Η εκποίηση υποθηκών επί ακινήτων διά μέσου της διαδικασίας πλειστηριασμού, η οποία προβλέπεται στις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν. 9/1965), πρόκειται για σύνηθες φαινόμενο και διαδικασία την οποία ακολουθούν τα πιστωτικά ιδρύματα, ειδικότερα σε περιπτώσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων, τα οποία για διάφορους λόγους καθίστανται προβληματικά.
Τις πλείστες των περιπτώσεων, των περί ου ο λόγος προβληματικών δανείων, ο δανειολήπτης είτε λόγω απρόβλεπτων οικονομικών προβλημάτων, είτε λόγω αποτυχίας του σκοπού λήψης του δανείου του, βρίσκεται αντιμέτωπος με τη δυσάρεστη εξέλιξη παύσης καταβολής της μηνιαίας δόσης του, που τούτο σε περίπτωση αδυναμίας εξεύρεσης συμβιβαστικής λύσεως με το τραπεζικό ίδρυμα, αναπόφευκτα οδηγεί στον πλειστηριασμό της ακίνητης περιουσίας του, την οποία υποθήκευσε προς εξασφάλιση ακριβώς του δανείου του.
Παρά ταύτα, όμως, υπάρχουν και περιπτώσεις που το ίδιο το τραπεζικό ίδρυμα, άγει, δυστυχώς, «καταχρηστικά», ας μου επιτραπεί ο όρος, με τη συμπεριφορά του ένα δάνειο, προκειμένου τούτο να καταστεί μη εξυπηρετούμενο και η όλη περίπτωση να οδηγηθεί σε εκποίηση της υποθηκευμένης ακίνητης ιδιοκτησίας. Μάλιστα, σε κάποιες περιπτώσεις η αξία του εν λόγω υποθηκευμένου ακινήτου είναι πολύ μεγαλύτερης οικονομικής αξίας, σε σχέση με το πραγματικό ποσό της οφειλής.
Μια από αυτές τις περιπτώσεις ήταν και τούτη που διαλαμβάνεται στο παρόν. Ειδικότερα, δύο φυσικά πρόσωπα αποτάθηκαν σε συγκεκριμένη τράπεζα για εξασφάλιση στεγαστικού δανείου. Αφού συμφωνήθηκαν οι όροι του δανείου, συμπεριλαμβανομένου και του επιτοκίου, προς εξασφάλιση του επίδικου δανείου υποθηκεύτηκε κατοικία, η οποία ανήκε στον έναν από τους δύο αιτητές του δανείου. Για σκοπούς κατανόησης των γεγονότων, αξίζει να σημειωθεί ότι το δάνειο ήταν πληρωτέο σε 180 μηνιαίες δόσεις. Όπως καθορίζετο στη συμφωνία, οι πρώτες 179 δόσεις ήταν συγκεκριμένου εκάστου ποσού, η δε 180η και τελευταία δόση «ήταν τέτοιου ποσού ώστε να εξοφλήσει πλήρως το ποσό που θα οφείλεται δυνάμει του ρηθέντος δανείου κατά την ημερομηνία καταβολής αυτού».
Αφού ολοκληρώθηκαν οι διαδικασίες και το αιτούμενο δάνειο εγκρίθηκε, οι δανειολήπτες ξεκίνησαν ανελλιπώς να καταβάλουν τη μηναία τους δόση έναντι του δανείου τους. Ωστόσο, τα προβλήματα φαίνεται να ξεκίνησαν όταν το πιστωτικό ίδρυμα, βασιζόμενο επί μιας καθαρά καταχρηστικής ρήτρας της σύμβασης δανείου, προέβη, μετά από παρέλευση 3 περίπου ετών μετά από τη σύναψη της συμφωνίας δανείου, σε μονομερή αύξηση του επιτοκίου του δανείου, χωρίς την προηγούμενη συζήτηση με τους δανειολήπτες.
Τούτο είχε ως αναπόφευκτο αποτέλεσμα, η 180η και τελευταία δόση του δανείου σχεδόν να υπερδιπλασιαστεί, οι δε δανειολήπτες να κινδυνεύουν με εκποίηση της ακίνητης περιουσίας τους, ένεκα της αδυναμίας τους να την εξοφλήσουν. Ειδικότερα, διά μέσω αναλυτικής κατάστασης, η οποία ετοιμάστηκε από λογιστή, διαπιστώθηκε πως πράγματι η εν λόγω καταχρηστική και μονομερής ενέργεια του πιστωτικού ιδρύματος, αιτιολογημένη από το ίδιο το πιστωτικό ίδρυμα επί μιας καταχρηστικής ρήτρας, σύμφωνα πάντα με την ευρωπαϊκή οδηγία 93/13/ΕΟΚ, είχε αποτέλεσμα τον υπερδιπλασιασμό της τελευταίας δόσης του υπό αναφορά δανείου.
