Ετοιμάζεται να αλλάξει επίπεδο η επενδυτική εταιρεία Elements Capital,  την οποία δημιούργησε ο Σάββας Λιασής, πριν από δέκα χρόνια, αφού σύντομα θα ξεκινήσει προσπάθεια για άντληση επιπλέον €500 εκατ. από επενδυτές. Όπλο του; Οι πολύ υψηλές αποδόσεις που πέτυχε η εταιρεία στις επενδύσεις που έκανε όλα αυτά τα χρόνια. Όσον αφορά την απόκτηση του ξενοδοχείου Londa, εξηγεί ποιο είναι το απόλυτο συγκριτικό πλεονέκτημα του συγκεκριμένου περιουσιακού στοιχείου.
 
Πρόσφατα εξαγοράσετε το γνωστό ξενοδοχείο Londa. Πώς προέκυψε το deal;
 
Ο τρόπος που συνεργαζόµαστε µε τη York σε διάφορες επενδύσεις είναι ότι είµαστε συνεπενδυτές µε το δικό µας credit opportunities fund αλλά και operating partners, µε την έννοια ότι αναλαµβάνουµε  τη διαχείρηση της επένδυσης. Η κυπριακή µας εταιρία Elements Capital Management Ltd έχει αναλάβει τη διαχείριση της συγκεκριµένης επένδυσης. Σ’ αυτήν την επένδυση ξεκινήσαµε δουλειά πριν περίπου ένα χρόνο µε εκτενή ανάλυση και διαπραγµάτευση. Δεν θα πω ότι ήταν εύκολη υπόθεση, αλλά λόγω της ποιότητας του ακινήτου δεν χρειαστήκαµε πολλά για να πεισθούµε να το αγοράσουµε στη σωστή τιµή.      
 
Έχει ολοκληρωθεί η συναλλαγή για το ξενοδοχείο;
 
Ναι. Το περιουσιακό στοιχείο πέρασε από την Gordian σε εµάς. Πωλήθηκε έναντι συγκεκριµένου αντιτίµου και πλέον βλέπουµε τις προοπτικές για βέλτιστη αξιοποίηση της ξενοδοχειακής µονάδας.
 
Βλέπετε αυτή την τάση των τελευταίων χρόνων για επενδύσεις από µεγάλους οργανισµούς στην Κύπρο, να συνεχίζεται;
 
Κοιτάξτε,  αυτού του είδους οι οργανισµοί που ειδικεύονται σε επενδύσεις «ειδικών συνθηκών» ή στα λεγόµενα distressed assets, ψάχνουν να βρουν αξία. Είτε µέσω της τιµής, είτε µέσω της αναδιάρθρωσης ή µέσω απλοποίησης πολύπλοκων νοµικών καταστάσεων, οι οποίες αν βελτιωθούν, δηµιουργείται αυτόµατα αξία. Στην Κύπρο, η δηµιουργία αξίας µέσω της τιµής ενός περιουσιακού στοιχείου δεν προσφέρεται αφού οι τιµές διάθεσης δεν αφήνουν µεγάλα περιθώρια. Επίσης, η αγορά δεν αφήνει περιθώρια για σηµαντικές πράξεις. Δεν µπορείς να είσαι βέβαιος ότι αν αγοράσεις ένα ακίνητο, θα µπορείς σε 2-3 χρόνια να το διαθέσεις. Έτσι, γι’ αυτού του είδους τα επενδυτικά ταµεία, εκτός κι αν µιλάµε για πολύ µεγάλα έργα, όπως τα πακέτα δανείων που θέλουν να πωλήσουν οι τράπεζες, είναι δύσκολο να υπάρξει ενδιαφέρον.
 
