Ποιοι είναι οι λόγοι που αυξάνονται οι τιμές ακινήτων όχι μόνο στην Κύπρο αλλά και στην Ευρώπη, τι μέτρα λαμβάνονται για ένα γεγονός έχει αποκτήσει πολιτική σημασία; «Την τελευταία δεκαετία, οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά μέσο όρο περίπου 10% ταχύτερα από τα εισοδήματα, μειώνοντας την προσιτή τιμή. Ενώ υπάρχουν μεγάλες διαφορές μεταξύ των χωρών, το ζήτημα της προσιτής τιμής έχει αποκτήσει πολιτική έλξη σε όλα τα κράτη μέλη και στην ΕΕ συνολικά. Η ανάγκη διασφάλισης της πρόσβασης σε προσιτή στέγαση έχει οικονομική και κοινωνική σημασία και έχει σημασία τόσο για τους πολιτικούς όσο και για τους ψηφοφόρους σε ολόκληρη την Ένωση» αναφέρει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή στην ανάλυση «Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies».

Ενώ υπάρχουν, σημειώνεται,  «βασικές διαφορές μεταξύ των κρατών μελών, η συνολική τάση είναι κοινή για τα περισσότερα, γεγονός που καθιστά το ζήτημα με κάποιες κοινές ρίζες. Η κατανόηση των παραγόντων που επηρεάζουν τις τιμές είναι σημαντική για τον προσδιορισμό της σωστής πολιτικής απάντησης. Οι τιμές των κατοικιών καθορίζονται από την αλληλεπίδραση παραγόντων ζήτησης και προσφοράς και κρύβεται πίσω από τις πρόσφατες αλλαγές είναι σημαντική για τον προσδιορισμό της κατάλληλης πολιτικής απάντηση».

Η αύξηση της ζήτησης για κατοικίες οδηγεί στην αύξηση των τιμών των κατοικιών, ενώ η αύξηση της προσφοράς τις μειώνει. Η κατανόηση των παραγόντων που επηρεάζουν την κατάσταση είναι σημαντική, αναφέρει η Κομισιόν και πώς πρέπει να αντιμετωπιστούν. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς πολλές από τις πολιτικές που θεσπίζονται σε όλες τις χώρες της ΕΕ φαίνονται εκ πρώτης όψεως να υποστηρίζουν την προσιτή τιμή, αλλά τελικά την υπονομεύουν.

Στην έκθεση αναφέρεται ότι «ο περιορισμός της προσφοράς βρίσκεται στη ρίζα της υψηλής αύξησης των τιμών κατοικιών συνολικά. Την τελευταία δεκαετία, η προσφορά νέων κατοικιών δεν έχει καταφέρει να συμβαδίσει με τη ζήτηση και η κατασκευή νέων κατοικιών βρίσκεται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Αυτό σημαίνει ότι καθώς η ζήτηση αυξάνεται με την αύξηση του εισοδήματος, μεταφράζεται σε υψηλότερες τιμές και όχι σε αυξημένη προσφορά.

Η μειωμένη προσφορά επηρεάζεται από το κανονιστικό περιβάλλον. Ενώ ορισμένοι από αυτούς τους κανονισμούς ισχύουν σε επίπεδο Ένωσης, πολλοί είναι εθνικοί. Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα κράτη μέλη προσθέτουν στους κανονισμούς της ΕΕ ή οι τοπικές κυβερνήσεις προσθέτουν τοπικές διατάξεις. Το αποτέλεσμα είναι μια εφαρμογή που μπορεί να υπονομεύσει τους παγκόσμιους στόχους για την παροχή στέγασης και τη βελτίωση της προσιτότητας».

Η αύξηση της ζήτησης για κατοικίες οδηγεί στην αύξηση των τιμών των κατοικιών, ενώ η αύξηση της προσφοράς τις μειώνει. Η κατανόηση των παραγόντων που επηρεάζουν την κατάσταση είναι σημαντική, αναφέρει η Κομισιόν και πώς πρέπει να αντιμετωπιστούν. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς πολλές από τις πολιτικές που θεσπίζονται σε όλες τις χώρες της ΕΕ φαίνονται εκ πρώτης όψεως να υποστηρίζουν την προσιτή τιμή, αλλά τελικά την υπονομεύουν.

Στην έκθεση αναφέρεται ότι «ο περιορισμός της προσφοράς βρίσκεται στη ρίζα της υψηλής αύξησης των τιμών κατοικιών συνολικά. Την τελευταία δεκαετία, η προσφορά νέων κατοικιών δεν έχει καταφέρει να συμβαδίσει με τη ζήτηση και η κατασκευή νέων κατοικιών βρίσκεται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Αυτό σημαίνει ότι καθώς η ζήτηση αυξάνεται με την αύξηση του εισοδήματος, μεταφράζεται σε υψηλότερες τιμές και όχι σε αυξημένη προσφορά. Η μειωμένη προσφορά επηρεάζεται από το κανονιστικό περιβάλλον. Ενώ ορισμένοι από αυτούς τους κανονισμούς ισχύουν σε επίπεδο Ένωσης, πολλοί είναι εθνικοί. Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα κράτη μέλη προσθέτουν στους κανονισμούς της ΕΕ ή οι τοπικές κυβερνήσεις προσθέτουν τοπικές διατάξεις. Το αποτέλεσμα είναι μια εφαρμογή που μπορεί να υπονομεύσει τους παγκόσμιους στόχους για την παροχή στέγασης και τη βελτίωση της προσιτότητας».