Παρά την κοινοποίηση της εν λόγω κατάστασης προς το πιστωτικό ίδρυμα, οι τελευταίοι επέμειναν επί της αρχικής θέσεως τους, ότι δρούσαν με βάση τις πρόνοιες της σύμβασης δανείου και ότι οι ενέργειες τους σε καμία περίπτωση δεν εμπεριείχαν το στοιχείο της καταχρηστικότητας.
Κατόπιν της στάσης της τράπεζας, οι δανειολήπτες προχώρησαν με καταχώρηση αγωγής στο Δικαστήριο, επιζητώντας θεραπείες προς άρση των καταχρηστικών ρητρών, ενώ εν τω μεταξύ συνέχιζαν να αποπληρώνουν τις δόσεις του δανείου τους.
Ενώ εκκρεμούσε η αγωγή τους σε βάρος της τράπεζας, οι δανειολήπτες αποπλήρωσαν εξ ολοκλήρου τις πρώτες 179 δόσεις του δανείου τους και έτσι αποτάθηκαν στο πιστωτικό ίδρυμα και κατέβαλαν προς εξόφληση της 180ης και τελευταίας δόσης και κατ’ επέκταση του δανείου τους, συγκεκριμένο ποσό, το οποίο υπολογίστηκε από τον λογιστή τους και το οποίο ανταποκρινόταν στο ποσό που η τελευταία δόση θα έπρεπε να ανέρχεται, πριν την καταχρηστική και μονομερή αύξηση του επιτοκίου από την τράπεζα.
Παρά την κατάθεση του υπό αναφορά ποσού προς εξόφληση της τελευταίας δόσης, η τράπεζα επίμεινε ότι το δάνειο δεν είχε εξοφληθεί, αφού παρουσιαζόταν υπόλοιπο το οποίο ήταν διπλάσιο από το ποσό της τελευταίας δόσης, υπόλοιπο για το οποίο ακριβώς οι δανειολήπτες ισχυρίζονταν πως ήταν απότοκο της καταχρηστικής αύξησης του επιτοκίου.
Ενόψει του ότι δημιουργήθηκε διαφορά και κατ’ επέκταση ρήξη στις σχέσεις δανειοληπτών και τράπεζας, η τελευταία ενεργοποίησε τις διαδικασίες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν. 9/1965) και κινήθηκε προς εκποίηση του ενυπόθηκου ακινήτου των δανειοληπτών.
Οι δανειολήπτες με τη σειρά τους ζήτησαν την προστασία του δικαστηρίου και ως εκ τούτου στα πλαίσια της ως άνω αγωγής τους αιτήθηκαν την έκδοση προσωρινού διατάγματος με το οποίο να απαγορεύεται στην τράπεζα να προχωρήσει με εκποίηση του ακινήτου τους.
Το Δικαστήριο, μελετώντας κάθε στοιχείο το οποίο κατατέθηκε ενώπιον του και ακούοντας προσεκτικά τις θέσεις των διαδίκων, εξέδωσε το αιτούμενο διάταγμα, αποφασίζοντας ότι το παράπονο των δανειοληπτών είχε ουσιαστικό έρεισμα, καθότι είχαν υποδείξει συγκεκριμένη ρήτρα της σύμβασης δανείου που είχε άδικο αποτέλεσμα για τους ίδιους και που δεν αποτέλεσε αντικείμενο ατομικής διαπραγμάτευσης.