ΠΑΝΩ ΣΤΗ ΘΑΛΑΣΣΑ
Εσείς όµως ενδιαφερθήκατε για το Londa.
Ακριβώς. Ενδιαφερθήκαµε λόγω ενός ιδιαίτερου χαρακτηριστικού που διαθέτει αυτό το συγκεκριµένο asset, που δεν είναι άλλο από την τοποθεσία του. Ενδεχοµένως και να ήταν το µοναδικό διαθέσιµο ακίνητο που είχε αποµείνει στη Λεµεσό το οποίο είναι τόσο κοντά στη θάλασσα. Κι αυτό το πλεονέκτηµα είναι που θέλουµε να εκµεταλλευτούµε. Είναι ένα µεγάλο περιουσιακό στοιχείο και θεωρούµε πως αν επικεντρωθούµε πάνω του, θα µπορέσουµε να ξεκλειδώσουµε σηµαντική επιπρόσθετη αξία.
 
Δηµοσιεύµατα το τελευταίο διάστηµα έκαναν αναφορά και σε επένδυση των York-Elements στην ελληνική φαρµακευτική Famar. Τι ισχύει ακριβώς;
 
Πράγµατι, έτσι είναι. Πρόσφατα κλείσαµε την πρώτη µας συµφωνία στην ελληνική αγορά, η οποία αφορά στην απόκτηση της νότιας περιµέτρου του συγκεκριµένου οµίλου, η οποία περιλαµβάνει την Ελλάδα, την Ισπανία και την Ιταλία. Πρόκειται για µία συναλλαγή την οποία τρέχουµε από τον περασµένο Ιούνιο. Θεωρούµε πως η συγκεκριµένη εταιρεία έχει σηµαντική προοπτική, είναι καλά στηµένη µε σταθερούς και πιστούς πελάτες, εκ των πρωταγωνιστών της φαρµακευτικής βιοµηχανίας διεθνώς. Βέβαια, η εταιρεία υπέφερε λίγο τα τελευταία χρόνια λόγω των κεφαλαιουχικών αναγκών της, αφού δεν µπορούσαν να µπουν νέα κεφαλαία. Θεωρούµε πως µε τα νέα δεδοµένα και την απλοποίηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος, οι προοπτικές είναι σηµαντικές. Στόχος µας είναι η εταιρεία να απαλλαγεί από το χρέος, να εισρεύσει νέο κεφάλαιο και να καλύψουµε το κενό των προηγούµενων χρόνων, να αποπληρωθούν οι προµηθευτές και να ξεκινήσει εκ νέου µία υγιής σχέση µε τους πελάτες. Σήµερα που µιλάµε είµαι στην ευχάριστη θέση να αναφέρω ότι όλοι οι παραπάνω στόχοι  έχουν ήδη επιτευχθεί στους δυο µήνες που µας ανήκει η εταιρεία και τώρα επικεντρωνόµαστε στο να δώσουµε την καλύτερη δυνατή εξυπηρέτηση στους πελάτες µας χωρίς τα οικονοµικά προβλήµατα του παρελθόντος. 
 
ΑΝΤΛΗΣΗ ΝΕΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ
Τι περιλαµβάνουν τα µελλοντικά σχέδια της Elements;
 
Επόµενος στόχος µας είναι η αύξηση των κεφαλαίων µας. Βλέπουµε ένα καινούργιο κύκλο ευκαιριών να έρχεται στην περιοχή και θέλουµε να έχουµε τη δυνατότητα να τις εκµεταλλευτούµε, όπως επενδύσεις σε ειδικές καταστάσεις, distressed assets, illiquid situations κτλ.
 
Σε ποια γεωγραφική περιοχή βλέπετε αυτές τις εξελίξεις να έρχονται;
 
Ήδη, από πριν την πανδηµία βλέπαµε ότι ξεκινούσε από Ισπανία, επεκτεινόταν σε Ιταλία και σε άλλες χώρες της γύρω περιοχής. Πρόκειται για ένα νέο κύκλο εκκαθάρισης της αγοράς.
 