Φόρος για τις ρυθμίσεις των κενών ακινήτων

Ο φόρος χρησιμοποιείται επίσης για τη ρύθμιση των κενών ακινήτων, των οποίων ο πολλαπλασιασμός αποτελεί σημαντικό πρόβλημα σε ορισμένες χώρες και πόλεις. Το ζήτημα των κενών ακινήτων αποτελεί σημαντική πρόκληση σε ολόκληρη την ΕΕ, καθώς εκτιμάται ότι περίπου ένα στα έξι ακίνητα είναι κενά σε όλη την Ευρώπη, αναφέρει η έκθεση της Κομισιόν. Αυτό το ζήτημα είναι ιδιαίτερα έντονο σε ορισμένες χώρες της ΕΕ, όπως η Βουλγαρία, η Ρουμανία, η Πορτογαλία, η Μάλτα, η Κύπρος και η Ουγγαρία.

Ωστόσο, εξηγεί η Κομισιόν, ένα υψηλό ποσοστό κενών ακινήτων μπορεί να βρεθεί και σε ορισμένες μεγάλες πόλεις με σημαντικές ελλείψεις στέγασης. Ωστόσο, τα στατιστικά στοιχεία δεν είναι εναρμονισμένα σε ολόκληρη την ΕΕ, καθώς ορισμένα κράτη μέλη θεωρούν τις δεύτερες κατοικίες ως κενές, ενώ άλλα όχι. Ο εντοπισμός των κενών ακινήτων δεν είναι εύκολο έργο, αλλά υπάρχουν διάφορες μέθοδοι που μπορούν να χρησιμοποιηθούν. Αυτές περιλαμβάνουν την παρακολούθηση της χρήσης υπηρεσιών κοινής ωφέλειας (σημαντική και μακροπρόθεσμη μείωση της κατανάλωσης νερού, ηλεκτρικής ενέργειας ή φυσικού αερίου), βάσεις δεδομένων ακινήτων (ακίνητα που διατίθενται προς πώληση για μεγάλο χρονικό διάστημα), δεδομένα ταχυδρομικών υπηρεσιών (μη παραδομένη αλληλογραφία ή αίτημα για κύρια προώθηση), οπτική επιθεώρηση (π.χ. κατάφυτο γρασίδι, συσσωρευμένη αλληλογραφία) ή κοινοτική αναφορά.

Ενώ η παρακολούθηση των κενών κατοικιών παραμένει καθήκον των τοπικών αρχών, έχουν υπάρξει περιπτώσεις που η παρακολούθηση αυτή πρέπει να εκτελείται σε περιφερειακό επίπεδο, όπως στην περίπτωση της Βαλλονίας στο Βέλγιο. Η αποτελεσματική φορολόγηση των κενών κατοικιών απαιτεί επίσης αυστηρή επιβολή των δηλώσεων των ιδιοκτητών κατοικιών, με πρόστιμα για ψευδείς δηλώσεις, όπως καταδεικνύεται από διεθνείς εμπειρίες όπως αυτές του Βανκούβερ και της Μελβούρνης.

Πόσο αποτελεσματικά είναι τα μέτρα

Οι περισσότερες χώρες της ΕΕ, σύμφωνα με την έκθεση, προσφέρουν επιδοτήσεις ή εγγυήσεις στεγαστικών δανείων – εκτός από την Πορτογαλία και τη Σουηδία – και σχεδόν όλες παρέχουν φορολογικές ελαφρύνσεις, με εξαίρεση τη Γερμανία και τη Λιθουανία. Η Εσθονία, η Γερμανία, η Ουγγαρία, η Λετονία, το Λουξεμβούργο και η Ολλανδία προσφέρουν επιχορηγήσεις ή επιδοτήσεις για αγοραστές κατοικιών. Αντιθέτως, η ελάφρυνση του φόρου τόκων στεγαστικών δανείων έχει σταδιακά καταργηθεί σε ολόκληρη την ΕΕ και μόνο μια μειοψηφία κρατών μελών συνεχίζει να την χορηγεί για νέα στεγαστικά δάνεια.

Παραμένει σε ισχύ σε χώρες όπως το Βέλγιο, η Τσεχία, η Εσθονία, η Ιταλία, το Λουξεμβούργο, η Ολλανδία, η Φινλανδία και η Σουηδία, ενώ σε άλλες -συμπεριλαμβανομένων της Ιρλανδίας, της Ισπανίας, της Γαλλίας, της Λιθουανίας και της Πορτογαλίας- ισχύει μόνο για παλαιότερα στεγαστικά δάνεια που έχουν συναφθεί πριν από τις νομοθετικές αλλαγές. Η υποστήριξη για την ιδιοκτησία κατοικίας μπορεί επίσης να λάβει τη μορφή επιδοτήσεων δανείων, συμβάλλοντας ενδεχομένως σε αυξήσεις των τιμών των κατοικιών. Αρκετές χώρες της ΕΕ, σημειώνει η Κομισιόν, χρησιμοποιούν επιδόματα στέγασης για νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος που νοικιάζουν. Το κοινό πρόγραμμα επιδότησης στέγασης απευθύνεται σε ενοικιαστές χαμηλού εισοδήματος, οι οποίοι μπορεί να μην έχουν την οικονομική δυνατότητα ούτε να αγοράσουν το δικό τους σπίτι ούτε να πληρώνουν ενοίκια της αγοράς, ενώ η κυβέρνηση δεν διαθέτει επαρκές απόθεμα κοινωνικών ενοικιαζόμενων κατοικιών. Τα αποτελέσματα τέτοιων προγραμμάτων ποικίλλουν: στην Ολλανδία, η υποστήριξη ενοικιαστών έχει δείξει θετικά αποτελέσματα, ενώ στη Φινλανδία, τα επιδόματα στέγασης δεν έχουν μειώσει τα ενοίκια.