Επενδύσεις στα ακίνητα και τα εισοδήματα

Με τη συνεχή μείωση των τόκων κατάθεσης (τώρα 0,5%-1%) και με τα σημάδια κατάθεσης με χρεώσεις, όπως αυτά αναφέρονται στον Τύπο, ως επίσης και την, κάποια αβέβαιη, επιβίωση ορισμένων τοπικών τραπεζών (ως επίσης και οι θύμισες του bail in του 2013) οδήγησαν επενδυτές προς την αγορά ακινήτων προς ενοικίαση/επένδυση. Αυτό υποβοηθείται από την τελευταία αύξηση τόσο των ενοικίων, για τις πλείστες ενοικιάσεις, καθώς και από την υπάρχουσα τάση για αύξηση της κεφαλαιουχικής αξίας στο μέλλον, ενώ η πεποίθηση ότι κανένας δεν μπορεί να κατασχέσει την ακίνητη ιδιοκτησία (σε αντίθεση με τις καταθέσεις) βοηθά τα μέγιστα.

Σε γενικές γραμμές το ακάθαρτο εισόδημα από εισοδήματα ενοικίων σε σχέση με την αξία τους έχει ως εξής:

? Βάσει δικής μας εμπειρίας

-Οικιστικά διαμερίσματα 3%-4%

-Κατοικίες 2%

-Καταστήματα 5%-6%

-Γραφεία 5%-7%

-Βιομηχανικές οικοδομές 4%

Βάσει στατιστικών RICS

-Οικιστικά διαμερίσματα 4%-5%

-Κατοικίες 2,5%

-Καταστήματα 5%-7%

-Γραφεία 5%

-Βιομηχανικές οικοδομές 4%

Τουριστικές μονάδες δείχνουν τώρα (με την αύξηση της ζήτησης) μια απόδοση της τάξης του 10% (αν και το μέλλον του τουρισμού παραμένει κάπως αβέβαιο).

Άλλες επενδύσεις, όπως ιατρικά κέντρα (γύρω στα 500τ.μ.) για ομάδες ιατρών λόγω ΓεΣΥ, δείχνουν μια απόδοση της τάξης του 8%-10% (η προσφορά αναμένεται να αυξηθεί όπως και η ζήτηση) και με παρόμοια απόδοση για κέντρα αποκατάστασης (που βρίσκονται σε αρχικό στάδιο).

Τα πιο πάνω υιοθετούν την ύπαρξη των σχετικών αδειών και οι αποδόσεις διαφοροποιούνται ανάλογα με την ποιότητα, τοποθεσία – με όσο πιο ελκυστικό είναι το ακίνητο και η ποιότητα του ενοικιαστή, τόσο μειώνονται και οι αποδόσεις.

Σε σχέση με τα οικιστικά διαμερίσματα υπάρχει μια αυξητική απόδοση για μικρές μονάδες κυρίως πλησίον σε τοπικά κολλέγια/πανεπιστήμια, όπου διαπιστώνεται έλλειψη – θα υπάρχει συνεχής αύξηση της προσφοράς (ίδε και τα νέα κίνητρα) αλλά ο αριθμός των φοιτητών αυξάνεται με πιο γοργούς ρυθμούς.

Καταστήματα έχουν διαφοροποιημένη αξία ανάλογα με την εμπορικότητα των μονάδων και διαπιστώνεται αύξηση της αξίας τους ανάλογα με πόσο ψηλή είναι η εμπορικότητα της τοποθεσίας, ενώ για τα διαμερίσματα η πιο ψηλή ζήτηση που υπάρχει είναι (εκτός φοιτητικών μονάδων) για οικιστικές μονάδες των δύο υπνοδωματίων (70-90τ.μ.) και τριών 100-120τ.μ. Καταστήματα διπλού μεγέθους γύρω στα 70-80τ.μ. (πλέον μεσοπάτωμα) βρίσκονται σε ψηλότερη ζήτηση λόγω της δυνατότητας χρήσης τους για διαφορετικές χρήσεις, όπως καφέ/take away) κ.τ.λ. ενώ μονάδες με πλατύ ιδιωτικό πεζοδρόμιο έχουν ένα σοβαρό προσόν.

Η ζήτηση για γραφεία κατευθύνεται κυρίως για εκείνα ψηλής ποιότητας (high tech) με άνετους χώρους στάθμευσης (πολύ περιορισμένη η ζήτηση για τα παλαιότερα) και για μεγέθη κυρίως 150-200τ.μ.

