Έχει πρόσφατα δημοσιευθεί προς συζήτηση Πολεοδομικό Σχέδιο για την περιοχή των πρώην διυλιστηρίων Λάρνακας που προβλέπει την μετατροπή της περιοχής από αποθήκες σε περιοχή ανάπτυξης αστικών κεντρικών χρήσεων. Η ανάπτυξη της περιοχής αυτής παρουσιάζει ιδιαίτερο πολεοδομικό ενδιαφέρον και θέλω να προσφέρω κάποια σύντομα δικά μου σχόλια. Είναι η πρώτη περίπτωση στα πολεοδομικά χρονικά της Κύπρου όπου τεμάχια αποθηκών πετρελαιοειδών και υγραερίου μετατρέπονται σε τεμάχια ανάπτυξης κεντρικών αστικών χρήσεων. Είναι γεγονός ότι η θέση της περιοχής αυτής, ως προέκταση του αστικού εμπορικού κέντρου της Λάρνακας, και δίπλα στο Λιμάνι, δικαιολογεί την πολεοδομική της αναβάθμιση και την προσέλκυση νέων αναπτύξεων. Ωστόσο, αυτή η καθαρά πολεοδομική– χωροταξική άποψη του θέματος συνυπάρχει με την πολεοδομική– οικονομική πτυχή του θέματος που αφορά στα οικονομικά του προτεινόμενου «Πολεοδομικού Σχεδίου Περιοχής» που προκύπτουν από την μετατροπή του υφιστάμενου πολεοδομικού καθεστώτος της περιοχής σε περιοχή κεντρικών εμπορικών και άλλων ψηλής αξίας αναπτύξεων που επιφέρουν οικονομικό όφελος στα εμπλεκόμενα τεμάχια. Σε όλες σχεδόν τις χώρες της ΕΕ εφαρμόζεται μηχανισμός ανάκτησης αξιών που δημιουργούνται από πολεοδομικές πρόνοιες και προτάσεις (valuecapturemechanism).
Τα νούμερα που προκύπτουν από μια πρώτη οικονομική μετάφραση του συγκεκριμένου Σχεδίου Περιοχής είναι καταπληκτικά, είναι μεγάλο ο αριθμό τεμαχίων τα οποία αποκτούν κατά πολύ αναβαθμισμένα δικαιώματα ανάπτυξης. Παρόλα αυτά το πολεοδομικό αυτό Σχέδιο Περιοχής δεν περιλαμβάνει οποιαδήποτε οικονομική ανάλυση ή αναφορά ως αν τα δυο ζητήματα, ο σχεδιασμός των ζωνών και τα οικονομικά των ζωνών, να είναι ανεξάρτητα πράγματα. Είναι επομένως ανάγκη να γίνουν τρία βασικά πράγματα και να περιληφθούν ως παράρτημα στο προτεινόμενο Σχέδιο Περιοχής: Πρώτον, κοστολόγηση των έργων που προτείνονται, δεύτερον, εντοπισμός και αξιολόγηση των επιλογών χρηματοδότησης τους και, τρίτον, εκτίμηση της υπεραξίας που οι πρόνοιες του Σχεδίου δημιουργούν. Σίγουρα το κάθε ένα από αυτά απαιτεί κάποια ανάλυση και παρουσιάζει τις δικές του προκλήσεις αλλά δεν είναι ούτε άσχετα με το αντικείμενο ούτε και ακαθόριστα ζητήματα. Τέτοιες αναλύσεις αποτελούν βασική παράμετρο πολεοδομικών σχεδίων που προτείνουν ανακατατάξεις ανάπτυξης, έργα, δαπάνες για υποδομές και αναβαθμίζουν αξίες τεμαχίων.
Τα ερωτήματα παραμένουν: Τι θα γίνει με τη χρηματοδότηση των προτεινόμενων έργων και τι θα γίνει με τις αξίες που η ίδια η διοίκηση και οι πολεοδομικές αποφάσεις δημιουργεί; Αν τα έργα θα χρηματοδοτηθούν από τον κρατικό προϋπολογισμό, είτε έμμεσα με μεταφορά στο Δήμο Λάρνακας, αυτό σημαίνει ότι θα πληρώσει ο ανυποψίαστος και απληροφόρητος φορολογούμενος. Δεν γίνεται άλλος να επωφελείται και άλλος να πληρώνει. Αυτά τα ερωτήματα δεν είναι το περιθώριο αλλά το επίκεντρο της πολεοδομίας.
Ο λόγος που πρέπει να δοθεί περισσότερη προσοχή στην οικονομική πτυχή του Σχεδίου αυτού είναι διπλός: Είναι το γνωστό θέμα της κατανομής του οικονομικού οφέλους που προστίθεται στην αξία της γης, ένα πολύ γνωστό θέμα που δεν έγινε ακόμη κατορθωτή η αντιμετώπιση του, και δεύτερον, το θέμα της καλύτερης διασύνδεσης του πολεοδομικού σχεδιασμού και των προτάσεων ανάπτυξης με τη χρηματοδότηση και υλοποίηση των έργων σε μια ενιαία διαδικασία προγραμματισμού έτσι ώστε η υλοποίηση έργων και άλλων ενεργειών που προωθούν τους δηλωμένους στόχους ανάπτυξης των πολεοδομικών σχεδίων να συμβαδίζουν με το χρονισμό και τη λογική του σχεδιασμού. Είναι έτσι που η πολεοδομία θα μπορεί να γίνει πιο αποτελεσματική στη δημιουργία οργανωμένου αναπτυξιακού αποτελέσματος και ποιότητας αστικού χώρου όπως εξάλλου φαίνεται να είναι και το σκεπτικό και το όραμα των κατά τόπους σχεδίων.
*Κοινωνιολόγος, Οικονομολόγος και Πολεοδόμος
