Δες περισσότερα άρθρα του philenews όταν αναζητάς ειδήσεις στην Google

Add philenews.com on Google


Η κατάθεση πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο διασφαλίζει τα δικαιώματα του αγοραστή, ο οποίος ενόσω εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του, δύναται να ζητήσει την ειδική εκτέλεση, καθώς και κάθε άλλη θεραπεία που δικαιούται εναντίον του υπόχρεου πωλητή. Σύμφωνα με τον περί Ειδικής Εκτέλεσης Νόμο, ο αγοραστής δικαιούται να ζητήσει ταυτόχρονα τόσο την ειδική εκτέλεση της σύμβασης με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομά του όσο και την εκπλήρωση της υποχρέωσης του πωλητή να λάβει όλα τα αναγκαία μέτρα, ώστε να εκδοθεί ο ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας και προς τούτο να επιβαρυνθεί τα σχετικά έξοδα. Σε περίπτωση που το αντικείμενο της σύμβασης είναι υπό ανέγερση διαμέρισμα ή κατοικία που παρουσιάζει τυχόν ατέλειες, κακοτεχνίες ή ελαττώματα, ο αγοραστής δικαιούται να αξιώσει τα έξοδα αποκατάστασής τους, την αμοιβή των συμβούλων και οποιαδήποτε επιπρόσθετα έξοδα προέβη συνεπεία της παράλειψης του πωλητή να ανταποκριθεί στις συμβατικές του υποχρεώσεις. Μάλιστα αν στη σύμβαση προνοείται η καταβολή ποσού κατά τη μεταβίβαση, το Δικαστήριο θα διατάξει τον αγοραστή να το πληρώσει συγχρόνως με τη μεταβίβαση. Η ειδική εκτέλεση διατάσσεται εφόσον τηρούνται οι αναγκαίες διατυπώσεις του Νόμου και συγκεκριμένα η σύμβαση να κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο και να μην εγείρεται ζήτημα παραγραφής.

Στα πλαίσια αγωγής του αγοραστή για ειδική εκτέλεση, το Δικαστήριο εξετάζει τα δικαιώματα των μερών, όπως συνέβη και στην απόφαση που εξέδωσε ο Δικαστής κ. Χ. Β. Χαραλάμπους ημερ. 3/6/2019, διαπιστώνοντας ότι η σύμβαση κατατέθηκε εμπρόθεσμα με βάση τον Νόμο και ποτέ δεν έχει τερματιστεί από οποιονδήποτε από τους διαδίκους, ο δε αγοραστής επέμεινε στην εκπλήρωση των υποχρεώσεων του πωλητή. Διαπίστωσε ότι η καταβολή του υπολοίπου του τιμήματος προνοείτο ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση και συνεπώς συνιστούσε αμοιβαία υπόσχεση με την υποχρέωση του πωλητή για έκδοση ξεχωριστού τίτλου της κατοικίας που δεν εκπλήρωσε. Η εισήγηση του πωλητή ότι υπήρξε αντικατάσταση του πωλητηρίου εγγράφου με νέα συμφωνία και συνεπώς αυτό δεν έχρηζε εκπλήρωσης, δεν έγινε αποδεχτή καθόσον ο αγοραστής δεν ήθελε να χάσει οποιοδήποτε δικαίωμα και ουδέποτε απέσυρε το πωλητήριο έγγραφο από το Κτηματολόγιο. Μάλιστα από την αρχή κατέστησε σαφές γραπτώς στον πωλητή ότι καμιά αντικατάσταση δεν είχε επέλθει. Το Δικαστήριο σημείωσε ότι η αντικατάσταση σύμβασης προνοείται στο άρθρο 62 του Κεφ. 149 και βασική συνέπειά της είναι πως καθιστά την αρχική ως σύμβαση μη χρήζουσα εκπλήρωσης. Ο Νόμος δεν προβλέπει συγκεκριμένο τύπο για την απαλλαγή από υφιστάμενες υποχρεώσεις και την υποκατάσταση υφιστάμενης σύμβασης με νέα. Τόνισε ότι για τη θεμελίωση της αντικατάστασης δεν είναι απαραίτητο όπως οι υποχρεώσεις, οι οποίες αναλαμβάνονται με τη νέα σύμβαση, να είναι οι ίδιες με εκείνες που είχαν αναληφθεί με τη σύμβαση η οποία αντικαθίσταται. 

Στην προκειμένη περίπτωση δεν υπήρχε αμφιβολία ότι η καταβολή του υπολοίπου ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση της κατοικίας συνιστούσαν αμοιβαίες υποσχέσεις ως προνοεί ο Νόμος. Συνεπώς, κανένας από τους δύο συμβαλλόμενους δεν υποχρεούται να εκπληρώσει την υποχρέωσή του εκτός και εάν ο άλλος είναι έτοιμος και πρόθυμος να εκπληρώσει τη δική του. Έκρινε ότι τα γεγονότα προσομοίαζαν με εκείνα της αυθεντίας Σπύρου ν. Aristo Developers, όπου στα πλαίσια σύμβασης αγοράς ακινήτου η 3η και τελευταία δόση θα έπρεπε να είχε καταβληθεί μέχρι συγκεκριμένη ημερομηνία, αλλά και πάλι συγχρόνως με τη μεταβίβαση. Όμως ούτε οι αγοραστές ούτε ο πωλητής προσφέρθηκε για μεταβίβαση του ακινήτου. Μόνη διαφορά, πρόσθεσε, ότι κάποια στιγμή εκεί ο πωλητής είχε ακυρώσει κιόλας τη σύμβαση. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε πως, αφού ο πωλητής δεν είχε πληροφορήσει τους αγοραστές μέχρι τη δηλωθείσα ημερομηνία ότι ήταν έτοιμος και πρόθυμος να μεταβιβάσει το ακίνητο, τότε δεν μπορούσε να θεωρηθεί ότι εκείνοι αθέτησαν την υπόσχεσή τους για πληρωμή κατά την ορισθείσα ημέρα. Κατ’ ακολουθία, ο πωλητής δεν είχε δικαίωμα ακύρωσης ή τερματισμού της σύμβασης και οποιαδήποτε τυχόν ενέργεια δεν είχε οποιοδήποτε έγκυρο αποτέλεσμα. Δεδομένου ότι συνέτρεχαν όλες οι προϋποθέσεις του Νόμου, διέταξε την ειδική εκτέλεση της σύμβασης, υπό τον όρο της πληρωμής της 3ης δόσης ως ορίζει η σύμβαση. 

Το Δικαστήριο, στηριζόμενο στα ανωτέρω νομολογηθέντα, έκρινε ότι οι διατάξεις του Νόμου εφαρμόζονταν και στη συγκεκριμένη περίπτωση και η ανυπαρξία ξεχωριστού τίτλου για την κατοικία δεν συνιστά κώλυμα για το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης, δεδομένου ότι είναι δυνατή η παράλληλη έκδοση σχετικής διαταγής προς λήψη των αναγκαίων διαβημάτων για τη διενέργεια χωριστής εγγραφής, δικαιώνοντας τον αγοραστή.

 
*Δικηγόρος στη Λάρνακα.