Καθοριστικό ρόλο στην έκδοση του αιτούμενου διατάγματος διαδραμάτισε το γεγονός ότι οι δανειολήπτες της υπό συζήτηση περίπτωσης δεν αποτάθηκαν στο Δικαστήριο για θεραπεία την τελευταία στιγμή. Ειδικότερα, ενώ πλήρωναν ανελλιπώς τις δόσεις του δανείου τους, ήγειραν το θέμα του παράνομου τοκισμού και ενώ συνέχιζαν να καταβάλλουν όλες τις δόσεις μέχρι και την προτελευταία δόση, καταχώρησαν αγωγή ζητώντας θεραπεία που να αποσκοπεί στην ανατροπή του αποτελέσματος που θα απέφερε η καταχρηστική ρήτρα. Περαιτέρω, προσέλαβαν πρόσωπο καταρτισμένο σε λογιστικές υπηρεσίες για να ετοιμάσει ειδική κατάσταση λογαριασμού που να δείχνει τη διαφορά μεταξύ της χρέωσης στη βάση του συμβατικού επιτοκίου και των χρεώσεων στη βάση της προσαύξησης που κατήγγειλαν ότι πρόκειται για παράνομη και καταχρηστική χρέωση.
Τέλος, πολύ σημαντικό στην έκδοση του απαγορευτικού διατάγματος ήταν και το γεγονός ότι, οι δανειολήπτες δεν ήταν περίπτωση προσώπων που αδιαφόρησαν για τις συμβατικές τους υποχρεώσεις. Ενώ, ως έχει αναφερθεί, αποπλήρωσαν όλες τις δόσεις τους ανελλιπώς στη βάση της συμφωνίας, μέχρι και την προτελευταία, αποτάθηκαν στο πιστωτικό ίδρυμα και κατέβαλλαν προς εξόφληση της τελευταίας δόσης, το ποσό που ο λογιστής τους είχε υπολογίσει αφαιρούμενης της καταχρηστικής χρέωσης.
Το Δικαστήριο αναλογιζόμενο την αγοραία αξία του υποθηκευμένου ακινήτου των δανειοληπτών, η οποία ανέρχετο κατά τον ουσιώδη χρόνο και κατόπιν αιτιολογημένης εκτίμησης στις €552.000, ενώ η διαφορά που είχαν με την τράπεζα ήταν περίπου €60.000, έκρινε πως, το να πωληθεί ένα ακίνητο που άξιζε πέραν του μισού εκατομμυρίου για να ικανοποιηθεί ένα χρέος των €60.000 και ενώ εν τω μεταξύ ετίθετο σοβαρό ζήτημα κατά πόσον η τράπεζα δικαιούται τα εν λόγω ποσά, αφού ήταν υπολογισμένα δυνάμει καταχρηστικής ρήτρας, ουσιαστικά θα επέφερε ένα άδικο αποτέλεσμα στους δανειολήπτες.
Η ενέργεια του Δικαστηρίου στην προκειμένη περίπτωση, να εκδώσει το προστατευτικό διάταγμα σε σχέση με το ακίνητο των δανειοληπτών, βρίσκεται σε πλήρη ευθυγράμμιση με τις αρχές που εκπηγάζουν από θεμελιώδεις αποφάσεις του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης
Το Δικαστήριο αναλογιζόμενο την ανισότητα και την αδικία που θα δημιουργείτο σε βάρος των δανειοληπτών από μια ενδεχόμενη πώληση του ακινήτου τους, η αξία του οποίου ανέρχετο πέραν του μισού εκατομμυρίου για μια ισχυριζόμενη οφειλή της τάξης των €60.000, και έχοντας υπόψη την αρχή που θεσπίστηκε στην απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου στην υπόθεση C-377/14 – Ernst Georg Radelinger και Helena Radlingerova κατά Finway κ.α. και δη ότι τα εθνικά δικαστήρια οφείλουν να προστατεύσουν του δανειολήπτες από τις καταχρηστικές ρήτρες προχώρησε στην προστασία του ακινήτου των δανειοληπτών δια μέσω του απαγορευτικού διατάγματος πώλησης του.
Από την άλλη όμως, επαναλαμβάνεται, καθοριστικό ρόλο διαδραμάτισε και η στάση των ίδιων των δανειοληπτών, οι οποίοι παρά τη διαμαρτυρία τους για αύξηση του επιτοκίου τους, συνέχισαν να καταβάλλουν τις δόσεις τους, χωρίς το δάνειο τους να καταστεί μη εξυπηρετούμενο, παράγοντας που λήφθηκε σοβαρά υπόψη κατά την ετυμηγορία του Δικαστηρίου, αφού με αυτό τον τρόπο οι δανειολήπτες δεν παραβίασαν την σύμβαση του δανείου τους και με καθαρά χέρια ζήτησαν την προστασία του Δικαστηρίου και την έλαβαν.
Δικηγόρος – Νομικός Σύμβουλος (LL.B, LL.M)
