Ο ιδιοκτήτης τεμαχίου γης που προτίθεται να προβεί σε ανάπτυξη του μπορεί να αποταθεί στην αρμόδια Πολεοδομική Αρχή για προκαταρκτικές απόψεις προτού προχωρήσει στην υποβολή αίτησης για πολεοδομική άδεια. Η δυνατότητα αυτή χρησιμοποιείται από τους ιδιοκτήτες, ώστε να πληροφορηθούν κατά πόσο θα αντιμετωπιστεί θετικά ή αρνητικά τυχόν πολεοδομική αίτηση τους με βάση το ισχύον πολεοδομικό/νομικό πλαίσιο στην περιοχή. Οι απόψεις της Πολεοδομικής Αρχής δεν ήταν δεσμευτικές μέχρι την τροποποίηση του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου με το Ν.134(Ι)/2015, οπότε εισήχθηκε πρόνοια στο άρθρο 25(8) που αναφέρει ότι η έκφραση απόψεων δεν συνιστά πολεοδομική άδεια, αλλά δεσμεύει κατά νόμο την Αρχή ή οποιονδήποτε των λειτουργών της για περίοδο ενός έτους. Οι απόψεις της Αρχής αποτελούν εκτελεστή διοικητική πράξη και σε περίπτωση που είναι αρνητικές, ο επηρεαζόμενος δύναται να αποταθεί στο Διοικητικό Δικαστήριο ζητώντας την ακύρωση της απόφασης. Παρόλο που η εξέταση μιας τέτοιας προσφυγής από το δικαστήριο θα υπερβεί την περίοδο του ενός έτους, εντούτοις ο επηρεαζόμενος μπορεί να την προωθήσει με σκοπό την εξασφάλιση ακυρωτικής απόφασης ώστε να νομιμοποιείται στη διεκδίκηση αποζημιώσεων για ζημία ή βλάβη που έχει υποστεί.
Πριν από την αναφερόμενη τροποποίηση, η έκφραση απόψεων από την Πολεοδομική Αρχή δεν συνιστούσε πολεοδομική άδεια ούτε και τη δέσμευε ή τους λειτουργούς της, όντας πληροφοριακού περιεχομένου. Όμως, με την τροποποίηση που επήλθε, δημιουργήθηκε δέσμια αρμοδιότητα της Αρχής είτε να απορρίψει την πολεοδομική αίτηση αν οι απόψεις είναι αρνητικές, είτε να την εγκρίνει αν είναι θετικές. Το ζήτημα κατά πόσο οι προκαταρκτικές απόψεις της Αρχής αποτελούν εκτελεστή διοικητική πράξη εξετάστηκε από την Πρόεδρο του Διοικητικού Δικαστηρίου κα Μ. Καλλιγέρου στην απόφαση της ημερ.30.12.2020 σε προσφυγές ιδιοκτητών που επιζητούσαν την ακύρωση των αποφάσεων του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως που διατύπωσαν τη θέση ότι δεν μπορεί να χορηγηθεί πολεοδομική άδεια για την ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας στα τεμάχια τους. Οι ιδιοκτήτες υπέβαλαν αιτήσεις για προκαταρκτικές απόψεις σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 25(8), οι οποίες εξετάστηκαν από την Πολεοδομική Αρχή πληροφορώντας τους ότι με βάση το ισχύον πολεοδομικό/νομικό πλαίσιο στην περιοχή όπου είχε εφαρμοστεί Σχέδιο Αναδασμού και αρδεύεται από κυβερνητικό υδατικό έργο, δεν θα μπορούσε να αντιμετωπιστεί θετικά τυχόν πολεοδομική αίτηση για τέτοια ανάπτυξη.
Η Αρχή ήγειρε προδικαστικές ενστάσεις ότι οι προκαταρτικές απόψεις της δεν αποτελούσαν εκτελεστή διοικητική πράξη, ότι η προσωρινότητα της δέσμευσης που είχαν οι απόψεις, δηλαδή ίσχυαν μόνο για ένα έτος που παρήλθε, κατέστησε τις προσφυγές αλυσιτελείς αφού οι αιτητές δεν υπέστηκαν οποιαδήποτε βλάβη μη έχοντας υποβάλει αίτηση για πολεοδομική άδεια μέσα στο έτος και ότι οι αιτητές παραβιάζουν το δόγμα της επιδοκιμασίας και αποδοκιμασίας, αφού αποτάθηκαν για προκαταρκτικές απόψεις τις οποίες τώρα αμφισβητούν. Το δικαστήριο, αιτιολογώντας την απόφαση του, απέρριψε τις προδικαστικές ενστάσεις της Αρχής με παραπομπή στην τροποποίηση του νόμου και με αναφορά στη νομολογία του Συμβουλίου Επικρατείας. Σε σχέση με τη μη εκτελεστότητα, έκρινε ότι οι προκαταρκτικές απόψεις υπό τις περιστάσεις αποτελούσαν μονομερή ενέργεια της διοίκησης με δεσμευτικό αποτέλεσμα. Παρά το γεγονός ότι έληξε η διάρκεια των αρνητικών απόψεων μεσούσης της προσφυγής, αυτό δεν στερούσε από τους αιτητές το δικαίωμα να συνεχίσουν την προσφυγή τους μέχρι τέλους, ώστε να επιδιώξουν να αναζητήσουν αποζημιώσεις στο πολιτικό δικαστήριο για ζημιά ή βλάβη που ήθελαν υποστεί. Συνεπώς, η δίκη δεν καταργήθηκε αφού οι αιτητές επικαλούνται κατ’ ισχυρισμό οικονομική ζημιά από την ισχύ της απόφασης της διοίκησης για ένα έτος, λόγω της μη ανάπτυξης των ακινήτων τους. Αναφορικά με την παραβίαση του δόγματος, το δικαστήριο έκρινε ότι αν αποτείνεται κάποιος στη διοίκηση πριν προβεί σε έξοδα για αρχιτεκτονικά σχέδια κ.λ.π. για προκαταρκτικές απόψεις, οι οποίες θα είναι δεσμευτικές για ένα έτος, δεν αποδεικνύεται εκ του γεγονότος αυτού η απεμπόληση των δικαιωμάτων του να προσβάλει πράξη που προσβάλλει τα έννομα συμφέροντα του.
Στην ουσία των προσφυγών, το Δικαστήριο αποδέχθηκε τη θέση των αιτητών ότι επρόκειτο για δυσμενή απόφαση σε βάρος τους που απαιτείτο σαφής αιτιολογία και δέουσα έρευνα που απουσίαζαν. Επεσήμανε επίσης ότι οι επιστολές της Αρχής υπογράφονταν από συγκεκριμένο λειτουργό χωρίς όμως να παρουσιάζεται εξουσιοδότηση υπογραφής τους εκ μέρους του Επαρχιακού Λειτουργού του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως ή μεταβίβαση αρμοδιότητας για λήψη απόφασης από αυτόν. Συνεπώς, ακύρωσε τις επίδικες αποφάσεις λόγω αναρμοδιότητας του οργάνου που τις εξέδωσε.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα.