Από πού προέρχονται τα κεφάλαια µε τα οποία επενδύετε;
 
Η Elements Capital Management Inc έχει δικό της ταµείο µε λεφτά από Ευρωπαίους  θεσµικούς επενδυτές. Σκοπός µας πλέον είναι να συµµετέχουµε πιο ενεργά, από άποψη κεφαλαίων, στις κοινές επενδύσεις που κάνουµε µε αλλά µεγαλύτερα ταµεία. Ταυτόχρονα, θέλουµε να αυξήσουµε τις δικές µας µικρότερες επενδύσεις που ταιριάζουν πιο πολύ στις χώρες της περιοχής µας.
 
Υπάρχουν τα απαιτούµενα κεφάλαια για κάτι τέτοιο; Αναφερθήκατε σε αύξηση κεφαλαίων…
 
Θα ξεκινήσουµε σύντοµα νέο κύκλο για άντληση νέων κεφαλαίων από τις αγορές των ΗΠΑ, Αγγλίας και της Γερµανίας. Μέχρι σήµερα, οι επενδυτές µας προέρχονταν από χώρες της Ευρώπης και αυτήν την στιγµή διαχειριζόµαστε περιουσιακά στοιχεία αξίας πέραν των 350 εκατ. ευρώ. Πλέον, θα έλεγα πως εισερχόµαστε σε πιο θεσµικό πλαίσιο και για να το πετύχουµε αυτό, θα προτάξουµε τη µέχρι τώρα απόδοσή µας η οποία παρά την πανδηµία παρουσιάζει ισχυρά θετική  απόδοση για τους επενδυτές µας. Από πλευράς χαρτοφυλακίου, έχουµε αυτήν τη στιγµή έναν απολογισµό περίπου 26,6% IRR και 2x MOIC (multiple of invested capital).
 
Τι ποσό στοχεύετε να συγκεντρώσετε αυτήν τη φορά και πότε θα αρχίσουν οι διαδικασίες;
 
Στόχος µας είναι να συγκεντρώσουµε 500 εκατ. ευρώ και θα ξεκινήσουµε τα road shows τον ερχόµενο Σεπτέµβριο. Αυτήν τη στιγµή φαντάζοµαι ότι θα είναι περισσότερο virtual road show, λόγω κορωνοϊού. Αρχές του 2021 θεωρώ πως η διαδικασία θα έχει ολοκληρωθεί. Μέχρι τότε θα συνεχίσουµε να εργαζόµαστε µαζί µε αλλά µεγαλύτερα ταµεία  όπως κάνουµε µέχρι σήµερα.
 
Μετά θα ακολουθήσετε αυτόνοµη επενδυτική πορεία;
 
Όχι, κατ’ ανάγκη. Το ένα δεν αναιρεί το άλλο. Έτσι κι αλλιώς δεν έχουµε ούτε σήµερα κάποιο περιορισµό ή κάποια δέσµευση. Απλώς από τέτοιες συνεργασίες προκύπτουν σηµαντικές συνέργειες και για τις δύο πλευρές και στη δική µας περίπτωση, ήταν αρκετά επιτυχηµένες.
 
Πώς είναι η συνεργασία µε ένα µεγάλο αµερικανικό επενδυτικό ταµείο όπως η York Capital;
 
Εν µέρει είναι και θέµα προσωπικών σχέσεων και εµπιστοσύνης, εάν καταφέρεις να αποδείξεις ότι η διαχείριση των έργων που κάνεις είναι σωστή και κερδίσεις την εµπιστοσύνη τους, µετά είναι πιο εύκολο. 
 
