Η κατάσταση στην αγορά ακινήτων είναι εκείνη που όλοι γνωρίζουμε, δηλαδή μεγάλη προσφορά και περιορισμένη ζήτηση. Σε αυτό το στάδιο της μεγάλης προσφοράς υπάρχει πρόσθετα και είσοδος στην αγορά μεγάλου αριθμού ακινήτων, όπως εκείνης του Συνεργατισμού (Altamira) και της Ελληνικής (APS) κλπ και αναμένουμε ακόμη εκείνη της Alpha Bank και άλλων τραπεζών/επενδυτικών ταμείων που αγόρασαν πακέτα δανείων. Επαναλαμβάνουμε τις επιφυλάξεις μας για θέματα σοβαρής άγνοιας ορισμένων ξένων οίκων επί του θέματος και διερωτόμαστε πώς οι ξένοι αυτοί οίκοι θα βοηθήσουν την όλη κατάσταση στη διάθεση ακινήτων, με στόχο ασφαλώς να βοηθηθούν οι τράπεζες που έχουν οι ίδιες πρόβλημα.
Ένα λυπηρό παράδειγμα άγνοιας είναι όταν ένας από τους ξένους οίκους που προσπαθούν να διαθέσουν τα ακίνητα, σε συνεργασία με ντόπιους κτηματομεσίτες, μας πληροφόρησε ότι η προμήθεια που πληρώνεται σε κτηματομεσίτες δεν είναι καθορισμένη, αλλά ανάλογα με το τεμάχιο, διότι κατά τη δική τους άποψη, η προμήθεια εξαρτάται από το πόσο εύκολο είναι να πωληθεί ή όχι το ακίνητο και ως εκ τούτου το ύψος της προμήθειας θα είναι ανάλογη της δυσκολίας, χωρίς όριο σε ελάχιστη ή μέγιστη προμήθεια. Άρα, ποιος κτηματομεσίτης θα ασχοληθεί μαζί τους, όταν δεν γνωρίζει την αμοιβή του και στο τέλος να υπάρχει ίσως και δικαστικό θέμα, έχοντας υπόψη και τον περί Κτηματομεσιτών νόμο. Αποστείλαμε επιστολή, λοιπόν, στον οίκο αυτό, διερωτώμενοι πώς θα υπάρξει συνεργασία, την στιγμή η μη πώληση του ακινήτου θα προβεί εις βάρος του. Καμία απάντηση. Τα όνειρα παραμένουν λοιπόν ότι η τοπική αγορά θα τρέξει από μόνη της να αγοράσει τα ακίνητα αυτά, ο στόχος είναι η πώλησή τους στην τιμή και οι ίδιοι ορίζουν και τη διάθεση σε συντομότερο χρόνο (ο χρόνος διάθεσης είναι ο κύριος στόχος κατ’ εμάς), που περίπου είναι 5-7 χρόνια μέγιστο.
Το θέμα μας είναι, εκτός του πιο πάνω και της ανοργανωσιάς των κατά τα άλλα ηχηρών/διεθνών ονομάτων, υπάρχουν ταυτόχρονα και οι διάφοροι ιδιοκτήτες, που είτε επιθυμούν να ανταλλάξουν τα ακίνητα τους για χρέη ή να τα διαθέσουν άλλως πως. Η κατηγορία αυτή των ιδιοκτητών έχει μια νοοτροπία, δυστυχώς, με τις προ κρίσης τιμές. Ναι, υπάρχει κάποια ανάκαμψη, αλλά αυτό αφορά διαμερίσματα και κατοικίες στις πόλεις, κατά κύριο λόγο, και όχι όλα τα ακίνητα. Εκτός από επιλεγμένα οικόπεδα (υπάρχει κάποια ζήτηση για οικόπεδα στις πόλεις και στην περιφέρεια τους) για χωράφια (ιδιαίτερα γεωργικά), η ζήτηση είναι ιδιαίτερα υποτονική με κατιούσα πορεία.
