Τα τελευταία 2-3 χρόνια, μια σειρά από εξωγενείς παράγοντες σε παγκόσμιο επίπεδο, αλλά και ειδικές περιστάσεις σε εγχώριο επίπεδο, δημιούργησαν συνθήκες «τέλειας καταιγίδας» σε ό,τι αφορά το θέμα της προσιτής κατοικίας στην Κύπρο (αγορά, ανέγερση ή ενοίκιο).
Η παρούσα Κυβέρνηση υποσχέθηκε την εξαγγελία (αυτό το φθινόπωρο, όπου να ‘σαι δηλαδή) μια νέας στεγαστικής πολιτικής, η οποία θα επιχειρήσει να δώσει ανακουφιστικές λύσεις και πιο μακροπρόθεσμες λύσεις.
Το κίνητρο του συντελεστή
Η εκτίμηση είναι πως ένα από τα εργαλεία που θα επιχειρήσει να αξιοποιήσει η Κυβέρνηση για να «δελεάσει» ή καλύτερα για να καθοδηγήσει τον ιδιωτικό τομέα στην παραγωγή προσιτής στέγης είναι η χορήγηση συντελεστή δόμησης, ως κίνητρο. Αυτό πάνω – κάτω έγινε και με το, κατά όλα τα άλλα αρκετά καλό, Σχέδιο ΚτιΖΩ, για την ανακατασκευή γηρασμένων πολυκατοικιών στις οποίες διαμένουν πρόσφυγες.
Από την άλλη, η χορήγηση συντελεστή δόμησης ως δέλεαρ για να εμπλακούν εργολάβοι στην υλοποίηση των πολυκατοικιών, ως αντιστάθμισμα στο χρηματοδοτικό κενό που υπάρχει, είναι για πολλούς και η αχίλλειος πτέρνα του Σχεδίου, αλλά αυτό είναι ένα άλλο θέμα. Ευελπιστώ με την ανάγνωση αυτού του άρθρου, αυτό να γίνει πιο κατανοητό.
Στο άρθρο δεν θα επιχειρηθεί να γίνει γενική αναφορά στο θέμα της προσιτής στέγης. Αν θέλει κάποιος να εμβαθύνει μπορεί να ρίξει μια ματιά στο εκτενές έγγραφο πολιτικής που ετοίμασε το Τεχνικό Επιμελητήριο https://www.etek.org.cy/uploads/News/681a0678f4.pdf.
Αντί αυτού, εδώ θα επιχειρηθεί να εμβαθύνουμε σε ένα μόνο στοιχείο. Συγκεκριμένα στη σελίδα 22 της υπό αναφορά έκδοσης σημειώνεται το εξής:
«Ειδικότερα, γίνεται εισήγηση για τροποποίηση των υφιστάμενων Σχεδίων παροχής πολεοδομικών κινήτρων σε ό,τι αφορά το αντιστάθμισμα που αφορά εξαγορά μέσω χρηματικού ποσού ποσοστού του χαρισμένου / πρόσθετου συντελεστή δόμησης. Σε όλες τις περιπτώσεις, το ποσοστό θα πρέπει να είναι κατά ελάχιστον 50% (έτσι ώστε να αυξηθούν σημαντικά τα έσοδα). Συναφώς, όλα τα ποσά τα οποία θα εισπράσσονται θα πρέπει να δίνονται στον ΚΟΑΓ ή στην τοπική αυτοδιοίκηση, αποκλειστικά και μόνο για ταχεία παραγωγή και ένταξη στην αγορά προσιτής κατοικίας”.
Νέο πολεοδομικό καθεστώς μέσω συχνών παρατάσεων
Ας γυρίσουμε λίγο το ρολόι πίσω, στο 2013. Το 2013, λοιπόν, το κράτος ήταν υπό κατάρρευση και η οικοδομική βιομηχανία και ο τομέας ανάπτυξης γης είχαν εισέλθει σε βαθιά ύφεση. Σε μια προσπάθεια επανεκκίνησης της οικονομίας, χωρίς πολλή περίσκεψη (τέτοια ώρα, τέτοια λόγια), ανακοινώθηκε πακέτο πολεοδομικών κινήτρων για σκοπούς Ανάκαμψης της Αναπτυξιακής Δραστηριότητας. Τα κίνητρα ήταν πλουσιοπάροχα και είχαν προϋπόθεση χρονικού ορίζοντα για υλοποίηση των αναπτύξεων. Στην πορεία έγινε σειρά τροποποιήσεων των κινήτρων (έχω χάσει το μέτρημα), με κυρίαρχη την παράταση ισχύος τους. Εδώ ας σημειωθεί πως πάνω – κάτω τα πολεοδομικά κίνητρα του 2013 είναι ακόμη σε ισχύ. Αυτά δεν είναι κίνητρα, αλλά νέο πολεοδομικό καθεστώς, αλλά και αυτό είναι ένα άλλο θέμα.
Μετά από αρκετές πιέσεις και πιθανόν και υπό το φόβο λαϊκής κατακραυγής, μόλις το 2018, με την τροποποίηση των κινήτρων, εισήχθη πρόνοια για εξαγορά (σ.Φ. καταβολή αντιτίμου από τους επιχειρηματίες) μέρους αυτών.
Συγκεκριμένα:
Το σε ισχύ Σχέδιο προνοεί πως θα καταβάλλεται χρηματικό ποσό αγοράς:
- 10% για τουριστικές αναπτύξεις (εκτεκτάσεις)
- 15% για νέες τουριστικές αναπτύξεις και
- 20% για λοιπές αναπτύξεις.