Από πλευράς ωφεληµάτων τα οποία απολαµβάνετε εσείς από τη συνεργασία;
 
Μάθαµε πάρα πολλά από τους συν-επενδυτές µας. Για παράδειγµα, µάθαµε να λειτουργούµε ως ένα πολύ µεγαλύτερο fund απ’ ότι είµαστε. Μάθαµε να λειτουργούµε µε τους περιορισµούς που έχει ένα µεγάλο αµερικανικό επενδυτικό ταµείο και τις υποχρεώσεις προς τους επενδυτές του. Όταν ξεκινήσαµε τη συνεργασία µε τη York, ήµασταν έξι άτοµα, και τώρα είµαστε 18 και επεκταθήκαµε σε ακόµα τρεις χώρες. Σήµερα έχουµε γραφεία σε Κύπρο, Κροατία και το πιο µεγάλο στη Σλοβενία. Στην Αγγλία έχουµε γραφείο µέσω αντιπροσώπου. Σύντοµα ανοίγουµε γραφείο στην Ελλάδα.
Νιώθω φοβερή περηφάνια στο πώς αυτό το ταµείο ιδιωτικών κεφαλαίων, ξεκινώντας από την Κύπρο λόγω καταγωγής και όχι λόγω φορολογικών διευκολύνσεων βρίσκεται αυτήν τη στιγµή στη θέση να διαχειρίζεται κεφάλαια τέτοιου µεγέθους. Έχουµε ένα επιβραβευµένο διευθυντικό team που έχει καταφέρει απίστευτα πράγµατα. Στη Σλοβενία τους Ales Skoberne και Dejan Rajbar. Στην Κύπρο τον Ανδρέα Γεωργαλή και στο Ηνωμένο Βασίλειο τον Nader Bawany.
 
Σίγουρα µε την αύξηση κεφαλαίου θα αυξηθούν και οι ανάγκες σε προσωπικό.
 
Ναι, σίγουρα. Και δεν είναι το πιο εύκολο πράγµα να βρεις προσωπικό µε τέτοιες εξειδικευµένες γνώσεις.
 
Πώς βλέπετε την κατάσταση στην Κύπρο από επενδυτική σκοπιά;
 
Σίγουρα η κατάσταση είχε οµαλοποιηθεί πριν συµβούν όλα αυτά. Εάν υλοποιηθούν και οι διαδικασίες πώλησης µη εξυπηρετούµενων δανείων που βρίσκονται σε εξέλιξη σε Τράπεζα Κύπρου και Ελληνική, τα πράγµατα θα γίνουν ακόµα καλύτερα. Η Τράπεζα Κύπρου θεωρώ ότι πέτυχε πάρα πολλά, το ίδιο και η Ελληνική. Θεωρώ πως η Κύπρος δεν είναι πλέον distressed περιοχή. Η µεγάλη µου ανησυχία είναι ο τρόπος διάθεσης του µεγάλου όγκου ακινήτων που κατέχουν οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης δανείων. Η διάθεση του στοκ θα πρέπει να γίνεται σταδιακά και να µην υπάρχει εξάρτηση από ένα μόνο παράγοντα, όπως για παράδειγµα την παραχώρηση διαβατηρίων. Θα πρέπει να δούµε συνολικά το προϊόν που προσφέρει η χώρα ώστε να είναι ελκυστική ως επενδυτικός προορισµός.
Το θετικό είναι πως στην περίπτωση των ακινήτων που σχετίζονται µε επενδυτικά διαβατήρια, η εξάρτηση των τραπεζών είναι περιορισµένη, άρα αν υπάρχει µείωση, η κρίση δεν θα είναι µεταδοτική.
 
Ανησυχείτε για τους εξωγενείς κινδύνους που απειλούν την Κύπρο το τελευταίο διάστηµα;
 
Προφανώς. Ο κορωνοϊός είναι µία από αυτές τις απειλές η οποία θα µπορούσε να δηµιουργήσει σηµαντικά προβλήµατα ειδικά στον τουριστικό τοµέα. Περιµένουµε σηµαντική διόρθωση στις αγορές όπως και επενδυτικές ευκαιρίες στο τέλος αυτής της διόρθωσης. Όπως φαίνεται και από τις τελευταίες εξελίξεις, οι αγορές έχουν πληγεί σε φοβερό βαθµό και θα συνεχίσουν όσο υπάρχει αυτή η αβεβαιότητα µε τον ιό.
 
