Οι πιθανότητες διόρθωσης τιμών κατοικιών από το 2026 αυξάνονται, καθώς οι παράγοντες που τροφοδότησαν την πολυετή άνοδο αρχίζουν να υποχωρούν. Χωρίς το πρόγραμμα «Σπίτι Μου», με την εξωτερική ζήτηση να επιστρέφει σε πιο φυσιολογικά επίπεδα και με πίεση στα εισοδήματα, η αγορά οδεύει σε σημείο καμπής μετά από οκτώ χρόνια ανόδου.
Τιμές, ποιότητα και αγοραστική κόπωση
Στην Αττική, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 100% από τα χαμηλά της κρίσης έως το Β’ τρίμηνο 2025 (δείκτες ΤτΕ). Πολλοί Έλληνες αγοραστές αναβάλουν αποφάσεις, καθώς παλαιά διαμερίσματα (30–40 ετών) προσφέρονται σε τιμές κοντά σε νεόδμητα (συχνά μόλις 10–15% χαμηλότερα), ιδίως μετά από ανακαινίσεις.
Περιορισμένη χρηματοδότηση νοικοκυριών
Περισσότερο από το 50% των ενεργών ΑΦΜ (2,7 εκατ.) έχει οφειλές προς servicers, καθιστώντας μεγάλο μέρος των νοικοκυριών μη χρηματοδοτήσιμο για στεγαστικά. Παράλληλα, το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα στην Ελλάδα υποχώρησε -1,3% το Α’ τρίμηνο 2025 (ΟΟΣΑ), περιορίζοντας τη δεξαμενή εγχώριων αγοραστών παρά τις υψηλές τιμές ενοικίων.
Εξωτερική ζήτηση: από την έκρηξη στην επιβράδυνση
Η ζήτηση από το εξωτερικό παραμένει υψηλή, αλλά εμφανίζει πτώση μετά την τεχνητή ένταση της διετίας 2023–2024 λόγω της Χρυσής Βίζας. Τα ελάχιστα όρια επένδυσης ανέρχονται πλέον σε €800.000 για Αττική, Δήμο Θεσσαλονίκης και μεγάλα νησιά (από €250.000 πριν το 2023). Οι ροές κεφαλαίων έφτασαν τα €2,75 δισ. το 2024, όμως στο Α’ τρίμηνο 2025 υποχώρησαν -31,4% σε €356,8 εκατ. (από €520 εκατ.), με πρόβλεψη κάμψης ~50% προσεχώς. Η κάμψη επηρεάζει και Έλληνες πωλητές, που συχνά επανεπενδύουν σε καλύτερη κατοικία.
Συναλλαγές και φορολογικά έσοδα
Ο όγκος αγοραπωλησιών δείχνει κάμψη: τα έσοδα ΦΜΑ στο Ιαν.–Απρ. 2025 διαμορφώθηκαν σε €180,59 εκατ., -17,5% έναντι €218,79 εκατ. το 2024 (ΑΑΔΕ), υποδηλώνοντας επιβράδυνση της δραστηριότητας.
Ο ρόλος της προσφοράς και το χρονοδιάγραμμα
Η διόρθωση τιμών έχει καθυστερήσει λόγω του «εμφράγματος» στην οικοδομική δραστηριότητα από την απόφαση ΣτΕ για τα μπόνους δόμησης, που πάγωσε οικοδομές για ~6 μήνες. Με την ομαλοποίηση και την επιτάχυνση νέων αδειοδοτήσεων, αναμένεται πίεση στις ζητούμενες τιμές ιδίως στα μεταχειρισμένα/παλαιότερα. Αν επιταχυνθεί και η διάθεση αποθέματος από servicers και τράπεζες (σενάριο μεσοπρόθεσμο), η αγορά μπορεί να ισορροπήσει σε χαμηλότερα επίπεδα, πλησιέστερα στα εισοδήματα.