Το ποσό αυτό κατατίθεται στον ΚΟΑΓ για σκοπούς παραγωγής προσιτής στέγης.
Μιλούμε όμως για αιτήσεις για πολεοδομική άδεια που υποβλήθηκαν μετά το 2018.
Πότε θα πληρώνουν για συντελεστή;
Ένα άλλο στοιχείο που χρήζει αναφοράς είναι ο χρόνος καταβολής του αντισταθμίσματος. Εάν έχω κατανοήσει ορθά, αυτό καταβάλλεται όχι με την έκδοση της πολεοδομικής άδειας, η οποία έχει ενσωματωμένο τον επιπλέον συντελεστή, αλλά στη φάση της έκδοσης της άδειας οικοδομής, η οποία χρονικά μπορεί να διαφέρει αρκετά χρόνια… μέχρι και πέραν των 10.
Αν δει κάποιος τα στατιστικά στοιχεία θα διαπιστώσει πως μετά το 2015-2016, όπου είχε αρχίσει να παίρνει τα πάνω του το Κυπριακό Επενδυτικό Πρόγραμμα [όπου αγγίξεις πληγή…], ο κλάδος δεν είχε και τόση ανάγκη αυτή τη στήριξη. Μπορεί να υπήρχε υψηλή ζήτηση για συντελεστή δόμησης, αλλά σε καμία περίπτωση αυτός δεν θα έπρεπε να ήταν δωρεάν ή ακόμη και έναντι των σημερινών ποσοστών εξαγοράς. Και συναφώς, όφειλε να ήταν πληρωτέος με την έκδοση της πολεοδομικής άδειας…
Πώς συνδέονται τα δύο (νέα στεγαστική πολιτική και το υφιστάμενο σχέδιο παροχής πολεοδομικών κινήτρων); Συνδέονται με τον εξής απλό τρόπο. Εάν παραμείνει η λειτουργία του υφιστάμενου Σχεδίου Κίνητρων ως έχει, η όποια πρόθεση ή σκέψη για να αξιοποιηθεί ο συντελεστής δόμησης ως κίνητρο ή δέλεαρ για την παραγωγή προσιτής στέγης έχει καταδικαστεί εν τη γενέσει της. Και αυτό θα το διαπιστώσουμε πολύ σύντομα, από το ενδιαφέρον των ιδιωτών ή την έλλειψη αυτού στο Σχέδιο ΚτΙΖΩ (Μακάρι να κάνω λάθος).
Η αξία του χαρισμένου συντελεστή
Τώρα, ας πάμε στη χρηματική αξία αυτού του ουρανοκατέβατου συντελεστή που δόθηκε. Συζητούσα με ένα φίλο ο οποίος γνωρίζει τον τομέα ανάπτυξης γης όσο λίγοι. Του είπα την εκτίμηση μου για 300 με 400 εκατομμύρια ευρώ. Η απάντηση του ήταν ένα εκτενές γέλιο…
Να μην τα πολυλογούμε, με κάποια σκόρπια στοιχεία με έπεισε πως η χρηματική αξία ξεπερνά κατά πολύ το 1 δισ. ευρω! Εδώ να σημειωθεί πως δεν είναι δύσκολο κάποιος να μετουσιώσει τις εκτιμήσεις σε υπολογισμούς, βασισμένους σε δεδομένα. Ας ρωτήσει πόσο εμβαδό συντελεστή δόμησης έχει χορηγηθεί ως κίνητρο στα πλαίσια του Σχεδίου και ας το πολλαπλασιάσει με την μέση άξια συντελεστή δόμησης ανά τ.μ.
Ας ρωτήσει επίσης τον ΚΟΑΓ τι έχει εισπράξει μέχρι σήμερα για τον σκοπό αυτό.
Έχασε πολλά το κράτος…
Πίσω στο θέμα μας όμως, ως κατάληξη. Φανταστείτε την περίπτωση που το κράτος θα επέβαλλε αντιστάθμισμα (τίμημα για αγορά πρόσθετου συντελεστή) της τάξης του 60% έγκαιρα, π.χ το 2015 και καθόριζε πως χρόνος καταβολής είναι η έκδοση της πολεοδομικής άδειας. Σήμερα θα υπήρχαν στη διάθεση του κράτους πέριξ των 500 εκατομμυρίων ευρώ για προσιτή στέγη.
Σχεδόν 3 Σχέδια ΚτιΖΩ! Ή, για να βάλω ένα απόσπασμα από δημοσίευμα στον «Φ» σε σχέση με το πολυσυζήτημένο έργο στέγασης 600 φτωχών οικογενειών στη Λεμεσό (πρόβλημα το οποίο ευτυχώς φαίνεται να ξεπεράστηκε) «…το μπλόκο που θέτει η Κυβέρνηση με τη μη χρηματοδότηση του έργου (με συνολική δαπάνη τα €20 εκατ. σε τέσσερα χρόνια) καθιστά αδύνατη την οποιαδήποτε σκέψη για υλοποίηση του κοινωνικού αυτού έργου…».
Αναμένουμε λοιπόν με ενδιαφέρον την εξαγγελία της νέας στεγαστικής πολιτικής και ειδικότερα τι θα πράξει η κυβέρνηση σε ότι αφορά το προκείμενο.
Μηχανολόγος Μηχανικός, Dipl Eng, MBA (Οι απόψεις που εκφράζονται στο άρθρο είναι προσωπικές)