Πώς επηρεάζει η πανδηµία του Covid-19 επενδυτικά ταµεία όπως η Elements;
 
Δυστυχώς η πανδηµία θα δηµιουργήσει προβλήµατα τα οποία κανείς δεν χρειάστηκε να διαχειριστεί τα τελευταία 90 χρόνια. Μιλάµε για απώλεια γενικότερων υποδοµών και όχι µόνο σε ιδιωτικές εταιρείες. Σ’ αυτό το δύσκολο περιβάλλον εναπόκειται σε ταµεία σαν τα δικά µας να φέρουν ρευστότητα σε µια αγορά. Σε αυτήν τη φάση τα ταµεία ιδιωτικών κεφαλαίων είναι προετοιµασµένα γι’ αυτό το ενδεχόµενο, λόγω και της εµπειρίας που αποκόµισαν στη κρίση της περιόδου 2008-2011. Μαζί µε αυτό, τα ταµεία κρατάνε ένα ποσό ρευστότητας πέρα του 1.3 τρις δολαρίων, έτοιµο να επενδυθεί σε ποιοτικές εταιρίες που αντιµετωπίζουν δυσκολίες λόγω της σηµερινής κατάστασης.
 
ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΟ CASE STUDY
 
Επένδυση σε επιχείρηση-ηγέτη στον τομέα του DIY, στη μετά-αναδιάρθρωση περίοδο η οποία κατέγραφε σταθερή, χωρίς χρέος και με ισχυρές ροές ρευστότητας, απόδοση. Ωστόσο, ο προηγούμενος ιδιοκτήτης, ως διαχειριστής, είχε εντολή να από-επενδύσει με στόχο να αποπληρώσει τους αρχικούς δανειστές.
 
Μέρος του αρχικού σχεδίου αναδιάρθρωσης, ήταν ο αρχικός δανειστής να αναλάβει την κυριότητα 14 καταστημάτων και να τα ενοικιάζει πίσω έναντι ενοικίου για μία περίοδο πέντε ετών. Η συμφωνία ενοικίασης, μεταφέρθηκε σε μία «bad bank» ως μέρος των προσπαθειών αναδιάρθρωσης.
Η Elements εντόπισε μία καθαρή ευκαιρία μη αντιπροσωπευτικής τιμής σε δύο περιουσιακά στοιχεία, αφού τόσο ο διαχειριστής όσο και η «bad bank» πλησίαζαν στον τέλος του κύκλου ζωής τους και έπρεπε να διαθέσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία.
 
Διαχειριστής και «bad bank» δεν μπορούσαν να καταλήξουν σε μία από κοινού διαδικασία διάθεσης, και έτσι έτρεξαν δύο ξεχωριστές διαδικασίες. Μία για το εμπορικό κομμάτι και μία για το κομμάτι των ακινήτων. Αυτό δημιούργησε πρόβλημα αποτίμησης τόσο για όσους ενδιαφέρονταν για το εμπορικό κομμάτι όσο και για όσους ενδιαφέρονταν για τα ακίνητα.
 
Η Elements συμμετείχε και στις δύο διαδικασίες και δημιούργησε αξία απλώς αντικαθιστώντας δύο προβληματικούς ιδιοκτήτες και θέτοντας σε εφαρμογή μία τυπική εμπορική συμφωνία ενοικίασης. Με την πώληση των ακινήτων, μέσα σε ένα χρόνο, η επενδυτική είχε επιστροφή 1.3Χ του κεφαλαίου που αρχικά επενδύθηκε.
 
Η έξοδος από τη συγκεκριμένη επένδυση ενδεχομένως να γίνει το 2021, ίσως μέσω Αρχικής Δημόσιας Προσφοράς. Στόχος είναι η επένδυση να αποφέρει 2.4Χ τα αρχικά χρήματα που επενδύθηκαν αφού αποδίδει ετήσιο EBITDA 9 εκατ. ευρώ.  
 
Από την έκδοση Ιουνίου του περιοδικού Insider