Για εκείνους που έχουν εμπειρίες στη νέα κατάσταση πραγμάτων και νοουμένου ότι αναφερόμαστε σε διαμερίσματα/κατοικίες και οικόπεδα κατάλληλα για ανάπτυξη, με τιμές που ανταποκρίνονται στην υπάρχουσα κατάσταση της ζήτησης, δεν αναμένουμε ιδιαίτερο πρόβλημα, άνκαι το +19% Φ.Π.Α. είναι δύσκολο ή αδύνατο να απορροφηθεί από τον αγοραστή, ως επιπλέον χρέωση, με αποτέλεσμα από την τιμή διάθεσης θα πρέπει να γίνει κάποια αφαίρεση της τάξης του 5%-10%, που στο τέλος θα έχει μια καθαρή αύξηση στην τιμή, αυξάνοντας κατά έστω 10%.
Με τις νέες απαιτήσεις των αγοραστών, όπως η αυξημένη απαίτηση για ποιότητα, διαχείριση κλπ, υπάρχουν πράγματι νέα οικιστικά έργα εντός επιλεγμένων περιοχών οικιστικής ανάπτυξης, με τιμές πώλησης €2.500(+)/τ.μ., πλέον 5% ή 19% Φ.Π.Α., θα πρέπει να ληφθούν υπόψη. Αυτά σε σύγκριση με τις προς πώληση παλαιότερων μονάδων που έχουν ένα επίπεδο πώλησης της τάξης των €1.200-€1.500/τ.μ. χωρίς Φ.Π.Α. θα πρέπει να ληφθούν υπόψη. Είναι μεγάλη μεν διαφορά, αλλά ο αγοραστής θα πρέπει να λάβει υπόψη του και τις αναμενόμενες αναβαθμίσεις/επιδιορθώσεις αγοράζοντας ένα παλιό διαμέρισμα που ίσως να ανεβάζουν το κόστος σε €1.300-€1.800/τ.μ., κόστος αγοράς πολύ πιο κάτω από τις καινούργιες μονάδες (και χωρίς το Φ.Π.Α.).
Να μην παρασυρόμαστε από τις ψηλές τιμές των νέων παραθαλάσσιων διαμερισμάτων, ιδιαίτερα στη Λεμεσό, με μια μέση τιμή των €7.000-€15.000/τ.μ., αλλά αυτό είναι μια άλλη κατηγορία περιορισμένων αγοραστών, με άλλες προδιαγραφές και στόχους (ανεξαρτήτως του αποτελέσματος που στο τέλος αναμένουμε μετά από 5-6 χρόνια, με νέες συνθήκες που ίσως να καταλήξουν σε μια, έστω μικρή φούσκα, ιδιαίτερα τώρα με τη φυγή των Ρώσων αγοραστών και την κατάργηση των διαβατηρίων). Αποτελεί και αυτό ένα όνειρο για τους developers, που δεν έχουν την οργάνωση και τη δυνατότητα διεθνών εκθέσεων και σύνδεση με μεσίτες για βίζες/διαβατήρια και αναμένουμε ότι θα αντιμετωπίσουν δυσκολίες, έχοντας υπόψη ότι οι μεσάζοντες, όπως δικηγόροι και ελεγκτές (όχι ομολογουμένως όλοι) στους οποίους οι ξένοι ενδιαφερόμενοι αποτείνονται και ζητούν ψηλή προμήθεια (τελείως παράνομο, αλλά εδώ τίθεται το θέμα, πώληση ή μη πώληση) ενώ κτηματομεσίτες του εξωτερικού, ιδιαίτερα Κινέζοι, έχουν φθάσει σε απαιτήσεις 20%-25% προμήθειας.
Ωραία μεν τα οράματα, αγαπητοί μας αναγνώστες, και έχουν όλη τη συμπάθεια μας οι πωλητές που προσβλέπουν σε μια κάποια λύση για επίλυση των δικών τους οικονομικών προβλημάτων, με ζητούμενες αυξημένες τιμές, αλλά ταυτόχρονα για εκείνους που χρωστούν θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη και το 13% τόκο στις καθυστερημένες δόσεις – άρα θα πρέπει να συγκρίνουν το κόστος της καθυστέρησης (σε τόκο) σε σχέση με την τιμή διάθεσης.
