Επίσης, οι δικηγόροι είναι αυτοί οι οποίοι θα διασφαλίσουν ότι το συμβόλαιο είναι απόλυτα εναρμονισμένο με τις πρόνοιες του νόμου που διέπουν τους όρους και προϋποθέσεις αναφορικά με την εν λόγω συναλλαγή.

 

Επιπρόσθετα, οι δικηγορικές εταιρείες συχνά ενεργούν και παρέχουν υπηρεσίες μεσεγγύησης για την εκτέλεση συμβάσεων ακινήτων. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η δικηγορική εταιρεία παρέχει ως τρίτο πρόσωπο το «escrow service». Η υπηρεσία αυτή λειτουργεί ενδιάμεσα της συναλλαγής και το δικηγορικό γραφείο εποπτεύει την ομαλή ροή της.  Συνήθως, η υπηρεσία αυτή προσφέρεται σε περιπτώσεις που οι επενδυτές προέρχονται από διαφορετική χώρα από αυτή του παρόχου. Παρόλα αυτά, η εν λόγω υπηρεσία χρησιμοποιείται ακόμη και σε περιπτώσεις όπου όλα τα εμπλεκόμενη μέρη είναι από την ίδια χώρα.

 

Επιπλέον, οι νομικοί σύμβουλοι είναι σε θέση να συμβουλεύσουν τον επενδυτή, πωλητή ή αγοραστή ως προς τη στρατηγική που θα ακολουθήσει στις συναλλαγές του αναφορικά με τις αγοραπωλησίες ακινήτων. Η αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία θα ενσωματωθεί στο χαρτοφυλάκιο ακινήτων ενός επενδυτή, είναι πολύ σημαντική και επηρεάζεται από διάφορους παράγοντες οι οποίοι ορίζουν τη μελλοντική της αξία.  Μην ξεχνάμε ότι ο κάθε επενδυτής με την κίνηση αυτή επιθυμεί να αυξήσει την εισροή των εσόδων του.  Οι κύριοι παράγοντες που μελετώνται για την κάθε επενδυτική συναλλαγή του τύπου αυτού είναι η τοποθεσία,  η μελλοντική χρήση, το φορολογικό σύστημα, η αξιοπιστία του παροχέα του ακινήτου καθώς και η στρατηγική μεταπώλησης του ακινήτου.      

 

Ανακεφαλαιώνοντας, θα ήθελα να επισημάνω ότι με το διορισμό μιας έμπειρης δικηγορικής εταιρείας  οι επενδυτές, αγοραστές και πωλητές, καθώς και εμπλεκόμενοι πάροχοι διασφαλίζουν τα δικαιώματά τους κατά τη διάρκεια υπογραφής του συμβολαίου και είναι πλήρως ενημερωμένοι για το νομοθετικό πλαίσιο αλλά και το πρακτικό μέρος το οποίο διέπει τις αγοραπωλησίες ακινήτων.