Η ανερχόμενη ζήτηση για ενοικιάσεις του Airbnb ιδιαίτερα εντός του κέντρου των πόλεων και πλησίον της παραλίας, ενώ μονάδες με δυνατότητα 3-4 υπνοδωμάτια, βρίσκονται στο πιο ψηλό επίπεδο της ζήτησης.  Αυτού του είδους ενοικιάσεις και λαμβάνοντας υπόψιν το ψηλό κόστος των μεσιτικών, της σχετικά ψηλής συντήρησης, ασφάλειας κ.τ.λ., οι αποδόσεις βρίσκονται σε επίπεδα του 10% (μετά τα έξοδα). Κατάλληλο για επενδυτές που μπορούν να διαχειριστούν οι ίδιοι αυτές τις ενοικιάσεις. 

Με την καλυτέρευση της οικονομίας και τη μείωση της ανεργίας, οι αυξητικές τάσεις της ενοικίασης (που αναμένεται να έχει αύξηση για τα επόμενα 1-2 χρόνια)  αποτελούν ένα θετικό στοιχείο σύγκρισης σε σχέση με τα επίπεδα των καταθέσεων.

Υπάρχουν επενδυτές που και λόγω της κατάστασης στην Κύπρο (περιλαμβανομένου και του πολιτικού θέματος) δείχνουν ένα ενδιαφέρον για επενδύσεις εκτός Κύπρου όπως Βρετανία, Ελλάδα, Ρουμανία κ.τ.λ. Έχοντας υπόψη τη νοοτροπία των Κυπρίων επενδυτών να «βλέπουν και να αγγίζουν» τις επενδύσεις τους, οι επενδύσεις εκτός Κύπρου μειονεκτούν και αυτό με τις διάφορες υπερχρεώσεις και ακόμη κομπίνες μεσιτών κ.τ.λ. –υπάρχουν πολλά παραδείγματα προς αποφυγή– περιορίζουν το ενδιαφέρον.

Προ του bail in, το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Λεμεσού διαφήμιζε ότι η πιο ασφαλής επένδυση, εκτός από το ίδιο το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Λεμεσού, ήταν και η τοποθέτηση μετρητών σε κουτί σε λάκκο στην αυλή της κατοικίας. Aν και η διαφήμιση ήταν υπό μορφή επιτυχημένου αστείου, τα δεδομένα σήμερα σε κάποιο βαθμό επιβεβαιώνουν τις φοβίες των επενδυτών (ίδε διατήρηση χρημάτων στο σπίτι) και το τελευταίο παράδειγμα όπου ο ιδιοκτήτης τοποθέτησε τα χρήματα του σε άρβυλα και στο καζανάκι του αποχωρητηρίου (που μετά κλάπηκαν) είναι αστεία μεν αλλά πραγματικά δεδομένα που αφορούν τη φύλαξη/τοποθέτηση χρημάτων.

Η αναμενόμενη ψήφιση νομοθεσίας από τη Βουλή για κακοπληρωτές ενοικιαστές και οι προσπάθειες ρύθμισης των κοινοχρήστων, είναι ότι το καλύτερο, μειώνοντας έτσι το ρίσκο του επενδυτή για τα ακίνητα προς ενοικίαση και θα οδηγήσει και αυτό στην αύξηση της ζήτησης.

Ασφαλώς, οι επενδύσεις σε ακίνητα συνοδεύονται από αρκετά έξοδα, όπως το κόστος αγοράς και διάθεσης, η μη είσπραξη ενοικίων, η δημοτική φορολογία, οι μακροχρόνιες δικαστικές αποφάσεις, το κόστος συντήρησης κ.τ.λ., τα οποία θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη.

Τελειώνοντας, θέλουμε να υποδείξουμε στους επενδυτές ακινήτων να δίνουν περισσότερη σημασία στην ποιότητα του ενοικιαστή (παρά το ύψος του ενοικίου) που θα μπορεί να ανταποκρίνεται σε όλες του τις υποχρεώσεις του ενοικιαστηρίου εγγράφου.

Δυστυχώς τίποτε δεν έρχεται δωρεάν. 

* Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων,
Πωλητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης
www.aloizou.com.cy – info@aloizou.com.cy