Η προστασία της ακίνητης ιδιοκτησίας αποτελεί θεμελιώδη αρχή του κυπριακού δικαίου. Η παράνομη επέμβαση σε ακίνητο συνιστά σοβαρή προσβολή του δικαιώματος κατοχής και χρήσης της ιδιοκτησίας και παρέχει στον επηρεαζόμενο ιδιοκτήτη δικαίωμα δικαστικής προστασίας.
Η νομολογία έχει διαχρονικά επιβεβαιώσει ότι το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης είναι αγώγιμο καθ’ εαυτό, χωρίς να απαιτείται απόδειξη ειδικής ζημίας, αφού η ίδια η προσβολή του δικαιώματος αρκεί για τη θεμελίωση της αξίωσης. Παρά ταύτα, η διαπίστωση της επέμβασης δεν οδηγεί πάντοτε στην έκδοση διατάγματος κατεδάφισης. Τα δικαστήρια καλούνται να ισορροπήσουν ανάμεσα στην προστασία της ιδιοκτησίας και στα δικαιώματα άλλων προσώπων, ιδιαίτερα όταν έχουν δημιουργηθεί συμφέροντα τρίτων που δεν βρίσκονται ενώπιον τους. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η αποζημίωση λειτουργεί ως ουσιαστικό μέσο απονομής δικαιοσύνης και αποκατάστασης της ισορροπίας μεταξύ των αντιμαχόμενων συμφερόντων.
Τα γεγονότα και η κρίση του Ανώτατου
Στην Π.Ε.310/2017, ημερ.28.5.2026, το Ανώτατο Δικαστήριο εξέτασε υπόθεση παράνομης επέμβασης σε ακίνητο μέσω ανέγερσης οικιστικού συγκροτήματος. Το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε διαπιστώσει ότι τμήμα γης 1010 τ.μ. της εφεσίβλητης είχε καταληφθεί από αναπτύξεις της εφεσείουσας, περιλαμβανομένων κατοικιών, δρόμου και περιτειχίσματος. Η επέμβαση είχε επιβεβαιωθεί τόσο από πραγματογνωμοσύνη όσο και από απόφαση του Διευθυντή Κτηματολογίου.
Το Ανώτατο επικύρωσε το εύρημα ότι η εφεσίβλητη απέδειξε πλήρως την ύπαρξη της παράνομης επέμβασης και απέρριψε τη θέση ότι η εφεσείουσα απαλλασσόταν από ευθύνη επειδή οι κατοικίες είχαν ήδη πωληθεί σε τρίτους. Επιβεβαίωσε επίσης ότι η γνώση της συνοριακής διαφοράς από την εφεσίβλητη κατά την αγορά του ακινήτου δεν δημιουργούσε κώλυμα ούτε σήμαινε παραίτηση από το δικαίωμα διεκδίκησης των νόμιμων θεραπειών της.
Γιατί δεν εκδόθηκε διάταγμα κατεδάφισης
Το πλέον ενδιαφέρον στοιχείο της απόφασης αφορά την άρνηση έκδοσης διατάγματος κατεδάφισης. Παρότι η επέμβαση είχε αποδειχθεί, οι κατοικίες που είχαν ανεγερθεί στο επηρεαζόμενο τμήμα είχαν ήδη μεταβιβαστεί σε τρίτους αγοραστές, οι οποίοι δεν ήταν διάδικοι στην υπόθεση.
Το Δικαστήριο τόνισε ότι σε υποθέσεις που αφορούν ακίνητη ιδιοκτησία πρέπει να βρίσκονται ενώπιον του όλα τα αναγκαία και ενδιαφερόμενα μέρη, ώστε να ακουστούν πριν εκδοθεί διάταγμα που επηρεάζει τα δικαιώματά τους. Κρίθηκε ότι ακόμη και η κατεδάφιση μόνο του περιτειχίσματος θα μπορούσε να επηρεάσει δικαιώματα των ιδιοκτητών των κατοικιών. Ως εκ τούτου, η διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου δεν μπορούσε να ασκηθεί υπέρ της έκδοσης διατάγματος κατεδάφισης ερήμην τους. Η προσέγγιση αυτή επιβεβαιώνει ότι η προστασία της ιδιοκτησίας, όσο σημαντική και αν είναι, δεν μπορεί να επιτυγχάνεται εις βάρος των δικαιωμάτων προσώπων που δεν είχαν την ευκαιρία να ακουστούν.
Η αποζημίωση και η διόρθωση της πρωτόδικης απόφασης
Αφού κρίθηκε ότι η φυσική αποκατάσταση δεν ήταν εφικτή, το Δικαστήριο στράφηκε στη θεραπεία της αποζημίωσης. Υιοθετώντας την προσέγγιση της Λοΐζου ν. Αντωνίου, έκρινε ότι η μόνιμη αποστέρηση μέρους του ακινήτου έπρεπε να συνοδευθεί από αποζημίωση ίση με την αγοραία αξία της γης και όχι με την ενοικιαστική της αξία, αφού επρόκειτο για ουσιαστική και μόνιμη απώλεια ιδιοκτησίας.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το μοναδικό σημείο στο οποίο η έφεση πέτυχε. Το Ανώτατο επισήμανε ότι η καταβολή αποζημίωσης για την πλήρη αξία της επίδικης γης έπρεπε να συνοδεύεται από αντίστοιχη μεταβίβαση των σχετικών εμπράγματων δικαιωμάτων. Διαπιστώθηκε ότι το ακίνητο είχε μεταβιβαστεί στο ενδιαφερόμενο μέρος, δηλαδή την Τράπεζα, η οποία συμμετείχε στην έφεση. Για τον λόγο αυτό, το Δικαστήριο διόρθωσε την πρωτόδικη απόφαση και διέταξε όπως, ταυτόχρονα με την πληρωμή του ποσού της απόφασης, το ενδιαφερόμενο μέρος υπογράψει όλα τα αναγκαία κτηματολογικά έγγραφα ώστε το τμήμα της γης που αποτελεί αντικείμενο της παράνομης επέμβασης να εγγραφεί στο όνομα της εφεσείουσας.
Με τον τρόπο αυτό, αποφεύγεται ο αδικαιολόγητος πλουτισμός και επιτυγχάνεται πλήρης τακτοποίηση των εμπράγματων δικαιωμάτων. Παράλληλα, διασφαλίζεται η ασφάλεια δικαίου και η οριστική διευθέτηση της διαφοράς.
Συμπέρασμα
Η απόφαση υπενθυμίζει ότι η διαπίστωση παράνομης επέμβασης δεν συνεπάγεται κατ’ ανάγκην κατεδάφιση των παράνομων κατασκευών. Όταν η έκδοση τέτοιου διατάγματος ενδέχεται να επηρεάσει δικαιώματα τρίτων που δεν είναι διάδικοι, η αποζημίωση μπορεί να αποτελέσει τη δικαιότερη λύση. Παράλληλα, αναδεικνύεται ότι η οικονομική αποκατάσταση πρέπει να συνοδεύεται από τις αναγκαίες κτηματολογικές ρυθμίσεις, ώστε η καταβολή της αξίας της γης να συμβαδίζει με τη μεταβίβαση των αντίστοιχων δικαιωμάτων. Με τον τρόπο αυτό επιτυγχάνεται ισορροπία μεταξύ της προστασίας της ιδιοκτησίας, της ασφάλειας των συναλλαγών και των δικαιωμάτων τρίτων προσώπων στη σύγχρονη πραγματικότητα.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
